On je bivši prodavac cipela koji je napravio bogatstvo od 5,5 milijardi dolara na renoviranju stanova

Dva sata pre inauguracije novih sjajnih prostorija svoje kompanije Morgan Properties u Konsohokenu, Pensilvanija, Mičel Morgan još nije ispraznio svoju staru kancelariju. Prolazeći pored redova praznih kabina, ovaj 70-godišnji magnat nekretnina seda za okrugli sto pored stola pretrpanog nagradama i gomilama papira.

Izvlači istrošen dokument iz 1985. godine. Ponudu za svoj prvi posao kupovine tri stambene zgrade, uključujući jednu koja se vidi sa prozora njegove kancelarije koju će uskoro napustiti u predgrađu Filadelfije, King of Prussia. „Upravo sam ovo našao, čistio sam kancelariju juče“, kaže, iako ima malo dokaza o bilo kakvom pakovanju. „Pozajmio sam 55 miliona dolara i bio sam spreman. Imao sam 1.400 stanova, tri stambena kompleksa. Ovo je jedan od njih“.

Danas Morgan Properties obuhvata više od 95.000 stambenih jedinica u 19 država. Oko polovine tih jedinica je većinski u vlasništvu firme, dok je ostatak podeljen sa spoljnim investitorima. To je dovoljno da Morgan Properties sada zauzme treće mesto po veličini vlasnika stanova u zemlji (iza milijardera Boba Fejta i njegove kompanije Grejstar, te berzanske firme Mid-America Apartment Communities). I da Morgan prvi put dospe na Forbes listu 400 najbogatijih Amerikanaca za 2024. godinu, na mesto broj 240, sa imovinom vrednom 5,5 milijardi dolara.

Uspeh njegove firme takođe je podigao njegov profil. Pridružio se grupi koja je prošle godine podržala kupovinu NFL tima Vašington Komandersa za šest milijardi dolara. Postao je i poznato ime u filantropskoj sceni Filadelfije, kao veliki donator Temple univerziteta i Dečije bolnice u Pensilvaniji.

Investiranje u stanove klase B

Uspeh je postigao ulaganjem u starije stambene zgrade u gradovima srednje veličine i brzim renoviranjem kako bi povećao kirije. Dok su mnogi investitori ulazili u brzorastuće metropole Sunčevog pojasa, Morgan je krenuo suprotnim putem. Kupovao je portfelje u manje popularnim mestima kao što su Reding, Pensilvanija (rodno mesto Tejlor Svift) i Ročester, Njujork, gde je njegova firma postala najveći vlasnik stanova nakon što je 2019. kupila više od 18.000 jedinica za 1,9 milijardi dolara. Kako je postpandemijski bum splasnuo u gradovima poput Atlante i Nešvila, najbrži rast kirija u zemlji sada se beleži u mestima poput Indijanapolisa, Kolumbusa i Fajetvila, gde Morgan Properties ima prisustvo.

„Kupujemo na tržištima na kojima ljudi ne žele da kupuju. I Volstrit nam ne govori šta da radimo jer nas nije briga šta Volstrit misli“, kaže o svojoj privatnoj firmi. „Kupili smo veliki portfelj u Indijani, kupili smo veliki portfelj u Ohaju. Najveći smo vlasnici u Ročesteru, Njujorku, tržište je sjajno. Ljudi su svuda“.

Morgan uglavnom ulaže u ono što je poznato kao stanovi ‘klase B’. To su starije nekretnine koje ciljaju stanare sa nižim primanjima nego što su oni privučeni luksuznim zgradama. (Jedan kompleks koji poseduje u Elmvud Parku, Nju Džersi, datira iz 1950. godine.) Iako možda nisu toliko vredne kao novoizgrađeni luksuzni stanovi, Morganove nekretnine obično pružaju stabilniji novčani tok i manje fluktuiraju tokom recesija, kada se stanari koji ne mogu priuštiti skuplje zgrade odlučuju za jeftinije opcije.

„Dobro vođeni, dobro kapitalizovani portfelji klase B mogu apsolutno dobro poslovati“, kaže Majkl Gorman, analitičar za nekretnine u firmi BTIG. „Takođe imaju tendenciju da privlače više pažnje investitora kada postoji rizik od ekonomske usporenosti“.

