Previsoke zgrade, premalo zelenila: Više od 100 primedbi građana na plan gradnje kod Sajma, ali za Grad uglavnom – neosnovane

Na nacrt plana koji, između ostalog, predviđa izgradnju stambeno-poslovnih kompleksa sa dva visoka objekata na prostoru prekoputa Beogradskog sajma stiglo je 117 primedbi. Građani su se žalili na visinu planiranih objekata, saobraćajno rešenje, nedovoljno planiranog zelenila na lokaciji. Takve primedbe većinom nisu prihvaćene ili su ocenjene kao neosnovane, vidi se iz izveštaja koji je sačinila Komisija za planove Skupštine Beograda.

Nedavno je na sajtu Grada Beograda objavljen „izveštaj o javnom uvidu“ koji se odnosi na Nacrt plana detaljne regulacije za područje između Bulevara vojvode Mišića i Ruske, Viktora Igoa, Milovana Glišića i Generala Černjajeva“. Reč je o prostoru prekoputa Beogradskog sajma.

Izveštaj o javnom uvidu je dokument u kojem se nalaze primedbe građana na predloženi plan za taj prostor i odgovori Komisije za planove.

Dokument je na sajtu Beograda objavljen krajem avgusta. Prema izveštaju, na rešenja koja se predlažu za konkretni prostor stiglo je 117 primedbi. Podnosile su ih i institucije, javna preduzeća, fizička i pravna lica. S tim da je od strane institucija i javnih preduzeća dostavljeno 13 – a od ostalih fizičkih i pravnih lica 104.

Deo primedbi koje su podnele javne institucije i preduzeća je prihvaćen, pa je plan i korigovan u skladu sa njima. Deo je ocenjen kao neosnovan. Primedbe fizičkih lica, prema onome što se vidi u dokumentu, uglavnom nisu prihvaćene ili su ocenjene kao neosnovane.

Konačna verzija, za sada još „nacrta“, plana za ovo područje biće dostavljena Gradskom veću Beograda. A potom i upućena Skupštini grada Beograda na finalno razmatranje i donošenje, vidi se iz obaveštenja.

Šta zameraju građani?

U planovima detaljne regulacije za neko područje daje se pregled površina koje se predviđaju za javnu namenu. Potom i površina koje su predviđene za „ostale“ namene. Te „ostale“ namene su i mešoviti gradski centri u kojima se kombinuju stanovanje i poslovni prostor.

Za svaku od namena u planu se određuje i površina koja je za njih opredeljena. Propisuju se i pravila i ograničenja kada se radi o gradnji na tim površinama.

Prema predlozima za ovaj konkretni prostor, javne zelene površine biće smanjene za 600 kvadrata u odnosu na postojeće stanje. Odnosno, ukoliko plan bude zvanično usvojen, za javne zelene površine biće namenjeno 0,14 hektara na ovom prostoru. To je za 0,6 hektara manje od trenutnog stanja.

U planu se predlaže i da 1,32 hektara na ovoj lokaciji obuhvaćenoj planom bude za mešovite gradske centre. Njih trenutno nema na tom području.

Pažnju građana koji su slali primedbe na plan najviše je privuklo to što se na površinama određenim za mešovite centre planiraju i dva visoka objekta. Jedan objekat visine do 35,4 metara i drugi visine do 44,2 metara, vidi se iz izveštaja o javnom uvidu.

Rađena posebna analiza

Zbog planirane gradnje visokih objekata, koji su viši od 32 metara, morala je da se uradi i posebna Studijska analiza o mogućnosti izgradnje visokih objekata, vidi se iz dokumentacije.

Jedna od primedbi građana je bila i da je izgradnja objekta velike visine, od najmanje 32 metara, i velike gustine stanovanja „neodrživo urbanističko rečenje“ sa trajnim negativnim posledicama po prostor. Da planirana visina „ugrožava otvorene vizure i razmeru između padinskog stambenog tkiva i nižih gradskih zona“.

Takođe, i da povećanje broja stanovnika ne prati odgovarajuće povećanje zelenih površina, što utiče na pogoršanje mikroklime.

