Firma Orbanovog zeta za Forbes Srbija o ostanku ili odlasku iz naše zemlje: Ovoliko su zaradili za dve godine

Vest da je neko kupio 11 poslovnih zgrada u Beogradu stigla je januara 2024. u formi saopštenja za medije. Ali ne sa adrese novog vlasnika već od konsultantske kuće koja je učestvovala u poslu. Ko kupi (tek tako) 120.000 kvadrata premijum kancelarijskog prostora? Nešto što se ne dešava ni svake godine, a kamoli svakog dana. Uprkos tome što konsultantska kuća nije želela da otkrije identitet klijenta, nije bilo teško utvrditi o kome je reč. Firma koja je kupila zgrade vodi sve do Ištvana Tiborca, zeta odlazećeg premijera Mađarske Viktora Orbana.

Danas, posle pune dve godine poslovanja u Srbiji, vidi se da je ova investicija bila dobar potez. Finansijski izveštaji niza kompanija koje upravljaju ovim poslovnim zgradama, pokazuju da je za dve godine, Tiborc neto zaradio 19,5 miliona evra (na prihodima od 77,4 miliona). Ne računajući ono što je uložio pri kupovini.

Okolnosti na tržištu idu na ruku daljem ostvarivanju dobrih poslovnih rezultata. Ali, od ovog meseca neke druge, političke, okolnosti su se promenile. I ne mogu da se zanemare. Partija Tisa na izborima 12. aprila do nogu je potukla Fides premijera Orbana. Njegov naslednik već najavljuje istrage finansijskih tokova i načina poslovanja ljudi povezanih sa Orbanom. Iz tog kruga teško da može da izostane Tiborc. Da li bi to moglo da utiče na njegovo povlačenje iz određenih poslova, pa i ovog, zasad nije poznato.

Hronologija

Poslovne zgrade koje je preuzeo Orbanov zet, razvila je kompanija GTC u prve dve decenije ovog veka. One su „podeljene“ u pet firmi koje njima upravljaju.

GTC potom 2021. prodaje većinski udeo (70%) u svih pet kompanija mađarskoj firmi Office planet. Zatim 2022. GTC prodaje i preostalih 30% drugoj mađarskoj firmi – Westavis. Njihovo vođenje preuzeo je Daniel Jelinek, poznato ime u mađarskom svetu nekretnina. Tamošnji mediji označavaju ga kao sedmog najbogatijeg čoveka u Mađarskoj.

U decembru 2023. Vestavisovih 30% preuzima druga mađarska firma – Gordius – a Jelinek podnosi ostavku. Na njegovo mesto kao direktori svih pet kompanija dolaze Mirko Smiljanić i Marton Kalmar Nađ.

U međuvremenu, u septembru 2024. osnivaju još jednu firmu – Grandum Property Management – koja je zadužena za pružanje usluga ovim kompanijama u cilju efikasnijeg upravljanja zgradama. A u septembru 2025. nastaje i firma Grandum Facility Management koja je planirana za pružanje usluga održavanja zgrada.

Svih sedam firmi stavljene su pod jedan brend – Grandum grupa.

Grandum o planovima u Srbiji

Na naše pitanju da li su zadovoljni rezultatima poslovanja Granduma u Srbiji tokom 2024. i 2025, u ovoj grupaciji odgovaraju potvrdno.

„Zadovoljni smo stabilnim razvojem našeg poslovanja u Srbiji tokom prethodnih godina, uz beleženje poboljšanja operativnih rezultata u tom periodu. Istovremeno, nastavljamo da prepoznajemo snažne temelje lokalnog tržišta“.

Kažu i da fokus ostaje na održavanju stabilnog poslovanja i odgovornom upravljanju portfoliom, u skladu sa aktuelnim tržišnim uslovima.

Pitali smo i koji su planovi grupe i svih povezanih lica na tržištu Srbije? Da li je u planu nastavak poslovanja ili povlačenje sa tržišta Srbije i prodaja imovine?

„U skladu sa našom poslovnom praksom, ne komentarišemo pojedinačna finansijska ili strateška pitanja, ali ćemo o našim aktivnostima blagovremeno obaveštavati javnost kada za to bude odgovarajući trenutak“, naveli su u Grandumu.

Distanciranje Orbanovih biznismena

Pre dva dana Fajnenšel Tajms objavio je tekst o distanciranju poslovne elite od Viktora Orbana. Deo njih to iskazuje napuštanjem zemlje i obezbeđivanjem svoje imovine dok drugi nude saradnju budućem premijeru Peteru Mađaru. Upravo je on obavestio javnost da je nekoliko oligarha već napustilo Mađarsku. Među njima je naveo i Tiborca, prenosi FT.