Ne ulaže u novogradnju

Ono što Morgan ne radi jeste ulaganje u novu izgradnju ili zgrade koje ciljaju klijente sa visokim prihodima. „Mi smo stambeni objekti za radnu snagu“, kaže. „Naše kirije su negde između 1.500 i 1.800 dolara mesečno, ne 1.800 do 4.000. I veoma sam optimističan u pogledu proizvoda koji nudimo i onoga što radimo. To je pokušaj da pružimo najbolji proizvod po najboljoj ceni kako bi se ljudi osećali dobro u svom domu“.

Međutim, nisu svi uvek saglasni. Morgan Properties suočila se sa tužbama stanara u Pensilvaniji i Merilendu, koji su tvrdili da je firma odbijala zahteve za smeštaj osoba sa invaliditetom i dozvolila najezdu stenica. Morgan je rešio oba slučaja, a firma tvrdi da ima posvećen tim za korisničku podršku kako bi odgovorila na žalbe stanara. „Moramo biti sigurni da dobro komuniciramo. To uopšte nije laka dinamika, ali imamo dobru reputaciju“, kaže Morganov sin Džejson, 34, koji zajedno sa svojim bratom Džonatanom, 39, radi kao kopredsednik firme. „Kupujemo starije nekretnine, ali ćemo ih renovirati koliko god možemo“.

Za razliku od velikih firmi koje su listirane na berzi ili institucionalnih investitora sa milijardama dolara na raspolaganju, Morgan Properties ima porodični dodir koji može biti prednost pri poslovanju na manjim tržištima – posebno kada pravi velike akvizicije koje ga iznenada pretvaraju u najvećeg lokalnog stanodavca.

„Oni donose savršen spoj malog porodičnog biznisa i institucionalnog obima“, kaže Aleks Amoreze, broker iz CBRE u Ročesteru. „Imaju resurse i kapital velike firme, ali takođe razumeju nijanse [manjeg] tržišta. To je kao najbolje iz oba sveta“.

Niža zaduženost u odnosu na industriju

Morgan svoj uspeh pripisuje štedljivom pristupu koji je usavršio plaćajući svoje studije na Temple univerzitetu, dok je radio u očevoj prodavnici cipela, a zatim pohađao večernje časove na pravnom fakultetu dok je radio kao računovođa. Dug njegove firme je relativno nizak – oko 66% u poređenju sa industrijskim prosekom od 80%. I uglavnom je vezan za zajmove sa fiksnom kamatom od 3,9%, što je oko polovine trenutne kamatne stope. Njegova odluka da uvede partnere koji ulažu većinu početnih sredstava takođe ga štiti od gubitaka. (Kada oni povrate početni novac, vlasništvo se obično deli 50/50.)

„Nikad ne stavljaj sve na kocku, jer je moj otac to uradio“, kaže, prisećajući se ranih porodičnih poteškoća i očevog iskustva sa bankrotom. „Kupujem postojeće [stanove], moj život je dosadan. Držaćemo se našeg dosadnog, rutinskog posla. Ako želiš nešto zanimljivije u životu, nađi sebi hobi“.

Najmlađi od troje dece, Morgan je rođen u kući u Filadelfiji i preselio se u predgrađe kada je njegov otac – veteran iz Drugog svetskog rata koji je otvorio nekoliko prodavnica cipela – zaradio dovoljno novca da kupi kuću 1959. godine. Četiri godine kasnije, njegov otac je prvi put bankrotirao. To se ponovilo kada je Morgan bio u 11. razredu, što je nateralo porodicu da proda kuću, a njegov otac je ostao sa samo jednom prodavnicom.

Ujutro časovi, poslepodne prodavnica

Na Temple univerzitetu, Morgan je išao na časove ujutru, a posle podne i uveče prodavao cipele kako bi platio školarinu, diplomirajući 1976. godine. Otišao je na pravni fakultet i tražio posao u računovodstvu kako bi ga platio. „Uvek sam bio radoznao kada su brojevi, posao i matematika u pitanju“, kaže. Ali, niko nije zapošljavao. Na kraju je molio starog očevog računovođu za posao, koji ga je zaposlio za minimalac, 1,65 dolara na sat u to vreme.

