Ovo je najskuplji komšiluk na svetu: Stanovi i do 550 miliona dolara, a u njima zvezde F1 i milijarderi

Jednog junskog jutra tokom vikenda kada se održavala Velika nagrada Formule 1, hiljade ljubitelja F1 i turista slile su se u Monako, kneževinu veličine razglednice na Francuskoj rivijeri. Duž staze duge dve milje, odmah posle osme krivine, posetioci su se okupljali u najnovijem naselju, Maretera. Luksuznom kompleksu površine šest hektara, izgrađenom direktno na Mediteranu.

Čak i dok šetate priobalnim trgovima Maretere, ispod nadvijenog dela zgrade Le Renco – stambene kule od 17 spratova koju je projektovao italijanski arhitekta Renco Piano, dobitnik Prickerove nagrade, tako da izgleda poput fragmentisanog plovila koje izranja iz brodogradilišta – pruža se jasan pogled na superjahte usidrene uz mediteransku obalu i prozore od poda do plafona luksuznih stanova na višim spratovima.

„U zalivu ima najmanje milijardu dolara vrednih jahti“, kaže Bernard D’Alesandri. On je generalni sekretar obližnjeg Jahting kluba Monako. „A još milijardu ovde u luci“.

Ali novac potrošen na te superjahte deluje beznačajno u poređenju sa iznosima koje su kupci izdvojili za nekretnine u Mareteri. Svih 130 stanova i vila prodato je pre nego što je naselje – čija je izgradnja trajala 11 godina i koštala oko 2,3 milijarde dolara – završeno u decembru 2024.

Projekat su osmislili vladajući monarh Monaka, princ Albert II, i Patris Pastor, lokalni milijarder iz sektora nekretnina i najveći investitor u Mareteru. Od samog početka zamišljen je kao ultra ekskluzivni klub čak i u profinjenom svetu Monaka. Svakog od prvih kupaca lično su intervjuisali i odobrili Pastor i Gi Toma Levi-Susan, generalni direktor projekta. Potencijalni kupci nisu mogli ni da prepuste te razgovore svojim asistentima. „Odbili smo da razgovaramo sa bilo kakvim posrednicima“, rekao je Levi-Susan magazinu Rob Report 2023. godine. „Ako ne možete da provedete sat vremena sa nama dok vam predstavljamo projekat, onda nismo zainteresovani da živite u ovoj zgradi“. (Levi-Susan i Pastor odbili su da govore za Forbes za ovaj tekst.)

Skuplje nego u Dubaiju

Sada se neke od tih prvobitno kupljenih nekretnina već pojavljuju na tržištu po drastično višim cenama, manje od dve godine nakon završetka gradnje. Zbog tajnovitosti projekta ne postoje pouzdani podaci o broju preprodaja, pa čak ni o prosečnoj ceni. Međutim, lokalni posrednici navode da se pojedini stanovi nude po ceni od 138.850 dolara po kvadratnom metru. To je 33% više od cene koju su neki prvobitni kupci platili. Mesečne kirije u međuvremenu dostižu više od 130.000 dolara.

Stan površine 525 kvadratnih metara u kuli Le Renco trenutno je na tržištu za 73 miliona dolara. To znači da cena iznosi oko 139.000 dolara po kvadratnom metru, odnosno dvostruko više nego u najluksuznijim delovima Dubaija.

„Imali smo talas klijenata iz Dubaija“, kaže Silvio Piras, menadžer agencije za nekretnine Piras Rilestejt. „Ljudi žele nove, velike i moderne domove“.

U međuvremenu, očekuje se da će vile – uključujući i jednu koja se nudi za 41,7 miliona dolara, sa šest spavaćih soba i sadržajima poput prostorije za degustaciju vina, unutrašnjeg i spoljašnjeg bazena, spa centra, saune, sobe za masažu i privatnog bioskopa – oboriti rekorde.

„Ove vile su toliko velike da govorimo o početnoj ceni od više od 200 miliona evra“ za one koje nemaju pogled na more, kaže Florian Valeri, osnivač agencije Barne Valeri.

