Keš kupci nekretnina u Americi u problemu, stigla su nova pravila izveštavanja

Nedeljama nakon debija novog sistema koji zahteva od miliona kompanija da podnesu izveštaje američkoj vladi o tome u čijem su vlasništvu i ko ih kontroliše, iz Trezora se pojavljuju novi napori za borbu protiv pranja novca i finansijske zloupotrebe.

Ovog puta fokus je na prodaji stambenih nekretnina.

Zahtev za podnošenje korporativnih dokumenata koji je predviđen Zakonom o korporativnoj transparentnosti (CTA) počeo je sa primenom 1. januara 2024, kada je Ministarstvo finansija SAD-a zvanično počelo da prima izveštaje sa informacijama o stvarnom vlasništvu.

CTA je osmišljen „da pomogne u sprečavanju i borbi protiv pranja novca, finansiranja terorizma, korupcije, poreskih prevara i drugih nezakonitih aktivnosti“.

Sada se pažnja okreće ka transakcijama sa stambenim nekretninama. Kao i kod CTA, ideja je da se podstakne transparentnost. Konkretno, pravilo je osmišljeno da poboljša transparentnost u cilju bolje borbe protiv pranja novca i poreskih prevara. Zvuči poznato?

Drugim rečima, cilj je zaustaviti „prljavi novac“.

Predlog pravila za izveštavanje o nekretninama

Predložena uredba, koju je ove nedelje objavila Mreža Trezora za borbu protiv finansijskih prevara (FinCEN), zahtevaće od stručnjaka za nekretnine da prijave agenciji informacije o prodajama stambenih nekretnina pravnim licima i fiktivnim kompanijama.

Pravilo ne bi zahtevalo izveštavanje o prodaji pojedincima.

Prema vlastima, kupovina stambenih nekretnina u gotovini smatra se visokorizičnom kada je reč o pranju novca.

„Nezakoniti akteri koriste američko tržište stambenih nekretnina za pranje i skrivanje prihoda od ozbiljnih prekršaja dok Amerikanci koji poštuju zakon snose troškove naduvanih cena stanova“, rekla je direktorka FinCEN-a Andrea Gacki u saopštenju.

Gacki je to nazvala „važnim korakom ne samo ka suzbijanju zloupotrebe američkog sektora stambenih nekretnina, već i očuvanju ekonomske i nacionalne bezbednosti“.

Postoji mnogo sličnosti između CTA i predloženih pravila, uključujući termine koji se koriste (kao što su stvarni vlasnici i osoba koja podnosi izveštaj). Međutim, FinCEN je brzo povukao neke razlike između predloženih pravila i CTA, navodeći da je „ovo predloženo pravilo prilagođeni zahtev za izveštavanje koji bi obuhvatio određenu klasu aktivnosti koju Trezor smatra visokorizičnom i koja garantuje izveštavanje o specifičnoj transakciji”.

Predloženo pravilo bi zahtevalo od preduzeća koja su uključena u zatvaranja ili poravnanja da prikupljaju i prijave informacije FinCEN-u.

Ove informacije uključuju identitet lica koje podnosi prijavu, pravnog lica ili fonda na koje se stambena nekretnina prenosi, stvarnih vlasnika tog subjekta ili fonda, lica koje prenosi stambenu nepokretnost i imovine koja se prenosi, zajedno sa određenim transakcijskim informacijama.

Od podnosioca prijave bi se tražilo da podnese izveštaj najkasnije 30 dana od datuma zatvaranja prodaje.

Pravilo bi se odnosilo na prodaju stambenih nekretnina kao što su porodične kuće, gradske kuće, etažne svojine, zadruge i stambene zgrade namenjene za jednu do četiri porodice. Primenjivalo bi se čak i ako postoji komercijalni element, kao što je smeštaj za jednu porodicu iznad komercijalnog biznisa.

Ne postoji granična kupovna cena – transfer bi se prijavio bez obzira na cenu. To takođe znači da bi trebalo prijaviti prenose vlasništva za koje se ne razmenjuje novčana naknada, poput poklona.

Oslobođeni transferi bi uključivali one koji uključuju pravo službenosti, smrt vlasnika imovine, rezultat razvoda ili prenos u stečajnu masu.

