Veliko istraživanje Forbes: Imperija nekretnina Kušnerovih sada je vrednija od Trampove

Dok se Džared Kušner selio u Vašington da savetuje bivšeg predsednika Trampa, a zatim u Majami kako bi se bavio privatnim kapitalom, porodični posao sa nekretninama tiho je napredovao u njegovom odsustvu. Obnovili su portfolio koji sada vredi više od portfolija njegovog tasta.

Porodica Kušner se 2018. našla na prekretnici. Godinu dana nakon što je Džared Kušner postao viši savetnik u Beloj kući, gde je savetovao svog tasta Donalda Trampa, porodična kompanija za nekretnine, Kushner Companies, suočila se sa bitkama na više frontova.

Kružile su glasine o mogućim istragama uticaja kineskih i katarskih investitora, što je kompanija odlučno demantovala. U matičnoj državi Nju Džerzi, luksuzni stambeni kompleks u Journal Square-u bio je blokiran. Kompanija je podnela tužbu protiv Džerzi Sitija i njegovog gradonačelnika, tvrdeći da ometaju projekat zbog „političke zlobe“. Najveća trenutna pretnja nalazila se u Menhetnu. Tu su pretila velika dugovanja – 1,2 milijarde dolara – koja su dospevala u februaru 2019. za njihov najvažniji kapital. To je udeo od 50,5% u zgradi na adresi 666 Fifth Avenue, 41-spratnom poslovnom tornju u centru Menhetna.

Poslovni preokret

Šest godina kasnije, Kušnerovi su preokrenuli stvari. Jedan od dva tornja sa 64 sprata u kompleksu u Džerzi Sitiju završava se ovog leta. Tridesetospratni stambeni toranj sa 420 jedinica u srcu Majamija, njihov drugi projekat na Floridi, završen je početkom oktobra. Nekoliko dana kasnije, OpenAI je iznajmio više od polovine poslovnog prostora u njihovoj istorijskoj Puck Building zgradi u donjem Menhetnu. Tu će plaćati 140 dolara po kvadratnom metru. To je veliki skok u odnosu na prethodnu cenu od 31 dolar. Nju je plaćao prethodni stanar, Njujorški univerzitet, prema izvoru bliskom ugovoru. Kompanija je u međuvremenu preprodala 99-godišnji zakup na 666 Fifth Avenue čime je rešila svoje dugove. Što se tiče mogućih istraga, nijedna nije završena.

Sve ovo je pomoglo porodici Kušner da revitalizuje svoju kompaniju za nekretnine u Nju Džerziju. Forbes je istražio desetine prijava duga, vlasničkih ugovora i finansijskih izveštaja. Razgovarali smo sa 15 stručnjaka za nekretnine i brokera, kako bi procenio vrednost porodičnog bogatstva prvi put od 2016. Forbes sada procenjuje da Kushner Companies vredi 2,9 milijardi dolara. To je skoro tri puta više nego što je vredela kada je Tramp izabran. Takođe, vrednija je od Trampovog portfolija nekretnina od 2,2 milijarde dolara.

Koliko se povećalo bogatstvo Kušnerovih

Ukupno gledano, porodica Kušner sada vredi oko 7,1 milijardu dolara – u odnosu na 1,8 milijardi iz 2016. Ova suma uključuje kompaniju Kushner Companies, udele u osam ličnih nekretnina vrednih najmanje 100 miliona dolara, kao i investicione firme Džareda i Džoša. Glava porodice, Čarls, i njegova supruga Seril zajedno poseduju 20% nekretnine. Ostatak je podeljen između njihove četvoro dece: Džareda, Džoša, Dare i Nikol.

Osim svojih 20% udela u Kushner Companies, Džared poseduje novu firmu za privatni kapital Affinity Partners. Nju podržava suvereni fond Saudijske Arabije. To je, prema proceni Forbes, dovoljno da vredi najmanje 900 miliona dolara. Njegov brat Džoš, koji nije glasao za Trampa i u braku je s modelom Karli Klos, ostvario je vlastito bogatstvo kao cenjeni investitor u venture kapitalu. Forbes procenjuje njegov udeo u firmi Thrive Capital, koja je ostvarila uspeh ranim ulaganjima u Instagram, Spotifaj i OpenAI, na oko 3,5 milijardi dolara. Takođe poseduje penthaus vredan 40 miliona dolara u porodičnoj zgradi Puck. Tu se nalazi sedište firme Thrive i tu je OpenAI nedavno potpisao zakup, kao i kuće u Malibuu i Majamiju. Ne samo da je daleko najbogatiji Kušner, već je i među 400 najbogatijih ljudi u Americi.