Za sedam vila na samoj obali – jedinih kuća izgrađenih direktno na obali Monaka – cene bi, kaže on, mogle da premaše 290 miliona dolara. Drugi agent za nekretnine predviđa da bi se one mogle prodati za oko 350 miliona dolara.

Najskuplji stan

Neki kupci sa veoma dubokim džepovima spremni su da čekaju dok ne uspeju da kupe jednu od tih vila na samoj obali, bez obzira na cenu.

„Imam klijenta koji se raspitivao za vile u Mareteri i za sada postoje samo dve u drugom redu“, kaže agentkinja za nekretnine Sufia Kiekbaeva iz kompanije Magrey & Sons Monaco. Dodaje da zna za najmanje dve vile i sedam stanova koji su trenutno na prodaju u naselju. „On me i dalje pita da li mogu da pronađem nešto na [samoj obali]“.

Uprkos svoj tajnovitosti, jedna velika prodaja u Mareteri već je oborila sve prethodne rekorde na svetskom tržištu nekretnina. Blumberg je u aprilu otkrio da je ukrajinski milijarder Rinat Ahmetov 2021. kupio stan sa 21 sobom. Raspoređen je na pet spratova na vrhu kule Le Renco. Koštao je oko 550 miliona dolara, čime je postavljen rekord za najskuplje prodat dom na svetu.

Prethodni rekord držao je bivši milijarder Pan Sutong, koji je 2017. platio 319 miliona dolara za trospratnu kuću sa pogledom na golf teren Dip Voter Bej u Hongkongu. To je takođe više nego dvostruko od 240 miliona dolara koliko je milijarder i izvršni direktor Citadela Ken Grifin 2019. platio za penthaus na Menhetnu. To je i dalje najskuplja nekretnina ikada prodata u Sjedinjenim Državama.

Ahmetov je platio oko 20.370 dolara po kvadratnom metru, otprilike dvostruko više od 10.420 dolara po kvadratnom metru koliko je Grifin platio. I više od tri puta više od prosečne cene nekretnina u Monaku, koja iznosi 6.200 dolara po kvadratnom metru. To je gotovo dvostruko više od cene u sledećem najskupljem gradu na svetu, Hongkongu.

Privlačnost Monaka

Monako već dugo privlači najbogatije i najpoznatije ljude na svetu – među njima su bili Vinston Čerčil, Ringo Star, Luis Hamilton. I, naravno, holivudska zvezda koja je postala princeza Monaka – Grejs Keli. A sve zahvaljujući mediteranskoj obali i izuzetno povoljnom poreskom sistemu.

Manji po površini i broju stanovnika od Hobokena u Nju Džersiju, Monako danas ima najmanje 29 milijardera, čije se zajedničko bogatstvo procenjuje na 167 milijardi dolara. Pet članova „kluba sa tri zareza“ su investitori u Mareteru ili poseduju drugi dom u kneževini.

Među komšijama Ahmetova u Mareteri, prema dostupnim informacijama, nalaze se britanski milijarder iz hemijske industrije Džejms Retklif i rivali iz Formule 1 Maks Ferštapen i Šarl Lekler, koji žive na suprotnim stranama kule Le Renco.

Milijarderi čine oko 0,07% od 38.857 stanovnika Monaka. To ovu zemlju – i grad – čini ubedljivo najvećim svetskim centrom milijardera po glavi stanovnika – jedan milijarder na svakih 1.340 ljudi. Time Monako nadmašuje najbliže konkurente, švajcarski skijaški gradić Gštad i Kajmanska ostrva na Karibima.

A broj se povećava. Tokom protekle godine, osnivač kompanije Checkout.com Gijom Pusas i britanski milijarderi, investitori u nekretnine Ričard i Ian Livingston, preselili su se u ovaj mali grad-državu.

Taj broj će verovatno nastaviti da raste, dodaje Piras. Kaže da primećuje sve veću potražnju klijenata sa Forbes liste svetskih milijardera za nekretninama u Mareteri.

Poreski raj

Još jedan veliki razlog zbog kojeg je Monako decenijama svetionik za bogate i slavne jeste to što je poznata poreska oaza. Stanovnici ne plaćaju porez na dohodak, nasledstvo, imovinu ili kapitalnu dobit (osim ako su francuski državljani).