Međutim, prema odgovorima datim u izveštaju o javnom uvidu, primedbe koje su bile usmerene na pitanje visine objekata i na samu studijsku analizu koja je zbog toga izrađena – ocenjene su kao neosnovane.

Komisija za planove se u odgovorima na nekoliko mesta poziva na Plan generalne regulacije Beograda.

Navodi da u jednom delu tog plana piše da se na celoj teritoriji plana „na područjima koja su određena kao zona višeporodičnog stanovanja, zone mešovitog gradskog centra, kao i u zonama sa komercijalnim sadržajima“, visina i spratnost objekata, koja je definisana u pravilima za visinu objekata, može povećati, a urbanistički parametri i položaj objekta uskladiti – kroz izradu Plana detaljne regulacije koji u sebi sadrži i Analizu i potvrdu ispunjenosti kriterijuma za izgradnju visokog objekta.

U odgovorima na primedbe, Komisija je navodila da su planirana rešenja izrađena u „skladu sa planovima višeg reda“.

Da su dva objekta, jedan visine do 35,4 metara i drugi visine do 44,2 metara planirani na osnovu izrađene Sudijske analize – na koju je Komisija za planove Skupštine grada Beograda dala saglasnost.

Šta se trenutno nalazi na parcelama

Na jednoj od parcela obuhvaćenih ovim planom detaljne regulacije se nalazi već izgrađeni stambeno poslovni objekat koji će i prema budućem rešenju ostati na lokaciji. Reč je na objektu na parceli 11272/1 gde se, između ostalih, nalazi Sava osiguranje.

Ono što se zapravo menja, i gde se planira gradnja je parcela koja se nalazi pored te zgrade, odnosno parcela 11271/6, na adresi u Bulevaru vojvode Mišića 49.

Prema podacima u nacrtima i dokumentima na toj parceli je planirana visoka stambeno poslovna zgrada. Gradnju te zgrade planirala je firma Terra investciije, vidi se iz dokumenata. Ona je i vlasnik same parcele i objekta koji se trenutno tu nalazi, a koji je planiran za rušenje.

Drugi visoki objekat planiran je još i na parceli 11263 koja se nalazi uz Bulevar vojvode Mišića gde se nalaze „razni objekti male privrede“ – koji su takođe planirani za rušenje, vidi se iz dokumentacije vezane za razradu ovog prostora. Ta konkretna parcela je trenutno u vlasništvu firme EXPO PARK doo, čiji je vlasnik Travorino investments, kompanija registrovana na Kipru. Međutim, u dokumentaciji priloženoj za nacrt plana detaljne regulacije nema konkretnih informacija da li i ko u ovom trenutku planira gradnju na toj parceli.

Mešoviti centri i na drugim parcelama

Zona mešovitih gradskih centara, samo „srednje“ spratnosti, planirana je i za još tri parcele u okviru plana – 11267/1, 11266/1, 11265/1. One se nalaze uz Ulicu Viktora Igoa.

Vlasnik prve parcele je Republika Srbija i na njoj se nalazi zgrada za stanovanje, sa privatnim vlasnicima posebnih delova, tj stanova.

Na druge dve parcele kao vlasnik je upisana Republika Srbija, a pravo korišćenja ima udruženje „Društvo za telesno vaspitanje Partizan Senjak“. Na te dve parcele se prostire objekat u svojini Beograda, a pravo njegovog korišćenja takođe ima udruženje „Partizan Senjak“.

Unapređuju se saobraćajnice

Kada se radi o javnim namenama na prostoru koji je obuhvaćen planom, navodi se da će biti povećane površine za saobraćajnice.

Takođe, na javnim površinama ostaje i postojeća zgrada Instituta za ispitivanje materijala – IMS.

U planu je da se gradi i nova ulica označena kao Nova 1. Ona je potrebna da bi se obezbedio neophodan pristup građevinskim parcelama.

U odgovorima na primedbe građana koje su se odnosile na smanjenje javnog zelenila navedeno je da je do toga došlo zbog planiranja ulice Nova 1.