Poverenje u čoveka izvan porodice

Dok su Džared i Džoš privukli dosta pažnje, oporavak porodičnog posla sa nekretninama prošao je uglavnom neprimećeno. Nakon što je Džared napustio kompaniju da bi se pridružio Trampovoj administraciji 2017. godine, njegov otac Čarls, sada 70-godišnjak (koji i dalje povremeno savetuje projekte, ali bez formalne titule), predao je vođenje firme čoveku izvan porodice. Bivšem investicionom bankaru Lorenu Moraliju, i kasnije svojoj mlađoj ćerki Nikol (41). Sada zajedno vode kompaniju kao izvršni direktor i predsednica.

Ovaj diskretan dvojac trudio se da izbegne intenzivnu medijsku pažnju koju je firma dobijala tokom Trampovog predsedništva. Smatrali su da je ta pažnja ometala poslovanje. Umesto toga, Kushner Companies fokusirala se na razrešenje svojih najrizičnijih ulaganja (većinom preduzetih dok je Džared bio na čelu). Usmerili su se prema novoj, pojednostavljenoj strategiji. To je podrazumevalo prodaju većine skupih poslovnih nekretnina i kapitala u Njujorku. Za taj grad Morali kaže da je nepovoljan za poslovanje. Vratili su se stambenom biznisu koji je porodici prvobitno doneo uspeh – povratak korenima u Nju Džerziju i šire.

„Kušner se sada fokusira na proširenje portfolija višeporodičnih stambenih jedinica. On obuhvata više od 27.000 jedinica u 15 država“, izjavio je Morali u mejlu za Forbes. (Niko iz porodice nije pristao da razgovara za Forbes javno.)

Diversifikacija

Poznata po opsežnom portfoliju u Nju Džerziju, kompanija je sada znatno geografski raznovrsnija. Forbes procenjuje da je nešto manje od polovine vrednosti kompanije koncentrisano u stanovima u oblasti Baltimor-Vašington i San Belt regiji, gde je od 2021. godine kupila skoro 10.000 stanova.

Sličan deo portfolija nalazi se u Nju Džerziju, gde kompanija već godinama razvija i preuređuje tržni centar, hotele i kancelarije u svom vlasništvu. Manje od 10% kapitala još uvek je u Njujorku, gde je vrednost koncentrisana u samo jednom ključnom objektu: zgradi Puck.

„To je očigledan preokret koji su napravili u pogledu investicione strategije“, kaže Džefri Oto, glavni ekonomista firme za procenu i savetovanje Otteau Group i veteran tržišta nekretnina u Nju Džerziju.

Izbegli iz Belorusije

Preživeli Holokausta i izbeglice iz Belorusije, Džozef i Rae Kušner stigli su u Njujork 1949. godine sa svojom mladom ćerkom Lindom. Par je dobio još troje dece u SAD-u: Čarlsa (nazvanog po ujaku njegove majke koji je stradao tokom Holokausta), Mareja i Ester.

Oko 1954. godine, kada je Čarls rođen, porodica se, kao deo zajednice drugih izbeglica koje su stekle bogatstvo u sektoru nekretnina i postale poznate kao „graditelji Holokausta“, preselila u mesto Elizabet u Nju Džerziju. Tamo je Džozef započeo sa izgradnjom stanova, a Čarls ga je često pratio na gradilišta. Na vrhuncu, Džozef je posedovao i upravljao sa oko 4.000 stanova u Nju Džerziju.

