U komercijalne nekretnine uloženo 340 miliona evra u 2025: Ritejl parkovi u porastu, manje novih kancelarija

Investicije u komercijalne nekretnine u Srbiji u 2025. godini iznosile su 340 miliona evra, što je gotovo identično rezultatima iz 2024. godine, pokazao je izveštaj kompanije CBRE.

U sektoru maloprodaje ritejl parkovi preuzimaju primat u Srbiji. Kancelarijski prostor u Beogradu se gradi manje nego ranijih godina. U segmentu hotelskog smeštaja aktuelna je izgradnja hotela zbog EXPO izložbe, kao i pojava luksuznih brendova.

Kompanija CBRE predstavila je danas godišnji izveštaj „SEE region Market Outlook 2026“ o okolnostima i očekivanjima na tržištu komercijalnih nekretnina u regionu.

U izveštaju je dat i osvrt na izazove i prilike u oblasti investicija, poslovnog, industrijskog i logističkog prostora, maloprodajnih nekretnina.

U izgradnji 100.000 kvadrata ritejl parkova

Najbrže rastući segment tržišta postali su maloprodajni (ritejl) parkovi, navodi se u izveštaju.

Tokom 2025. njihova ponuda povećana je za više od 20 odsto. U 2026. očekuje se da će po prvi put ponuda maloprodajnih nekretnina u okviru maloprodajnih parkova premašiti kvadraturu tržnih centara.

U izgradnji je dodatnih skoro 100.000 kvadrata, što će povećati ukupnu ponudu za preko 10 odsto.

„Ovaj model privlači potrošače svojom efikasnošću, lakoćom pristupa i prilagođenošću svakodnevnim potrebama“, navodi se u izveštaju.

Šta je sa tržnim centrima?

Sa druge strane, kada se radi o tržnim centrima oni, prema izveštaju CBRE, lokalno beleže stabilnu posećenost i gotovo potpunu popunjenost.

Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE, je na predstavljanju izveštaja navela da sektor maloprodaje već nekoliko godina prolazi kroz brojne tranformacije.

Prema njenim rečima, vlasnici tržnih centara sada se fokusiraju se na to da privuku kupce, kroz kreiranje zabavnog sadržaja, veću ponudi restorana, kafića..

Govoreći o tome kako investitori sada gledaju na tržne centre, Uroš Grujuć, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu u okviru CBRE, navodi da to zavisi od zemlje do zemlje.

On pozitivno ocenjuje situaciju u sektoru šoping centara u Srbiji, ali ocenjuje da nove investicije u neki veći šoping centar ne bi trebalo da očekujemo.

Razlog tome je to što, kako navodi, tržište Beograda ne može da apsorbuje još jedan novi šoping centar.

Takođe i sekundarni gradovi, kao što su Novi Sad, Niš, Kragujevac već imaju po jedan veći šoping centar.

On smatra da četiri do pet većih gradova u Srbiji treba da imaju šoping centar, dok ocenjuje da će ostatak Srbije dobiti po jedan ili dva ritejl parka.

Manje novih kancelarijskih kvadrata

Podaci pokazju i da je od 2016. godine do sada izgrađeno preko 50 odsto moderne ponude kada se radi o kancelarijama u Beogradu.

Međutim, u 2024, pa i u 2025. godini ta ponuda je znatno opala. Godišnje se gradi manje od 30 hiljada kvadrata. Značajniji rast se očekuje tek od 2027.

Razloga za manju gradnju u ovom segmentu je nekoliko, navodi Uroš Grujić.

„Neki su predviđali da će kancelarijski prostor kompletno da se ugasi, da ga neće biti, što apsolutno nije istina. Vidimo da je nivo nepopunjenosti ekstremno nizak. Razloga za manju izgradnju u odnosu na prethodne godine je nekoliko. Od toga da je zemljište poskupelo, poskupeli su troškovi izgradnje, kamatne stope su poskupele“, navodi Grujuć.

On dodaje i da je uz to i samo tržište poraslo, odnosno da je na nekom nivou „ekvilibrijuma“ – gde se izbalansirala potražnja i ponuda.

Iako je došlo do pada novih projekata i izgrađenosti kancelarijskog prostora, Grujić smatra da investitori, i banke nastavljaju da u tom segemntu posluju „pametno“. Odnosno, da nema puno investicija koje prete da preplave tržište.

„Ne dozvoljavamo sebi da pređemo tu crvenu liniju i da imamo previše kancelarijskog prostora“, navodi Grujić.

Kada se radi o kancelarijama, najveći deo u obimu zakupa u 2025. godini činile su obnove ugovora. Primećeno je i da je smanjen broj relokacija, čemu su doprineli manjak nove ponude, te hibridni model poslovanja, pokazuju podaci CBRE.

Što se tiče veličine zakupljenog kancelarijskog prostora, najtraženija veličina je bila preko 1000 kvadrata. Jako veliki broj tranakcija uključivao je i zakup od preko 2000 kvadrata.

„Ono što je zakupcima interesantno i bitno, nije samo sadržaj koji postoji u samom objektu, na primer restoran i tome slično, već i sama mirkolokacija u kojoj se zgrada nalazi. Jako je bitno okruženje“, navela je Jana Jovanović.

Industrijski i logistički prostori

Na tržištu Srbije, sektor logistike i industrije i dalje se nalazi u punoj ekspanziji, navodi se u izveštaju CBRE. U 2025. godini u Beogradu i okolini izgrađeno je više od 70.000 kvadrata, što predstavlja rast ponude od oko 10 odsto.

Iako moderna ponuda i dalje iznosi manje od 800.000 kvadrata, postojeća potražnja praktično je apsorbovala gotovo svu novu ponudu, navodi se.

U izveštaju CBRE se navodi da se u Srbiji sekundarni gradovi sve jasnije ističu kao ključne tačke budućeg rasta u ovom sektoru.

Novi Sad, Jagodina, Kragujevac i Niš postaju atraktivne destinacije za spekulativne projekte, podstaknuti rastućom potražnjom i poboljšanjem infrastrukturne povezanosti, piše u izveštaju.

„Srbija ostaje na radaru investitora, posebno kada je reč o projektima uz ključne koridore i u segmentu urbane, ‘last-mile’ logistike,“ navela je Jana Jovanović.

Hotelski smeštaj: Novi hoteli za EXPO izložbu

Kada su u pitanju hoteli zabeležen je rast interesovanja „premium brendova“ za tržište Beograda. Takođe, tržište se priprema i za EXPO 2027. U različitim fazama razvoja nalazi se oko 15 hotela.

„U Beogradu postoji 7700 soba, u planu je još 1500, to je jedan ozbiljan skok. Ostaje pitanje šta će biti sa tim hotelima kada EXPO prođe, kako će nastaviti da rade. Taj sektor zahteva veliku podršku grada i države u kreiranju atrakcija, unapređenju infrastrukture“, navela je Jovanović.

U Srbiji su kupci hotela proteklih godina uglavnom bili lokalni investitori.

Hoteli jesu interesantni internacionalnim investitorima, ali nažalost Srbija nije najbolje tržište za to jer nema obalu, odnosno primorske gradove, navodi Grujić.

„Trenutna situacija kod nas što se tiče hotela je dobra, ali je na primer Hrvatska interesantnije tržište kada upoređujemo tu vrstu proizvoda. Interesovanje je svakako veće kada su u pitanju obale i letnje destinacije nego gradske“, rekao je Grujić.