„Njena planirana trasa prolazi delom kroz postojeću zelenu površinu. To iziskuje uklanjanje nekolicine stabala i smanjenje zelene površine od oko 600 kvadrata“.

Javna zelena površina je planirana oko tramvajske okretnice i u okviru saobraćajnih površina (zelene baštice), poručuje se u odgovorima na primedbe.

„Veliki intezitet gradnje“

Građani su se žalili i na to da nije dato jasno i argumentovano obrazloženje javnog interesa. Da nisu analizirane potrebe lokalnih zajednica. Da je planirani intenzitet gradnje neusklađen sa kapacitetima javne infrastrukture.

„Plan predviđa povećanje broja korisnika. Ali ne i adekvatno proširenje kapaciteta javnih službi. To bi dovelo do preopterećenja službi za obrazovanje, zdravstvo i javni i komunalni sadržaj“, glasi jedna od primedbi.

Odgovor je bio da se trenutno od javnih namena na ovoj lokaciji nalaze saobraćajne površine, zelene površine i površine za IMS. Dodaje se da je to zadržano i unapređeno u planiranom rešenju.

Unapređena je infrastrukturna mreža i saobraćajna mreža proširenjem postojećih ulica i uvođenjem nove, kako bi se obezbedio pristup svim građevinskim parcelama, poručuje Grad.

Odluka da se radi plan doneta još 2017.

Odluka da se izradi plan detaljne regulacije za ovaj prostor doneta je pre skoro 10 godina – 2017.

Sam nacrt plana je izradila firma „MAARH“, a sredstva za izradu dokumenta dala je kompanija Terra Investicije.

Nakon donete odluke o izradi plana, početkom 2018. održan je rani javni uvid. To je faza u okviru koje je objavljen elaborat u kojem je javnost mogla da se upozna sa ciljevima i svrhom izrade plana za taj prostor.

Gradu Beogradu je 2020. dostavljen i sam Nacrt plana detaljne regulacije. Počela je njegova stručna kontrola koju je vršila Komisija za planove Skupštine Grada Beograda.

Nakon postupanja po primedbama i korekcijama koje su tražili nadležni, Nacrt plana je konačno upućen i na javni uvid krajem decembra 2025. Tokom javnog uvida zainteresovani su mogli da daju mišljenje, primedbe i sugestije na plansko rešenje.

Planira se još novih zgrada u blizini

Krajem decembra Skupština Beograda je usvojila i plan detaljne regulacije za blok između ulica Koste Glavninića, Ruske, nadvožnjaka železničke pruge i Bulevara Vojvode Mišića, o čemu je Forbes Srbija ranije pisao.

Izradu plana za taj prostor inicirala je firma Tehnicom construction. Cilj je bio da se provere potencijali i ograničenja. I stvori planski osnov za izgradnju novih sadržaja i na tom prostoru.

Prema ranijim planovima, firma je imala nameru da u blizini nadvožnjaka železničke pruge gradi Tehnicom kompleks (stambeno-poslovni) sa visokim objektima.

Izradu ili izmenu planova detaljne regulacije za određene prostore često iniciraju firme, kako bi se stvorio planski osnov za potencijalnu izradnju na određenom prostoru.

Samu odluku o tome da se izradi neki planski dokument detaljne regulacije za određen prostor donosi Skupština Beograda.

Usvajanje planskog osnova ne znači da će sigurno i doći do planirane izgradnje, mada to često bude slučaj.

„Ideja o razvoju desne obale Save“

U dokumentima se, između ostalog, navodi da se planiranom izgradnjom ostvaruje ideja o „sprovođenju gradske strategije razvoja desne obale Save i osnaživanje tog poteza kao poslovnog centra“.

Razvojem te mikro lokacije bi trebalo da se stvori osnov za aktiviranje postojećih poslovnih potencijala i da se zaokruže postojeće poslovne zone. Prostor predstavlja teritoriju sa visokim potencijalom za formiranje mešovitih gradskih centara reprezentativnog karaktera, koji su u najvećoj meri orijentisanih ka Bulevaru vojvode Mišića, navodi se.