Nakon što je Čarls diplomirao na Pravnom fakultetu Univerziteta Hofstra 1979. godine, pridružio se ocu u poslu sa nekretninama. Međutim, želeo je da kupuje, a ne samo da gradi nekretnine. Ubedio je oca da zajedno osnuju Kushner Companies 1985. godine, ali je Džozef preminuo od moždanog udara ubrzo nakon što su stekli svoju prvu nekretninu. Ostavio je Čarlsa da sam vodi posao. (Njegov brat Marej je u međuvremenu pokrenuo svoju kompaniju za nekretnine, koju Forbes nije vrednovao.)

Uspon i pad Čarlsa

S vremenom, Čarls je takođe počeo da kupuje stambene zgrade u Njujorku, Pensilvaniji i na Floridi. Do 2004. godine, Kushner Companies imala je portfolio od 25.000 jedinica i postala jedan od najvećih vlasnika stanova u Nju Džerziju.

Takođe, to je bila i godina kada je Čarls priznao krivicu za lažno prijavljivanje poreza, davanje lažnih izjava Saveznoj izbornoj komisiji o političkim doprinosima i osvetu protiv svedoka koji je sarađivao. Bio je osuđen i poslat u zatvor sledeće godine, dok je njegov dugogodišnji prijatelj, advokat Alan Hamer, privremeno preuzeo posao. Čarls je pušten na slobodu 2006. godine, a ubrzo je predao uzde svom najstarijem sinu, tada 26-godišnjem Džaredu, dok je i dalje aktivno učestvovao u poslovanju.

Džared je bio spreman da firmu povede u novom pravcu. Njegova strategija podsećala je na onu koju je već primenio njegov budući tast Donald Tramp u sopstvenom uspehu kada je proširio svoje poslovanje iz Kvinsa u Menhetn. Preoblikovao je očevo relativno mirno carstvo u Nju Džerziju proširivanjem na luksuzne projekte u Njujorku. Za Džareda, to je značilo preobražavanje starih poslovnih zgrada u moderno uređene komplekse, predstavljajući skretanje sa skoro isključivog fokusa na stanove koji su kompaniji donosili uspeh više od pola veka.

Džaredova era

Džaredova era započela je kupovinom 41-spratne kancelarijske kule na adresi 666 Fifth Avenue u januaru 2007. za 1,8 milijardi dolara, što je bilo pokriveno dugom od 1,75 milijardi dolara. To je tada bila najskuplja kupovina kancelarijske zgrade u zemlji, a dug je garantovao Džordž Gelert, dugogodišnji poslovni partner Čarlsa i magnat uvoza hrane.

Plan je bio da se poveća vrednost objekta podelom na kancelarijski i maloprodajni prostor, a procena vrednosti imovine tada je sugerisala da bi mogla vredeti i do tri milijarde dolara. Kušnerovi su ubrzo nakon toga kupili još jednu poslovnu zgradu u Čikagu.

U septembru iste godine, kompanija je prodala skoro 17.000 stanova – uključujući i neke nekretnine koje je izgradio Džozef Kušner – firmi Morgan Properties i osiguravajućem gigantu AIG za 1,9 milijardi dolara. Alan Hamer, tadašnji predsedavajući firme, rekao je za industrijsku publikaciju Yield PRO da su želeli da smanje administrativne komplikacije upravljanja ogromnim stambenim portfoliom.

„Čarlsa je, koliko ja razumem, Džared ubedio, jer je tada izlazio iz zatvora, da mu treba veći profil i da treba da se povuče iz ‘B’ segmenta stambenih jedinica. Nije toliko glamurozan“, kaže Mičel Morgan, milijarder i vlasnik Morgan Properties. „Platili su 1,8 milijardi dolara za 666 Fifth Avenue, jednu zgradu, dok sam ja platio 1,9 milijardi za 16.800 jedinica. To je bilo na vrhuncu tržišta kad smo mi kupili. Međutim, njima je popunjenost pala, a meni ostala iznad 90%“.

U intervjuu za CNN 2018. godine, Čarls je imao drugačiji pogled: „Ja sam gurao Džareda da napravi taj posao“, rekao je, nazivajući kupovinu „lošim tajmingom i lošim odlukama“.

