Sve slabosti Vučićeve masovne legalizacije: Ko ne plati na mostu, platiće na ćupriji

Iako još nemamo finalnu verziju nacrta zakona o pitanju masovne legalizacije, koju je, reklo bi se iz vedra neba, najavio predsednik države, već sada se naziru strukturne slabosti koje još jednu veliku, pompeznu najavu, mogu da okončaju kao što su i mnoge pre nje prošle – kao prazno predizborno obećanje.

Iako je resorna ministarka saopštila da je nacrt finalizovan, prema informacijama Forbes Srbija on je još na doradi i usklađivanju i tako će verovatno biti do sednice Vlade u petak. Iz onoga što je dosad obznanjeno javnosti (a nije dovoljno), vidi se niz slabih tačaka koje prete da ipak razočaraju deo onih koji se nadaju rešavanju svog dugogodišnjeg problema (ili situacije, jer su nelegalnom gradnjom sami sebe doveli u problem).

Pre svega, postavljeni su nerealni rokovi i posao je gurnut u ruke Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam i lokalnim samoupravama sa upitnim kapacitetima. Uz to, za deo onih koji ispunjavaju uslove da upišu vlasništvo nad objektima, cena na kraju priče ipak neće biti tako niska kako je predsednik najavio (od 100 do 1.000 evra). I na kraju, ovaj zakon ne rešava uzroke nelegalne gradnje, niti se najavljuje da će to biti rešeno drugim aktom.

Nejasna rešenja

Kako nacrt još nije objavljen, ostaju nejasna i pojedina važna rešenja. Pre svega šta će biti sa objektima u zonama gde gradnja nikako nije dozvoljena (zaštićena područja) jer su se pojavile oprečne informacije da to neće biti omogućeno, a s druge strane i da u nacrtu postoji propisana naknada i za te slučajeve.

Još nije jasno i šta će biti sa legalizacijom nelegalno izgrađenih komercijalnih objekata i kako će oni biti tretirani i da li će uopšte biti (što nije potpuno rešenje). Zasad je u javnosti fokus stavljen na ozakonjenje stanova i kuća odnosno ono što tangira domaćinstva.

Nepravedna rešenja

Problem masovne nelegalne gradnje jeste poraz jedne države i društva. On mora biti rešen i sigurno je da kašnjenje od nekoliko decenija neće moći da se sanira modelom koji će biti pravedan. To bi morala da bude teška politička odluka za bilo koju vlast (kao i u slučaju omogućavanja besplatne konverzije prava na zemljištu). Zato je sigurno da u ovo nije trebalo ulaziti u vreme skorijih izbora jer se tako samo podstiče sumnja u namere.

Jedno potencijalno nepravedno rešenje se ogleda u mogućoj legalizaciji objekata u zaštićenim zonama. Još više, u najavi da će biti ozakonjeni stanovi u nelegalno izgrađenim zgradama ako investitor ne može da bude utvrđen (kakva je to država koja ne može da pronađe investitora) čime se zaobilaznim putem odobrava ono što su neki radili i zarađivali ozbiljan novac. I na kraju, a možda i najviše nepravično rešenje jeste odustajanje od toga da nulta godina za legalizaciju bude 2015. Time je omogućena legalizacija i onima koji su otvoreno kršili zakon u poslednjih 10 godina.

Suština ideje

Ono što dodatno podgrejava sumnju u iskrenost namera jeste činjenica da je model koji je sada objavljen, definisan i predložen vlastima još pre najmanje dve godine. Čak i tada je postojao nacrt koji dosad nije ugledao svetlost dana. Zašto se dosad čekalo nije poznato. Resorna ministarka juče je ocenila da su se sad stekli uslovi pre svega kroz digitalizaciju i razvoj baza podataka.

Takođe se u javnosti pojavila informacija o postojanju 4,8 miliona nelegalnih objekata što ne odgovara ranijim procenama. Naime, 4,8 miliona je broj neupisanih objekata u katastar, a ne nelegalnih. Onih koji su građeni bez dozvole je 2,1 milion dok su 2,7 miliona one nekretnine koje su ispunjavale uslove za upis, ali to iz raznih razloga vlasnici nisu činili (često i zbog nedostatka dokumentacije).

Zato sagovornik Forbes Srbija upućen u ovu temu ukazuje da je suština ove ideje upis vlasništva u katastar. I to po maksimalno pojednostavljenoj proceduri kako je predloženo.

