Magacini i hale skoro kao luksuz: „Mnogi bi dali i milion evra za adekvatan prostor, ali ga nema“

Iako se na sajtovima za izdavanje i prodaju nekretnina mogu naći oglasi najrazličitijih kvadratura i cena, teško je doći do poslovnih prostora kao što su magacini i hale koji odgovaraju realnim potrebama kompanija.

Na veliku tražnju su uticali značajan rast onlajn trgovine tokom korona virusa, razvoj logistike i širenje distributivnih mreža.

Ovakvog prostora nema dovoljno i zato što ne ispunjava ono je firmama potrebno. To su pre svega kvadratura objekta, odgovarajuća lokacija, prilaz za kamione i šlepere, parking.

Trenutno je potražnja za modernim skladišnim prostorima veća od ponude, posebno u zonama oko Beograda, Novog Sada i Pančeva, kažu upućeni.

Nekada iznajmljivani, sada ih kompanije same prave

Kompanije su ranije nastojale da iznajmljuju objekte koji mogu brzo da se prilagode njihovim potrebama. Kako je odgovarajućeg prostora manje, a cene nekretnina beleže skok i trendovi su se promenili.

Sada biraju da investiraju i grade prostor prema sopstvenim potrebama. Nadaju se da će im se ta investicija isplatiti dugoročnije.

Kako kažu stručnjaci za nekretnine i projektovanje za Forbes Srbija, osim većih kompanija, primetan je rast interesovanja manjih privrednika za ovakvim prostorima. Njima su potrebne manje kvadrature.

Nije građeno prema stvarnim potrebama

Magacini i skladišta spadaju u širu kategoriju poslovnog prostora, a kako kaže Kaća Lazarević, ekspert za nekretnine, privrednici su spremni da izdvoje veliki novac i ne štede za potreban prostor.

“Imam primer klijenta koji bi dao milion evra samo da to bude odgovarajući magacin, prilagođen robi koja se skladišti, da objekat ima adekvatan prilaz, parking za desetak automobila“, kaže.

Toga nema i sve što se pojavi da odgovara odmah se proda, naglašava.

Najveće interesovanje za magacinski prostor postoji u Zemunu. Zatim, ovakve hale i magacini traže se i prema Borči, Ovči, Surčinu, Šimanovcima, Altini, Kumodražu.

Lazarević problem vidi i u tome što se magacini i hale nikada nisu zidali prema potrebama. A potrebe za njima su najveće duž autoputa naročito za strane firme zbog transporta, parkinga i prilaza.

U blizini aerodroma bi bilo dobro da bude više takvih prostora, kao i prema Novom Sadu, a nema ih, kaže ona.

Smatra i da bi o svemu tome trebalo dugoročnije razmišljati jer će potrebe za takvim prostorom, naročito uoči i za vreme izložbe EXPO, biti veće.

Magacini i hale traže se i za smeštaj stranih radnika

Ukazuje da je problem i što se teško dolazi do dozvola za zidanje takvih objekata.

Ono što sagovornica primećuje kao trend je da mnogi traže hale koje bi koristili kao spavaonice za radnike iz inostranstva.

Poslodavci koji bi da iznajme takav prostor vode računa da u takvom objektu budu dobro regulisani vodovod i kanalizacija. Takođe, prostor treba da bude napravljen od čvrstog materijala kako bi oni mogli tu da borave, dodaje. Prostora koji ispunjava i ove standarde, nažalost, gotovo da nema.

Kakve magacine i hale biznis traži?

Na sajtu 4 zida kažu da su cene magacinskog prostora šarenolike i zavise od više faktora. Najpre se gleda lokacija, odnosno pristup autoputu, udaljenost od grada, infrastruktura, kvadratura objekta. Trenutno su najtraženije lokacije Dobanovci, Zemun, Surčin, Krnjača i Batajnica.