Dolazak svetske ekonomske krize

Ko god da je bio odgovoran, potez je došao u lošem trenutku. Kada je finansijska kriza pogodila tržište, Kušnerove projekcije su propale. Zakupnine za kancelarijski prostor na Menhetnu su pale 2008. godine, a popunjenost zgrade opala je na 89%, što je za 9% ispod projekcija kreditora. Do 2011. godine neto operativna dobit je pala za gotovo polovinu, a kompanija je bila blizu neizvršavanja obaveza po dugu. Kušnerovi su ublažili štetu prodajom maloprodajnog prostora u objektu za ukupno 1,1 milijardu dolara između 2008. i 2012. i refinansiranjem kancelarijskog prostora.

Do tog trenutka, Džared je počeo da smanjuje rizike. Dok je firma još kupovala poslovne prostore, uključujući portfelj od šest zgrada u Bruklinu za 240 miliona dolara 2013. godine, u isto vreme je kupovala hiljade starijih stanova u šest država na atlantskoj obali i Srednjem zapadu između 2011. i 2016.

Do početka rada na Trampovoj predsedničkoj kampanji 2016. godine, porodični posao je izgledao znatno drugačije nego kada ga je Džared preuzeo. Kushner Companies je posedovao udele u 20.000 stanova – 5.000 manje nego na kraju Čarlsove ere 2005. godine. A više od polovine njih kupljeno je u poslednjih pet godina, plus 13 miliona kvadratnih metara poslovnog, industrijskog i maloprodajnog prostora širom šest država.

Promena kursa

Džaredov odlazak u Vašington obeležio je početak sledećeg poglavlja za firmu. Sa Nikol koja se pridružila kompaniji tek 2015. godine, nakon decenije u kreativnim službama kompanije Ralf Loren, porodica je unapredila Lorena Moralija, koji se pridružio firmi osam godina ranije, na mesto predsednika 2016. godine.

Morali je započeo sa čišćenjem portfolija. Angažovao je rukovodioce iz Morgan Stenlija i jedne Blekstoun podružnice, dajući firmi institucionalniji pristup. Zatim je prodao slabije imovine u Njujorku, uključujući udeo Kušnera u nekadašnjem sedištu Jehovinih svedoka, koji je posedovao manje od dve godine. Takođe je prodao 99-godišnji zakup za zgradu 666 Fifth Avenue kompaniji Brookfield Asset Management u avgustu 2018. za unapred isplaćenih 1,3 milijarde dolara.

Iako porodica nikada nije ostvarila ambicije za tu kulu – u jednom trenutku je predloženo rušenje zgrade i njena zamenja luksuznim neboderom, ali ideja nije privukla investitore – ipak su uspeli da povrate većinu početnog ulaganja. Kušnerovi i dalje poseduju osnovno pravo na dugoročni zakup zgrade, koje Forbes procenjuje da danas vredi blizu nule.

Dogovor je omogućio firmi da se vrati osnovama. Ponovo su počeli s razvojem nekretnina u Nju Džerziju i proširili poslovanje duž Istočne obale. Počeli su od akvizicije 6.030 stanova u oblastima Vašingtona i Baltimora 2019. za prijavljenih 1,1 milijardu dolara. „Na kraju su potpuno promenili kurs“, dodaje Morgan.

Vreme za ekspanziju

Sledećeg leta, Morali je sazvao tim. Sa Federalnim rezervama koje su tokom pandemije kovid-19 smanjile kamatne stope na skoro nulu, odlučio je da je vreme za širenje. Uočavajući promene u demografiji i niže poreske stope u San Belt regiji, postavio je cilj. Cilj je bio prodati starije nekretnine i kupiti nove na jugu i jugoistoku, ali izbegavajući najprestižnija tržišta. Ultra-popularna mesta poput Nešvila i Ostina bila su preplavljena institucionalnim investitorima poput Blekstouna i Starvuda, čija je vrednost višestruko premašivala Kušnerovu. Međutim, firma je mogla da se takmiči u sekundarnim tržištima, poput predgrađa Memfisa ili Hjustona. Tim je identifikovao oko 20 regiona za potencijalne investicije i poslao predstavnike da istraže prilike.