Da bi postali rezidenti, novopridošli moraju da iznajme ili kupe nekretninu. Ili da upravljaju kompanijom koja poseduje lokalnu nekretninu. Potrebno je i da polože 500.000 evra na račun u lokalnoj banci. Monako je takođe jedna od najbezbednijih zemalja na svetu, sa jednim policajcem na svakih 70 stanovnika.

„Maretera je došla u savršenom trenutku jer međunarodni investitori traže stabilnost, bezbednost i dugoročnu vrednost“, kaže Ljudmila Rakonat Le Gof. Ona je predstavnica vlade Monaka za privlačenje investicija, zadužena za povećanje privlačnosti zemlje za strance.

Ukazujući na priliv novih stanovnika u Mareteru i nedavna previranja na Bliskom istoku, ona dodaje:

„Monako nije samo mesto gde ljudi dolaze da žive svoj najbolji život u kazinu. On je i za ljude koji žele miran, diskretan život na bezbednom mestu“.

Dovoljno je bezbedan da čak i milijarderi koriste javni prevoz: „Išao sam autobusom i u njemu video Ser Filipa Grina“, priseća se Rasel Kramp, broker za jahte, misleći na britanskog milijardera iz maloprodaje čija supruga i deca žive u Monaku.

Ideje princa Alberta

Sin Grejs Keli i princa Renijea III, princ Albert II, napravio je planove za proširenje Monaka ubrzo nakon što je 2005. postao suveren kneževine. Njegov otac predvodio je poslednje takvo proširenje 1970-ih. Tada je naložio izgradnju naselja Fontvij na zemljištu dobijenom nasipanjem mora. Za razliku od svog oca, princ Albert je zamislio da ovo naselje bude ekološki prihvatljiv kvart izgrađen iznad Mediterana.

Međutim, princ je 2009. morao da odustane od te ideje nakon izbijanja globalne finansijske krize. Kao i zbog protivljenja izazvanog brigom za životnu sredinu. Ponovo je pokušao 2013. godine, ovog puta odabravši naziv Maretera – složenicu nastalu od latinskih reči za more i kopno – kako bi simbolizovao njihovo spajanje. Njegov plan trebalo je da proširi teritoriju male kneževine za 3%, odnosno da joj doda oko šest hektara. (Kada bi se to izrazilo procentualnim povećanjem, bilo bi ekvivalentno tome da kontinentalni deo Sjedinjenih Država dobije gotovo čitavu saveznu državu Oregon – ili oko dve države Misisipi.)

To bi, međutim, bilo izuzetno skupo. Tu su na scenu stupili privatni investitori, koji bi pokrili troškove projekta, a istovremeno državi doneli značajne poreske prihode. Vlada je 2015. godine potpisala koncesioni ugovor sa kompanijom SAM L’Anse du Portier, novom firmom za nekretnine, za izgradnju Maretere putem privatnih ulaganja i preko jedinice za javne radove kompanije Bujg, francuskog građevinskog giganta pod kontrolom braće milijardera Martina i Olivera Bujga.

Braća Bujg posedovala su 10% kompanije, dok je preostalih 90% bilo u vlasništvu istoimene kompanije SCA Anse du Portier, investicionog društva iza kojeg su stajali privatni investitori.

Ko je uložio novac

Prema uslovima sporazuma, projekat su u potpunosti finansirali ti investitori, kojima bi pripala i sva dobit, osim poreza na prodaju nekretnina i jednokratne uplate državi od 460 miliona dolara. Za razliku od mnogih drugih projekata nekretnina, u kojima se određeni broj stambenih jedinica rezerviše za građane Monaka, sve kuće i stanovi u Mareteri mogli su da budu prodati na slobodnom tržištu.

Mala grupa lokalnih porodica i bogatih međunarodnih finansijera obezbedila je kapital. Najveći investitor bio je Patris Pastor. On je naslednik lokalne dinastije iz sveta nekretnina Pastor, čiji koreni sežu do 1880. godine, kada se njegov pradeda Žan-Batist doselio u Monako iz severne Italije.