Ono što trendovi diktiraju je da nije više dovoljno da objekat ima samo skladšte. Kompanijama je važno da ovakvi objekti imaju i parking za kamione, video nadzor…

Cene dosta zavise i od opremljenosti objekta, a bitna je i namena, odnosno da li je prostor namenjen samo za skladištenje ili uključuje kancelarije.

Tri do sedam evra po kvadratu

Prema trenutno aktivnim oglasima na sajtu 4 zida, može se videti da se cene zakupa magacinskog i skladišnog prostora u Beogradu kreću u rasponu od tri do sedam evra po kvadratnom metru.

To zavisi od lokacije, veličine prostora, namene i prateće infrastrukture. Na primer, hala površine 800 m² u opštini Surčin (Dobanovcima) iznajmljuje se za 3.950 evra mesečno.

Takođe magacin približne kvadrature u naselju Altina izdaje se po ceni od 4.800 evra mesečno.

Najtraženiji magacini od 300 do 1.000 m2

Kada je reč o tome kakvi prostori se traže, najtraženiji su magacini kvadrature od 300 do 1.000 m², koji su pogodniji za manje privednike, kaže Aleksandra Mihajlović, predstavnica sajta 4 zida za Forbes Srbija.

Veće hale, od 2.000 m², traže uglavnom logističke kompanije i distributivni centri.

Neke kompanije ovakav prostor koriste isključivo za odlaganje robe. Ipak sve je više hala koje nude kombinaciju – magacini i kancelarijski prostor. To je važno firmama koje žele da centralizuju poslovanje na jednoj lokaciji. Ponuda takvih objekata raste, ali i dalje zaostaje za potražnjom.

Osnivač agencije za nekretnine Šćepanović i saradnici iz Novog Sada Sanja Šćepanović primećuje da gradnja novih hala često kasni zbog rasta cena građevinskog materijala i nedostatka kvalifikovane radne snage.

Kako je Srbija sve češći izbor za približavanje proizvodnih pogona ciljanim tržištima, zbog konkurentne radne snage, povoljne geografske pozicije i podsticaja, investitori iz Nemačke, Kine, Italije i Turske investirali su u hale i proizvodne objekte širom zemlje. Posebno u zonama poput Šimanovaca, Inđije, Zrenjanina, Niša i Kragujevca.

Energetska efikasnost

Ipak, uprkos porastu broja izgrađenih objekata, ponuda industrijskog prostora i dalje ne zadovoljava potražnju. To je kako sagovornica kaže posebno slučaj sa A-klasom objekata, koji su moderni, energetski efikasni, tehnološki opremljeni. Cene zakupa magacina klase A u Beogradu trenutno se kreću između četiri i sedam evra po metru kvadratnom mesečno. U unutrašnjosti su nešto niže – od 2,5 do pet evra po m².

Sagovornica ukazuje da će povećanje automatizacije i digitalizacije logističkih procesa zahtevati hale sa naprednom IT infrastrukturom i da će to biti u fokusu u narednom periodu. Takođe, sve više investitora traži energetski efikasne objekte. Mnogi, naročito od pandemije počeli su da ulažu u izgradnju bokseva koje koriste manje kompanije.

Izdavanje malih magacina

U kompaniji Toro Box kažu da su sarađujući sa kompanijama, uvideli da se sve češće javlja i potreba za manjim prostorima. Ovakav prostor najčešće traže ambasade, IT firme, banke koji tu žele da skladište svoje stvari i predmete. I manje firme javljaju se za mini skladišta koje koriste i kao proizvodne pogone.

Direktor i vlasnik kompanije Zoran Stajić kaže da je primetno da nedostaju visokokvalitetni prostori koji su kompletno automatizovani.

Za takve prostore su potrebna velika ulaganja i isplativa su samo ako je cena zakupa značajno veća.

Kaže da ovakav posao nije jednostavan i da ga treba dugoročno i precizno planirati.