„Na primarnim tržištima imate određenu sigurnost“, kaže Džon Hamilton, broker u Marcus & Millichap. „Kada se upustite u sekundarna i tercijarna tržišta, rizik postoji jer zavisi od potražnje, ali nagrada može biti u većem prinosu“-

Između 2020. i 2021. godine, Kušnerovi su kupili više od 8.000 jedinica širom Juga za skoro 1,5 milijardi dolara u državama kao što su Alabama, Severna Karolina, Tenesi i Teksas. Takođe su prodali poslovni toranj u Čikagu, koji je propadao, uz veliki popust i otuđili skoro 6.000 starijih stanova za ljude s nižim prihodima u Merilendu, koji su postali problem za kompaniju.

Istraga iz 2017. koju su vodili ProPublica i Njujork Tajms otkrila je loše održavanje, najezdu glodara i agresivne prakse naplate rente. To je dovelo do tužbe državnog tužioca u 2019. zbog „nepoštenih ili obmanjujućih“ praksi. (Sud je presudio protiv Kushner Companies 2021. godine, ali firma je prodala portfolio različitim kupcima za skoro 590 miliona dolara – što je 46% više od cene za kupovinu u 2012. godini – a spor sa državom rešila je poravnanjem od 3,25 miliona dolara sledeće godine.)

Fokus na jug

Firma od 2021. još intenzivnije ulaže na Jugu, kada je Morali postao glavni izvršni direktor, a Nikol predsednica. Prema osobama bliskim porodici, njih dvoje dobro sarađuju. Morali se fokusira na transakcije i investicije, dok se Nikol bavi razvojem i dizajnom novih projekata.

Moralijevo iskustvo u finansijama i pregovaračke veštine naveli su Ašera Abešeru (koji je sarađivao s kompanijom na više projekata) da ga nazove „poslom u kutiji“. Što se Nikol tiče, ona „ima osećaj za ono šta funkcioniše, a šta ne“, kaže Džon Mekanik, advokat za nekretnine koji često zastupa Kušnerove. „Ne možete da odrastate u takvoj porodici, a da nemate nekretnine u krvi“.

Njihova komplementarna strategija se isplaćuje. Druga oblast na koju se fokusiraju je južna Florida, gde Džared, Džoš i njihovi roditelji poseduju kuće. Kompanija je kupila zemljište dok su cene bile niže, a zatim prodala neke parcele uz dobit kada su vrednosti porasle. One koje su zadržali koriste za razvoj više od 500 luksuznih stanova u dva objekta sa lokalnim partnerima uključujući Block Capital Group. Firma planira još 72 stana u Surfsajdu i poseduje vrednu parcelu preko puta stanice Brajtlajn u Fort Loderdejlu.

Čak i unutar država sa slabijim tržištima, kao što je Luizijana, analitičari kažu da su Kušnerovi dobro birali. „Strategijski su pozicionirani“, kaže Hamilton iz Marcus & Millichap, koji radi u Baton Ružu. „Tržišta u koja su uložili u Luizijani imaju istorijski dobre osnove, i verovatno imaju prilično pristojne prinose“.

Novi projekti

Firma se osigurala protiv povećanja kamatnih stopa finansiranjem većine svojih investicija na Jugu dugom podržanim od strane Fredi Meka. Zaključili su ugovore sa fiksnim kamatnim stopama dok su bile niske 2020. To se pokazalo kao spas kada su Federalne rezerve počele da povećavaju stope 2022. godine. I dok se ranije firma često oslanjala na spoljne partnere kako bi podelila deo rizika projekta, sada ima veće udele u svojim najvećim imovinama.

Uprkos novom interesovanju za jug SAD i razočaranju u Menhetn, gde su u protekloj godini prodali udele u 11 manjih zgrada, kompanija je ponovo usmerila pažnju na domaće tržište u Nju Džerziju. U Garden Stejtu razvijaju zemljište koje poseduju decenijama, dok preuređuju tržne centre, hotele na Džerzi Šoru i stare kancelarije u stambene jedinice. Uključujući bivšu centralu u Floram Parku koja ima dugove i navodno prokišnjava.

Ovog proleća, kompanija je pokrenula brend „Livana,“ pod kojim gradi luksuzne vrtne apartmane širom države. Završene su 852 jedinice, dok je 1.659 u izgradnji. Neke od njih biće izgrađene na vrednim parcelama koje firma već dugo poseduje, u predgrađima gde je često teško dobiti dozvole za stambenu gradnju.