Posle pravnog fakulteta, dobio je posao u računovodstvenoj firmi Laventhol & Horwath. To ga je dovelo u situaciju da bude prisutan kada su partneri sklapali poslove za klijente. I to mu je otvorilo oči za svet nekretnina. „Nisam želeo da prodajem cipele, nisam želeo da budem računovođa u poreskom odeljenju, nisam želeo da budem advokat“, kaže. „I tako sam otišao da radim za klijenta u Laventholu koji je bio u poslu sa stanovima“.

Tako je Morgan ušao u svet nekretnina, zarađujući između 0,5% i 1% kapitala na projektima na kojima je radio kao računovođa za firmu Construction Consultants. Njegov šef je 1985. tražio kupce za tri stambene zgrade u predgrađu Filadelfije. „Imao je ponudu od 40 ili 45 miliona dolara, a ja sam rekao: ‘Mogu platiti više’“, priseća se Morgan. „Rekao mi je: ‘Nemaš novac’”.

Morgan je iskoristio prednost federalnog zakona koji je istekao krajem 1985. godine. On mu je omogućio poreski oslobođeno finansiranje po nižim kamatnim stopama, pod uslovom da u roku od dve godine potroši 15% kupoprodajne cene na renoviranje. Na kraju je sa partnerom, Ričardom Hajdingerom, kupio ta tri kompleksa za 60 miliona dolara, koristeći obveznice za 55 miliona dolara i kredit prodavca od 15 miliona dolara za ostatak kupovine i 10 miliona dolara za renoviranje.

Osnivanje kompanije

To je dovelo do toga da su Morgan i Hajdinger osnovali First Montgomery Properties kako bi kupovali stanove uz podršku bogatih investitora, uključujući osnivače Toll Brothers kompanije, Brusa i Roberta Tola. „Radili smo pojedinačne projekte sa bogatim pojedincima. Oni bi uložili 90% novca, a mi 10%“, kaže Morgan. Nakon što bi povratili početna sredstva, obe strane bi delile vlasništvo 50/50.

Do 1996. godine, Morgan je otkupio svog partnera za 10 miliona dolara i preimenovao firmu u Morgan Properties. Nastavio je s istom strategijom, kupujući nekretnine sa Berwind Property Group (koji je sada Equus Capital Partners) i podružnicom Dženeral Motorsa. Njegov najveći posao došao je 2007. godine kada je udružio snage sa osiguravajućim gigantom AIG da bi kupio 17.000 jedinica od Kushner Companies za 1,9 milijardi dolara.

Vreme ovog posla, neposredno pre Velike recesije, nije bilo najbolje. „Uložili smo puno u Kušnerov portfelj mesec dana pre nego što je Bear Stearns propao. Preplatili smo, a svet se urušio“, priseća se. „Dobra stvar je što sam bio u sektoru stambenih jedinica. Ljudi su i dalje trebali mesto za život“.

Ipak, Morgan je računao na AIG da finansira renoviranja, ali njegov partner je bio na ivici kolapsa. Potreban mu je bio savezni paket pomoći od 182 milijarde dolara samo godinu dana kasnije. U isto vreme, i drugi Morganovi partneri su se suočavali s teškoćama. Dženeral Motors je bankrotirao, a osnivač Berwind-a je preminuo.

Novi korak

Između 2009. i 2010. godine, tri njegova najveća partnera – AIG, Berwind i Dženeral Motors -ponudila su mu sličan dogovor: otkupi nas. Morganova strategija ulaganja malog kapitala i preuzimanja malog duga se isplatila, te je otkupio sve tri strane za ukupno 1,7 milijardi dolara, uzimajući 1,5 milijardi dolara u dug i ulažući 215 miliona dolara svog novca kako bi postao jedini vlasnik 22.000 stanova. (Da bi zatvorio posao, morao je podići hipoteku od 25 miliona dolara na svoje četiri kuće, što njegova supruga Hilari nije najbolje prihvatila: „To je bio najteži posao koji sam morao da obavim, ubeđujući nju da potpiše“, kaže uz smeh.)