Pomenuo je i najbogatijeg Mađara Lerinca Mesaroša kao osobu koja se sprema da ode u Dubai sa porodicom. List nije mogao da potvrdi izveštaje lokalnih medija da je počeo i s prebacivanjem novca na privatne račune.

Za Ištvana Tiborca, FT navodi da se prošle godine preselio u Njujork, gde Orbanova ćerka sada studira. Za Tiborca list pominje da je među 10 najbogatijih ljudi u Mađarskoj.

On je preko svog portparola za FT izjavio da planira da zadrži poslovne aktivnosti u Mađarskoj preko svoje BDPST grupe. Posluje u sektoru finansija, logistike, nekretnina i turizma. Vlasnik je banke, logističke kompanije, niza hotela i poslovnih objekata.

S druge strane, nije odgovorio na pitanje da li će se vraćati u Mađarsku. Ali je dodao da će u potpunosti sarađivati s vlastima. I da namerava da dugoročno doprinosi mađarskoj ekonomiji.

FT citira Mađarovu izjavu na temu borbe protiv korupcije u kojoj pominje Tiborca. „Ako je neko ukrao od nacionalnog bogatstva, bilo da je Orbanov zet, Lerinc Mesaroš ili Adam Matolši onda moraju da se suoče s odgovornošću“.

List podseća da se niz biznismena odranije distancirao od Orbana. Među njima je Gergelji Vaberer koji je svoju kompaniju prodao upravo Tiborcu 2023. Otvoreno je podržao Mađara. Drugi je pomenuti Daniel Jelinek. On je izjavio da je prestao da posluje s pripadnicima režima još 2024. I nekadašnji prvi čovek OTP banke Šandor Čanji rekao je da nema čega da se boji i da će konstruktivno sarađivati sa svakom administracijom.

Rezultati

Kako smo naveli, 11 poslovnih zgrada podeljeno je u pet firmi. Jedna je Atlas centar u kojoj je pet objekata na uglu Bulevara Milutina Milankovića i Bulevara umetnosti. Ovaj poslovni park (Green Heart) najpoznatiji je po zgradi u kojoj je smešten Nordeus.

Odmah prekoputa, takođe na uglu Bulevara Milutina Milankovića i Bulevara umetnosti su još tri zgrade kojima upravlja Demo invest.

Zgradom GTC prekoputa Beogradske arene upravlja firma Business Point NBG 64A. Poslovnom zgradom u Bloku 19a, najpoznatijom po sedištu Evropske delegacije upravlja firma Business Park 19 Avenue dok je kod Belvila još jedna poslovna zgrada kojom upravlja firma Business centar, a u njoj je smeštena Er Srbija.

Finansijski izveštaji ovih pet kompanija pokazuju ukupan rast prihoda od 21% u 2025. u odnosu na 2024. Rast neto dobiti bio je snažniji – oko 45%.

Kada bi se posmatrali rezultati u odnosu na 2023. bili bi još bolji. Primera radi, Demo invest je povećao prihode za 36%, a dobit je skočila čak 176%.

I drugi parametri su napredovali. Prihodi od zakupa pet firmi prošle godine su skočili sa tri na 3,66 milijardi što ukazuje na njihovu stabilnost. Poslovni dobitak povećan je sa 2,06 na 2,38 milijardi dinara dok je dobitak iz redovnog poslovanja pre oporezivanja uvećan sa 1,07 na 1,53 milijardi dinara.

Poslovanje i vrednost nekretnina

Ono što se može videti iz finansijskih izveštaja jeste i način poslovanja Grandum grupe. Firme međusobno jedna drugoj pružaju usluge. Ali i odobravaju pozajmice.

Pozajmice idu i ka vlasniku. Svaka od pet firmi odobravala je pozajmice kompaniji Office planet u Mađarskoj. Uglavnom su to bili iznosi od 1,5 miliona evra (Demo invest pozajmio je tri miliona).

Sve pozajmice vraćene su u 2025. Ali ne isplatom novca već „prebijanjem“ u odnosu na iznos koji je trebalo da ove firme isplate Ofis planetu kao deo dobiti.

Kako objašnjava jedan ugledni bankar za Forbes Srbija, ovaj model deluje logično jer obezbeđuje poresku optimizaciju u odnosu na klasičnu isplatu dividende. A vlasniku donosi gotovinu koju može dalje da ulaže u kupovinu novih lokacija odnosno nove projekte.

Pet firmi tako je u 2026. ušlo bez dugoročnih potraživanja (osim jedne pozajmice koja dospeva na naplatu u januaru 2027.).

Refinansiranje kredita

S druge strane, jedna od većih promena u finansijskim izveštajima za 2025. vidi se na strani obaveza po kreditima koje su ove firme uzimale.