„Dobro kupuju, a kada to nije slučaj, imaju sreće. Znaju šta rade“, kaže Danijel Trop, osnivač i predsednik brokerke kuće AEBOV.

Zašto Nju Džerzi

Fokusiranje na Nju Džerzi, najgušće naseljenu državu u SAD, pokazalo se kao mudra odluka. Cene najma su u državi nadmašile nacionalni prosek u svakom kvartalu od početka 2021. Porasle su za 3% u protekloj godini na prosečnih 2.320 dolara mesečno, u poređenju sa prosečnih 1.558 dolara na nacionalnom nivou.

Najvidljiviji simbol nove ere Kushner Companies jeste dugo očekivani megaprojekat One Journal Square u Džerzi Sitiju. Nakon dugotrajnog spora s lokalnim vlastima, kompanija je postigla dogovor 2020. i počela gradnju kompleksa dve godine kasnije. Posle višegodišnjeg kašnjenja – Džared je prvi put kupio zemljište 2015 – prvi od dva staklena tornja od 64 sprata izgrađen je ovog leta, dok se završetak drugog očekuje 2026. Projekat će obuhvatiti 40.000 kvadratnih metara maloprodajnog prostora (iznajmljen Targetu) i 1.723 luksuzna stana, s planiranim iznajmljivanjem za završeni toranj početkom sledeće godine. Kushner Companies i njen partner Gelert već su uložili najmanje 800 miliona dolara u razvoj, pri čemu firma drži procenjenih 80% udela.

„Bili su jedni od prvih koji su verovali u Džerzi Siti“, kaže Oto O. Međutim, ovaj projekat može biti nepristupačan mnogim stanovnicima Džerzi Sitija, gde skoro polovina svih stanara troši više od 30% svojih prihoda na kiriju. Usred nacionalne stambene krize, bogati investitori poput Kušnerovih suočili su se s kritikama za kupovinu nekretnina u siromašnijim naseljima, što je povisilo cene najma i izbacilo lokalno stanovništvo. U avgustu, Džerzi Siti je usvojio uredbu kojom se zahteva da određene nove zgrade u Journal Square-u izdvoje 10% stanova za povoljniji najam, ali to se neće primeniti na Kušnerov One Journal Square, gde će izgleda svi stanovi biti po tržišnim cenama.

Neuspesi i ishod izbora

Ipak, nisu svi potezi bili uspešni. Kušnerovi su prodali svoje maloprodajne nekretnine u Tajms Skveru u maju nakon što nisu uspeli da izmire dug. Kako se tržište kancelarija u Njujorku pogoršava, udeo kompanije od otprilike 50% u tri kancelarije u DUMBO delu Bruklina stagnira.

Takođe, postavlja se pitanje predstojećih izbora. Dok je Džared fokusiran na svoj privatni investicioni fond i izjavio je da neće preuzeti ulogu u drugoj administraciji Trampa, pobeda Trampa bi mogla ponovo dovesti do intenzivne medijske pažnje prema Kushner Companies, što bi otežalo sklapanje dobrih poslova.

Bez obzira na ishod izbora, imperija nekretnina koja je prvobitno obogatila Kušnerove sprema se za dalji rast. Kirije na glavnim tržištima Kušnerovih i dalje rastu, a pad kamatnih stopa olakšaće monetizaciju uspešnih nekretnina i jeftiniju izgradnju novih. Portfolio će verovatno nastaviti da nadmašuje onaj Džaredovog tasta. Trampov se usporava, s većinom bogatstva u golf klubovima i društvenim mrežama.

Izgledi za rast bogatstva deluju svetlo. Nikol je odala priznanje Kušnerovima na njihovom uspehu u govoru na polaganju kamena temeljca za One Journal Square 2022. godine: „Moji baka i deka su preživeli Holokaust i stigli su na ove obale 1949. godine“, rekla je. „Nisu imali novac, već mladog sina i velike nade. Daleko smo dogurali“.

Monika Hanter-Hart, novinarka Forbes
Đakomo Tonjini, novinar Forbes