Sada, Morgan je bio sam i potrošio je svaki poslednji cent. „To je bila velika opklada. Uvek kažem svojoj deci: ne brinite o dobiti, brinite o gubicima“, kaže. Bez partnera i bez novca, razmišljao je o izlasku na berzu kako bi prikupio sredstva. Angažovao je banke i podneo prijavu Komisiji za hartije od vrednosti. Tada ga je sin Džonatan, koji se nedavno pridružio porodičnoj firmi nakon rada u Apolovom odeljenju za nekretnine, ubedio da odustane.

„Seo sam sa svojim ocem i rekao: ‘Imamo priliku da budemo suprotni, da ne budemo kao REIT-ovi. Budimo suprotni i radimo ono što najbolje radimo. To su stambene jedinice za radničku klasu u predgrađima, uz dovođenje trećih strana i institucionalnih partnera’”, kaže Džonatan. „Ispostavilo se da je to bila najbolja stvar koju nismo uradili. To što nismo izašli na berzu”.

Sinovi velika pomoć

Morgan je povukao IPO i zadržao firmu privatnom, udvostručivši strategiju koja mu je decenijama donosila uspeh. Džonatan je dalje proširio poslovanje osnivanjem odeljenja za zajednička ulaganja, Morgan Properties JV. Njegov mlađi sin Džejson pridružio se firmi 2017. i osnovao Morgan Properties Special Situations, fokusirajući se na ulaganja u dug i rekapitalizaciju.

Danas, Džejson i Džonatan su kopredsednici firme, a njihova sestra Britani članica upravnog odbora. „Imam pravilo da svi moraju raditi za nekog drugog pre nego što se pridruže porodičnom biznisu na najmanje četiri godine“, kaže Morgan.

Morgan sada poseduje 22.000 jedinica koje su mu donele gotovo deseterostruku dobit, a njegove nekretnine postaju još privlačnije investitorima usled viška luksuznih stanova na tržištu.

„Klasa B se dobro drži, a deo razloga za to je istorijski visok novi priliv na tržištu”, kaže Majkl Luis, analitičar iz Truist-a. Hendel Džust iz Mizuho Securities dodaje: „Postoji niša koja očigledno ima smisla. Stabilnija je i pruža uslugu ljudima koji možda nemaju sredstva za iznajmljivanje luksuznih stanova“.

Velika ulaganja

Sada, sa mnogo gotovine, Morgan ulaže još više, kupujući nekretnine vredne 2,5 milijardi dolara 2021. i još 600 miliona dolara 2022. na Srednjem zapadu, u Teksasu i Karolinama. Prodao je imovinu u vrednosti od 1,2 milijarde dolara kupcima poput Bridge Investment Group. Ove godine, preuzeo je skoro 3.500 stanova širom Pensilvanije. Istovremeno, Morgan Properties godišnje troši oko 300 miliona dolara na renoviranje, čime se renovira do 10.000 novih kuhinja u njegovom portfelju. „Naša kompanija može napraviti najbolju kuhinju, sa svim novim uređajima, za nešto manje od 10.000 dolara”, kaže Morgan. „To je ono što radimo, mi smo u poslu dodavanja vrednosti“.

Iako se drži renoviranja kada je reč o svom portfelju, nedavno se počastio kupovinom i renoviranjem sedišta firme. Potrošio je 75 miliona dolara na tri kancelarijske zgrade u predgrađu Filadelfije. Zgrade su opremljene dodatnim pogodnostima, uključujući najsavremeniji fitnes centar i simulator za golf. (Njegov novi poslovni park je takođe domaćin Fanatiksu, još jednom biznisu vrednom više milijardi dolara, koji je osnovao Majkl Rubin, još jedan preduzetnik iz Filadelfije, čije je bogatstvo procenjeno na 10,6 milijardi dolara.)

Neposredno pre nego što je napustio svoju staru kancelariju da bi se odvezao crnim Mercedesom na svečano otvaranje novog sedišta, Morgan je na trenutak zastao da razmisli.

„Nisam želeo da budem onaj 70-godišnjak koji misli da cene nikada neće biti više nego što su sada, jer sam zarađivao kupujući od takvih 70-godišnjaka. A sada sam ja taj 70-godišnjak, i uvek sam optimista“, kaže. „Stvarno verujem da još postoje prilike. U nekom trenutku, bićemo prisutni u svim državama“.

Đakomo Tonjini, novinar Forbes