Naime, ukupne dugoročne obaveze pet firmi koje upravljaju zgradama, u izveštaju za prošlu godinu naglo su pale – sa 150 miliona na 25 miliona evra odnosno šest puta. S druge strane, kratkoročne obaveze su snažno skočile – sa 14,5 miliona na 130 miliona evra ili devet puta.

Šta se dogodilo? Iz finansijskih izveštaja se vidi da svaka od pet firmi ima velike dugoročne kredite. Iz dokumentacije se vidi da su neki od njih uzeti još za vreme starih vlasnika odnosno 2018. Potom su 2022. svi refinansirani kod OTP banke. Njihov rok dospeća je pet godina što se uklapa i sa podacima iz poslednjih finansijskih izveštaja. Kako je ostalo godinu dana do otplate, oni su sa dugoročnih obaveza preknjiženi na kratkoročne.

Da li će ponovo biti refinasirani ili otplaćeni, u Grandum grupi nam nisu odgovorili.

Uobičajeni model

Ukupni iznos podignutih kredita kod OTP banke je 165,2 miliona evra. A pred otplatom je oko 130 miliona. Što sugeriše da krediti nisu ravnomerno otplaćivani već da je otplaćivan manji deo. To se vidi i na stavkama rashoda za kamate koji su prošle godine bili nešto iznad sedam miliona evra.

Bankar s kojim smo razgovarali kaže da je ovo uobičajeni model poslovanja za firme koje se bave nekretninama. Uobičajeno je da svoj razvoj baziraju na tuđem novcu (novcu banaka) umesto na sopstvenim sredstvima. I da uzimaju kredite u okviru kojih otplaćuju manji deo nakon čega ih refinansiraju. I mogu da ih refinansiraju u nedogled odnosno nemaju nameru da ih ikad u potpunosti otplate. To im omogućava da imaju mnogo više novca na raspolaganju, da ostvaruju bolji prinos i da taj novac ulažu bilo u modernizaciju zgrada i dalje podizanje njihove vrednosti ili gradnju novih. A na dobitku su i banke.

Grandum ima i dobar odnos vrednosti nekretnina naspram iznosa obaveza. I dobar odnos poslovne dobiti u odnosu na ono što izdvaja za otplatu obaveza.

Ono što je na raspolaganju Grandumu sada je da opet refinansira ove obaveze i nastavi dalji razvoj. A s obzirom na to da su ovi krediti prešli na stavku kratkoročnih obaveza, imaju i dobru poziciju ukoliko se odluče za prodaju i izlazak sa tržišta. Što je malo izvesno ukoliko se posmatraju samo poslovni razlozi.

Vrednost nekretnina

Ono što se može videti iz finansijskih izveštaja jeste da kompanije po svemu sudeći nisu isplaćivale dividende. Imaju čak 124 miliona evra neraspoređene dobiti. Što je jedan od dokaza stabilnosti firme. (U bilansu je i oko 10,5 miliona evra gotovine).

Ono što je svakako najveća imovina kompanija su poslovne zgrade. Njihova vrednost u knjigama je 276 miliona evra.

Međutim, u slučaju eventualne prodaje ili odobravanja novih kredita, moguće je da budu cenjene i na mnogo veći iznos.

Sve to sugeriše da je Grandum ostavio iza sebe dve dobre poslovne godine i da ima osnovu da dalje uspešno posluje. Pod čijim vlasništvom, ostaje da se vidi u svetlu poslednjih političkih promena.

Druge kompanije u Srbiji

Inače, Tiborc nije direktno povezan samo sa ovim kompanijama. Njegovo ime se direktno vezuje za još dve kompanije u našoj zemlji – MD International i ogranak Vaberera. MD International registrovan je za spoljnu i unutrašnju trgovinu odnosno bavi se distribucijom proizvoda. Njen većinski vlasnik je mađarska firma WSZL sa 55% udela. Do kupovine većinskog udela došlo je pre nešto više od dve godine. Ištvan Tiborc upisan je kao suvlasnik u registru stvarnih vlasnika sa udelom od 27%. Prošle godine, MD International imao je sedam milijardi dinara prihoda i ostvario je dobit od 140 miliona dinara. Druga firma s kojom je Tiborc direktno povezan je ogranak Waberer S International u Subotici. Reč je o logističkoj kompaniji koja je u Mađarskoj deo BDPST grupe. Tiborc je upisan kao stvarni vlasnik 52% ovog ogranka. Vaberer je u Srbiji prošle godine ostvario samo 15 miliona dinara prihoda. I gubitak od 6.000 dinara. Tiborc je povezivan i sa još jednom firmom koja se bavi poslovima javne rasvete – Elios. Ona je u vlasništvu drugog mađarskog državljanina koji je označavan kao poslovni partner Tiborca. Prema pisanju mađarskih medija, Tiborc je još bio suvlasnik Eliosa kada se širio na srpsko tržište, ali je kasnije napustio kompaniju.