Ideja je da se ne ulazi u proveru ispunjenosti tehničkih uslova za legalizaciju već samo da se utvrdi ko je vlasnik (čak i ako ih je više) i da se to upiše.

Oni koji su kandidati da u ovom krugu ozakonjenja najlakše prođu jesu oni koji su nelegalno gradili na svom zemljištu. Oni imaju relativno čistu situaciju i ne bi trebalo da imaju problem.

Druga grupa koja bi takođe mogla da dobije zeleno svetlo jesu oni koji su gradili na državnom zemljištu. Ako se država saglasi.

S druge strane, oni koji bi najteže došli do legalizacije jesu oni koji su gradili na tuđoj, privatnoj imovini. Njima bi bio potreban prethodni određeni dogovor s vlasnikom parcele.

Most i ćuprija zvana zabeležba

Ni ovakva pojednostavljena ideja, objašnjava naš sagovornik, ne može da prođe bez dodatnih troškova, što u vremenu što u novcu. Odnosno, nekima neće biti jeftino kako to sada zvuči.

Pre svega, oni koji ispunjavaju uslov za dobijanje rešenja o ozakonjenju, ali ne ispunjavaju tehničke uslove za legalizaciju objekta, verovatno će u katastru imati upisanu zabeležbu o tome. To otežava dalji promet nekretnine jer kupci uglavnom „beže“ od objekata koji imaju zabeležbe. Skidanje zabeležbe biće moguće kada otklone nedostatke. To nosi dodatne troškove – npr. izrada dodatnih elaborata, izmena projekta i sl.

Kod onih kojima država dozvoli upis na svojoj parceli biće neophodno dati zemljište ispod objekta, kao i zemljište oko nekretnine potrebno za redovnu upotrebu. To bi moglo povući i dodatne troškove preparcelacije. Dodatno se tu postavlja i pitanje kome će država odobriti legalizaciju na svom zemljištu, a kome ne što opet može doneti spor sa podnosiocem zahteva (a i dodati argument više u raspravi da li je pravedno rešenje ono koje omogućava da se nekome može zažmuriti na neleganu gradnju, a nekome ne).

Treća grupa koja bi mogla da ima peripetije jesu oni koji žive u zgradama, a zauzeli su zajedničke prostorije. Ukoliko nemaju saglasnost ostalih stanara verovatno će i oni biti „zabeleženi“ i moraće da reše te odnose ako žele da kasnije prometuju svoj prošireni stan.

„Sporne stvari verovatno će se rešavati i parnicama što povlači dodatne troškove“, navodi naš sagovornik.

Kapaciteti institucija

Dodaje i da je velika slaba tačka predloženog rešenja kapacitet institucija da ga sprovedu. Pre svega su problem lokalne samouprave, ali i Agencija za prostorno planiranje i urbanizam.

Kada se pre decenije ušlo u reformu u oblasti izgradnje, postojale su lokalne samouprave sa brojem službenika u oblasti gradnje i urbanizma koji se mogu prebrojati na prste jedne ruke. Oni su radili paralelno i na izdavanju građevinskih dozvola i na ozakonjenju objekata i na rešavanju zahteva za konverziju. Situacija ni danas nije mnogo bolja pa je upitno gde će pronaći ljude da urade svoj deo posla. Jedan je da formiraju timove za pomoć građanima, a drugi da dostave podatke o ranije podnetim zahtevima za legalizaciju.

Druga slaba tačka je Agencija za prostorno planiranje koja je na kraju prošle godine, prema podacima iz njihovog informatora, brojala 58 zaposlenih. Ne računajući rukovodioce i osoblje koje se ne bavi pitanjima iz tog resora, postavlja se pitanje koliko ljudi može da bude opredeljeno za novi zadatak.

„Sigurno je da će agencija morati da bude kadrovski pojačana za rešavanje zahteva za ozakonjenje“, smatra naš sagovornik.

Podseća da je agencija, osim osnovnog posla u domenu urbanističkog planiranja, već angažovana na poslu konverzije prava na zemljištvu, ali i drugim poverenim projektima sa veoma ambicioznim rokovima.

Ko je mogao da obavi posao

Ostaje nejasno, smatra naš sagovornik, zašto je sada ovim poslom opterećena agencija, a nije prihvaćeno rešenje da se pitanjem utvrđivanja ko ima pravo na ozakonjenje bave tzv. profesionalni korisnici – advokati, notari, izvršitelji… Oni bi, smatra naš sagovornik, imali i kapacitete i interes da to rade. S druge strane, prema saznanjima Forbes Srbija, unutar državnih struktura bilo je snažnog otpora toj ideji.