U firmi Royal storage identične delatnosti kažu da njihovo iskustvo pokazuje da su lokacije u blizini glavnih saobraćajnica, autoputa i aerodroma najviše tražene od kompanija koje ne žele ili ne mogu da ulažu u sopstveni magacinski prostor.

Jedna od takvih su Ledine. Tu firme, naročito iz oblasti e-trgovine, servisa, manjih proizvodnih delatnosti traže prostor za čuvanje robe, opreme, ambalaže ili zaliha.

Traže se i mali prostor veličine 3–12 m² za skladištenje arhive, opreme i sezonskih zaliha, navodi direktor Dejan Sparavalo. Povremeno traže veće skladišne jedinice od oko 20 do 50m², dodaje.

Stambeni objekti bez ostava i podruma

Primećuje i da su investitori novogradnje usmereni na maksimizaciju stambenog prostora.

Stanovi se grade bez garaža, podruma i ostava. To sve značajno doprinosi povećanoj potražnji i fizičkih lica za skladištima odnosno prostorom za odlaganje stvari.

Troškovi izgradnje hale ili magacina

Darko Isailović iz kompanije Urban project koja se pretežno bavi projektovanjem industrijskih objekata kaže da vlasnici firmi, budući da su prinuđeni da plaćaju skup zakup, u poslednje vreme nastoje da naprave svoj objekat kako bi rentu usmerili ka plaćanju rate kredita.

Kaže da bi svima savetovao da pažljivo razmotre takvu investiciju. Isplativost ulaganja je u direktnoj vezi sa načinom finansiranja i visinom rente. Ukoliko se magacini grade iz sopstvenih sredstava onda isplativost postoji.

Ako je finansiranje iz kredita, upitno je da li je investicija u skladišne kapacitete dobra, posebno ako ne postoji potencijalni zakupac ili je cena rente niska. Jasno je da, kada se ukalkulišu cena za lokaciju, komunalno opremanje i potrebne takse, investicija raste.

Primećuje da se najviše grade skladišni prostori visine do 12m. Investitori žele maksimalnu iskorišćenost i najčešće su to objekti od 5.000 kvadrata i veći.

Komunalna opremljenost

Percepcija investitora je takva da su im vidljivost sa autoputa kao i povezanost najvažniji. Značajan faktor je blizina Beograda, bez obzira na značajno veću cenu zemljišta, ali i takse za komunalno opremanje, primećuje sagovornik.

Isailović navodi da se često ispusti jedan mnogo važniji faktor koji utiče na kvalitet lokacije, a to je komunalna opremljenost.

„Komunalno neopremljene lokacije se najčešće prodaju samo 20% jeftinije od komunalno opremljenih što je apsolutno neopravdano“, ističe.

Smatra da prvi parametar za kvalitet određene lokacije treba da bude baš to, zatim oblik parcele, da nema visokih podzemnih voda ili nestabilnog tla…

Na dozvole za gradnju se čeka skoro godinu dana

Kada je reč o tome koliko se čekaju dozvole za prostore kakvi su magacini, Isailović kaže da je proces složen. Često su očekivanja investitora iznad realnih mogućnosti lokalnih samouprava i gradskih sekretarijata koji izdaju dozvole. „U zavisnosti od planske pokrivenosti područja, postojanja mogućnosti direktnog sprovođenja planova ili obaveze izrade urbanističkih projekata, prosečno vreme da se pripremi projekat za izvođenje radova, dobije građevinska dozvola i rešenje o prijavi radova, iznosi minimum osam meseci, a češće i duže od toga“, navodi.

Isailović kaže da iako su projektovanje i izgradnja ovakvih objekata aktuelni, primetno je da investitori ipak sada opreznije pristupaju investicijama nego ranije.

„Nije tolika navala kao pre. Značajna promena u odnosu na prethodni period je da se dosta gradi i dalje, investicije postoje, ali novac značajno slabije cirkuliše u odnosu na prethodne dve godine“, kaže Isailović.