Transferi finansirani od strane privatnih zajmodavaca koji nemaju određene postojeće obaveze izveštavanja takođe bi trebalo da budu prijavljeni.

I, kao i CTA, postojali bi izuzeci, prvenstveno oni koji već imaju obavezu izveštavanja. To znači, na primer, da bi predloženo pravilo isključilo vladine organe SAD, izdavaoce hartija od vrednosti koji izveštavaju, određene banke, kreditne unije, holding kompanije depozitnih institucija, preduzeća koja pružaju novčane usluge, brokere ili dilere hartija od vrednosti, agencije za razmenu hartija od vrednosti ili klirinške agencije, društva za osiguranje, registrovane subjekte po Zakonu o robnoj berzi, listirana preduzeća, preduzeća na finansijskom tržištu i registrovana investiciona društva, kao i svako pravno lice čiji su vlasnički interesi kontrolisani ili u potpunom vlasništvu, direktno ili indirektno, od strane bilo kojeg od tih entiteta.

Nekretnine i pranje novca

Nekretnine su sve više razlog za zabrinutost u SAD, i to je jedno od najvećih i najvrednijih tržišta na svetu, sa težinom od 47 biliona dolara u 2023.

Dokazi sugerišu da se nekretnine lako mogu koristiti za pranje novca i druge nezakonite aktivnosti zbog rupa u zahtevima za izveštavanje. Trezor izveštava da je „finansirani deo američkog tržišta nekretnina dobro regulisan“, pozivajući se na bankarstvo i srodne propise. Međutim, FinCEN je takođe primetio da se 20-30% kupovina stambenih nekretnina u SAD ne podleže obavezi izveštavanja. To, kažu, dovodi do „kritične ranjivosti“.

U jednom nedavnom primeru koji je naveo FinCEN, muškarac iz Delavera osuđen je na 45 godina zatvora zbog nekoliko krivičnih dela vezanih za drogu i pranje novca.

On i njegova supruga optuženi su da su oprali više od milion dolara prihoda od droge kroz kupovinu nekretnina u Delaveru i Pensilvaniji koristeći svoju kompaniju Zemi Properti Menadžment. Polagali su novac od droge na nekoliko različitih bankovnih računa i tražili od drugih da učine isto, a zatim su ta sredstva koristili da obezbede blagajničke čekove za kupovinu imovine.

Još jedna oblast interesovanja je strano vlasništvo nad imovinom u SAD – posebno kada je reč o određenim vrstama imovine, poput poljoprivrednog zemljišta. Države su za petama zahtevima za izveštavanje o poljoprivrednom zemljištu, kao i federalci. Prošle godine, Komitet za strana ulaganja u Sjedinjenim Državama (CFIUS) predložio je pravila koja utiču na vlasništvo nad nekretninama u blizini vojnih baza. CFIUS ima ovlašćenje da pregleda, ponovo pregovara, sprovodi i nameće uslove za transakcije, uključujući kupovinu nekretnina, koji bi mogli da utiču na nacionalnu bezbednost SAD. Zakonodavci su nastojali da prošire ovlašćenja CFIUS-a dok strani investitori iz nekih zemalja kupuju zemlju.

Iako FinCEN nije sugerisao da predložena pravila imaju za cilj suzbijanje stranog vlasništva, veza između pranja novca i stranih kriminalaca je jaka poslednjih godina. FinCEN je 2022. izdao upozorenje, ukazujući da sankcionisane ruske elite i njihovi punomoćnici mogu da pokušaju da izbegnu sankcije kupovinom i prodajom komercijalnih ili luksuznih stambenih nekretnina.

Agencija je napomenula da nekretnine mogu biti privlačno sredstvo „za skladištenje bogatstva ili pranje nezakonite dobiti zbog svoje visoke vrednosti, njenog potencijala za uvažavanje i potencijalne upotrebe slojevitih i netransparentnih transakcija kako bi se zamaglio krajnji stvarni vlasnik imovine“.

Pravila su sastavljena nakon prethodnog obaveštenja o predloženom donošenju propisa protiv pranja novca u transakcijama nekretninama. Za sadašnji predlog se kaže da je „pojednostavljeni okvir za izveštavanje koji je osmišljen da minimizira nepotrebna opterećenja uz istovremeno povećanje transparentnosti“.

Keli Filips Erb, novinarka Forbes