Ostaje upitno i koliko će službenici biti spremni da stave svoj potpis ispod nekog rešenja. Posebno i da ne zatraže dodatnu dokumentaciju da bi se osigurali od greške. Što bi dodatno umanjilo efekat zakona.

Rešavanje posledica, ne i uzroka

Ono što je slabost ove „reforme“ jeste što ona ne otklanja ključni uzrok nelegalne gradnje. A to su propisi i troškovi.

Građevinski inženjer s kojim je razgovarao Forbes, to slikovito objašnjava.

„Bez obzira na to da li gradite 10 ili 100 kvadrata, da li gradite u Beogradu ili negde drugde u Srbiji, postoje troškovi koji su obavezni i previsoki“, kaže naš sagovornik.

Zato smatra da će, dok se to ne reši i ne olakša dolazak do građevinske dozvole ne samo u proceduralnom već i u finansijskom smislu, biti nelegalne gradnje.

Dodaje da je problem u zaustavljanju nelegalne gradnje i sistemski. „Inspekcija neće izaći na teren dok vas, recimo, ne prijavi komšija ili neko drugi kome smetate sa svojom gradnjom. Zato u Srbiji možete i ceo životni vek da provedete u nelegalnom objektu i da vas niko ne dira“.

Naveo nam je i primer računice za dogradnju terase uz kuću, gde bi izrada projekta i pribavljanje dozvola koštali više nego sama cena dogradnje (materijal i radovi). To je, smatra, jedan od razloga zašto ljudi odlučuju da grade nelegalno.

Prethodni sagovornik dodaje na to da je i legalizacija nadogradnje bila uvek lakša nego legalizacija celog objekta.

Na to treba dodati da institucije, pre svega lokalne samouprave, odavno krše propise jer ne mogu u zadatim zakonskim rokovima da izdaju lokacijske uslove, građevinske i upotrebne dozvole što dodatno otežava rad „na belo“.

Cene stanova

Jedan od mamaca plasiran u javnost jeste da će masovno ozakonjenje dovesti do opšteg smanjenja cene kvadrata na tržištu. Pretpostavlja se, zbog veće ponude legalnih nekretnina.

„Ne znam odakle ta ideja, kad su nelegalni stanovi uvek bili jeftiniji odnosno ispod cene baš zato što nemaju dozvole. Sa ozakonjenjem oni će samo poskupeti, ne mogu da idu još niže. Stanovi će biti samo skuplji“, smatra naš sagovornik.

Podseća da su nelegalni stanovi uvek bili prisutni na tržištu iako nisu mogli da se uknjiže. Kako kaže, postoji konflikt propisa gde se po zakonu o ozakonjenju oni ne mogu prometovati dok po zakonu o prometu nepokretnosti može da se ide na vanknjižno vlasništvo. Zato su zaključivani ugovori o prodaji, ali nisu slati u RGZ. Oni koji su na taj način došli do nekretnine jesu jedni od dobitnika masovne legalizacije.

Još neobičnih tvrdnji

Drugi i još važniji mamac jeste isticanje naknade za ozakonjenje od 100 do 1.000 evra kao velike povoljnosti. Međutim, sagovornik Forbes navodi da iznos naknade nikada nije predstavljao bauk. Podseća da su nameti za legalizaciju više puta snižavani.

Problem s legalizacijom, dodaje, bili su pre svega nerešeni imovinsko-pravni odnosi i kapaciteti lokalnih samouprava da rešavaju zahteve. Ranije procene bile su da bi se legalizacija ovim tempom završila za 40 godina. I sada je, ponavlja naš sagovornik, upitan kapacitet institucija.

I na kraju, osim mamaca za privlačenje vlasnika da upišu objekat u katastar (neki to nisu radili i da bi prikrili šta imaju od imovine), plasirano je i jedno „upozorenje“ o mogućnosti rušenja nelegalnih nekretnina. Međutim, situacija na terenu demantuje one koji to pominju. Spram broja podignutih nelegalnih objekata, broj srušenih bi se mogao smatrati zanemarljivim. Nadležni nisu uspevali da pronađu njihove vlasnike koji bi ih uklonili, lokalne samouprave same nisu imale novca da realizuju taj posao u većoj meri ili im se na tendere nisu javljale firme voljne da ulaze u poslove rušenja.

Zato je, imajući u vidu i druge probleme sa gradnjom, upitno da li se sa ovim zakonom završava nelegalna gradnja u Srbiji.