Žan-Batist je kasnije izgradio uspešnu građevinsku kompaniju poznatu po izgradnji mnogih visokih zgrada u Monaku, kao i priobalnog naselja Larvoto. Smatra se da proširena porodica, koja je danas podeljena na nekoliko grana, poseduje oko 15% ukupnog stambenog fonda Monaka.

Pored udela od 26% u Mareteri, Patris poseduje desetine nekretnina u Monaku, Londonu i luksuznom kalifornijskom gradiću Karmel. To je deo njegovog procenjenog bogatstva od pet milijardi dolara.

Još jedna ugledna porodica koja je investirala jesu Kaziragi, sa udelom od 10,5%. Ta porodica je prisutna u Monaku od 1980-ih. Tada se italijanski biznismen Stefano Kaziragi oženio starijom sestrom princa Alberta, princezom Karolin.

I drugi investitori iz sektora nekretnina, među kojima su bili rođak Patrisa Pastora – Žan-Batist, pokojni Žerar Brijanti (preminuo 2017.) i porodica Lopez de la Osa, kao i kazahstanski tajkun Bulat Utemuratov i švajcarska braća milijarderi Đamarija i Mario Germano Đulijani, takođe su posedovali udela od 5% do 10%.

Proces gradnje

Prvi korak u izgradnji Maretere bio je zaštita i preseljenje morskih vrsta. Zatim su 2017. radnici počeli da uklanjaju zagađeni sediment sa morskog dna.

Nakon toga su investitori u Marselju izgradili 18 ogromnih betonskih blokova, poznatih kao kesoni – svaki visok oko 26 metara i težak 11.000 tona. Potom su ih tegljačima prevezli preko Mediterana do Monaka i postavili na podvodni nasip. Tako su formirali zaštitni morski zid oko šest hektara novog kopna.

Radovi na stambenim zgradama, vilama, trgovima i vrtovima počeli su 2020. godine i završeni su u decembru 2024, oko šest meseci pre roka.

Prodalo bi se i da je dvostruko veće

Većina kupaca je oduševljena. Ili toliko vole svoje nekretnine da nemaju nameru da ih prodaju, ili žele da ostvare značajnu zaradu dok cene i potražnja vrtoglavo rastu.

„Čak i da su udvostručili veličinu Maretere, sve bi se i dalje prodalo“, kaže Irena Luk, jedna od dveju menadžerki u agencija za nekretnine Savils.

Investitori bi mogli da budu još zadovoljniji. Projekat je generisao više od 6,6 milijardi dolara ukupne prodaje nekretnina. To je bilo i više nego dovoljno za pokrivanje troškova izgradnje. Takođe, i obveznice vredne 1,2 milijarde dolara, kao i više od 1,8 milijardi dolara poreza i koncesionih naknada plaćenih vladi Monaka.

Prema ranije neobjavljenim finansijskim dokumentima koje je jedan od investitora predao u Luksemburgu, kompanija koja je razvijala Mareterru prijavila je neto profit od tri milijarde dolara na dan 30. juna 2025. godine – šest meseci nakon završetka projekta – koji je isplaćen investitorima.

„Kada isporučite nešto zaista posebno, tržište na to odgovori na odgovarajući način“, kaže Utemuratov za Forbes. „Pored finansijskog rezultata, postoji i stvarno zadovoljstvo zbog toga što ste podržali projekat koji je postao znamenitost Monaka i čitavog regiona“.

Ovo naselje dodatno je pojačalo privlačnost Monaka za najbogatije ljude. Posebno sada kada je jedan od njegovih najvećih rivala, Dubai, uvučen u rat sa Iranom.

„U [Dubaiju] ne plaćate porez i lako je dobiti boravišnu dozvolu. Bankovni račun možete otvoriti za tri sata, dok ovde možda treba mesec dana“, kaže Merilin Skjelino, direktorka prodaje u agenciji za nekretnine Miells Christie’s. „Ali ovde postoji stabilnost. Iran nam nikada neće biti preko mora“.

Đakomo Tonjini, novinar Forbes