Da li bi stambenim zajednicama trebalo dozvoliti da investiraju: Nekome krov donosi milione, a nekome samo kišnicu
Nisu zamišljene kao profitabilne organizacije, ali im niko ne brani da zarade novac. Doduše samo u svom „dvorištu“. I nekima to izgleda polazi za rukom.
U Srbiji je registrovano 53.599 stambenih zajednica. Skoro svaka 10 prošlu godinu je završila sa – dobitkom. Nekoliko je čak tokom godine uspelo da inkasira više od osam miliona dinara i tako uđe u sistem poreza na dodatu vrednost. Za ubedljivu većinu, stvarnost nije tako prosperitetna, pa kompanije sa kojima sarađuju razrađuju tehnike kako da naplate posao.
Zajednice stanara u dva slučaja mogu da budu klijenti Poreske uprave. Prvi je, ukoliko svojim izlaskom na tržište, u prilično limitiranim mogućnostima, uspeju da zarade više od 400.000 dinara godišnje. Tada su obveznici poreza na dobit pravnih lica. Drugi scenario, što mnogim preduzetnicima ne polazi za rukom, jeste da premaše godišnji limit i postanu – PDV obveznici.
„Na osnovu podataka o podnetim poreskim prijavama PDP za 2022. kao obveznik poreza na dobit pravnih lica evidentirano je 5.135 stambenih zajednica, koje su registrovane u skoro svim gradovima i opštinama Republike Srbije“, podaci su Poreske uprave Srbije. „Prema našim podacima, kao obveznik poreza na dodatu vrednost, evidentirano je šest stambenih zajednica, u Beogradu i Novom Sadu“.
Mimo svih očekivanja neupućenih, najsolventnije stambene zajednice nisu obavezno one sa adresa novih i najluksuznijih kvadrata. Potencijal komercijalnog prostora u stambenim blokovima investitori su prepoznali, tako da ga po pravilu oni i kapitalizuju.
„Najveće prihode imaju stambeno-poslovne zgrade“, objašnjava za Forbes Srbija Ljubiša Banovački, predsednik Udruženja profesionalnih upravnika. „U novim zgradama investitori su već prodali sav komercijalni prostor, tako da stambenoj zajednici ostaju samo sredstva koja stanari uplaćuju za održavanje. Više novca mogu da prikupe stare zgrade. Izdaju zajedničke prostorije, krovove za antene, fasade za bilborbe i reklame.
Beogradski Blok 21 skoro će napuniti šest decenija. Sa krovova čuvenih „Šest kaplara“ potrošače pozdravljaju reklamni panoi. Pojedini stanari ovih vremešnih solitera opuštaju se slušajući tihu, prigodnu, muziku u liftu. Te zajednice lako mogu da dođu u obavezu plaćanja poreza.
„Kada ne potrošite novac, koji ste prikupili morate da platite porez“, kaže za Forbes Srbija Milan Sikirica, upravnik iz redova stanara. „Čeka nas remont liftova. Uplatili smo sredstva unapred da ne bismo bili u situaciji da plaćamo porez“.
Stambena zajednica ima status pravnog lica. Ova joj je uloga dodeljena zakonom. Pre svega kako bi se nekom delegirale obaveze i odgovornost. Nije zamišljeno da posluje, ali može da zarađuje korišćenjem stambenih resursa.
„Prihodi stambene zajednice, bilo da su od izdavanja ili prenosa nekih prava, su zajednički. To su prihodi svih vlasnika“, objašnjava za Forbes Srbija Svetlana Ristić, načelnik Odeljenja za stambenu politiku, komunalne delatnosti i energetsku efikasnost pri Ministarstvu građevinarstva. „Oni taj prihod moraju zajednički da troše na održavanje. Ne mogu da ga dele ili ulažu dalje, da investiraju. Stambene zajednice su nedobitne organizacije. To će sada, izmenama Zakona o stanovanju, biti eksplicitno navedeno. Ništa drugo se ne menja u odnosu na postojeći zakon. One su pravna lica ex lege, nastala iz zakona. Moraju da se formiraju, jer ako se nešto desi, na primer, odlomi se deo fasade, inspekcija mora nekome da uruči nalog, rešenje. I ranije je to tako bilo. Ako ostvare dobit veću od 400.000 dinara, plaćaju porez na dobit. Lično verujem da sa Ministarstvom finansija treba videti da li postoji mogućnost da se taj iznos poveća ili da se ne oporezuju. Problem je što stambene zajednice nekad ne uspeju da potroše sav novac. Trebalo bi im omogućiti da prenesu taj novac u narednu godinu“.
Broj stambenih zajednica koje se nađu u situaciji da plaćaju porez na dobit ili eventualno uđu u sistem poreza na dodatu vrednost, ipak, nije prevelik. Ubedljiva većina se finansira isključivo od uplata vlasnika stanova. Oni muku muče sa izdacima. Sanacija krova, stepenica, liftova – po pravilu se ostavlja za bolje dane. Ukoliko bi i bilo inicijative da sredstva uvećaju, prilično su im vezane ruke.
„Stambena zajednica je jedna vrsta prinudnog udruženja gradjana. To je skup ljudi koji žive na jednom mestu u isto vreme“, kaže za Forbes Srbija Marko Arsenijević, profesionalni upravnik i predavač pri Privrednoj komori Srbije. „U čemu je razlika sa običnim udruženjem građana – njihov rad uređuje drugi zakon. Rad stambenih zajednica uređuje Zakon o stanovanju. Ona jeste pravno lice, a osnovni zadatak je upravljanje i održavanje zgrada. Ona je prvenstveno nedobitna, ali niko ne zabranjuje da izdaje svoje fasade, krov. Ne može da se registruje za drugu delatnost, ne može da trguje krompirom“.
Preduzetnički duh trenutno bi se sapleo na nekoliko prepreka u stanarskom upravljanju. Stambene zajednice trenutno su oslobođenje dvojnog računovodstva i predavanja finansijskih izveštaja.
„Morala bi da se reši evidencija prihoda i rashoda, da bude malo preciznija, po međunarodnim standaradima“, dodaje Marko Arsenijević. „U stambenim zajednicama vlada demokratija, koja liči na samoupravljanje. Kako će 30 ili više stanara da se dogovori gde će da ulože novac? Najbenignije bi bilo kamaćenje, da se novac da na štednju. Bez angažovanja brokerskih kuća, teško je to zamisliti. I pitanje odgovornosti je tu. Stambena zajednica sada ima supsidijarnu odgovornost – zajedničku. Odgovara prvo pravno lice, stambena zajednica, a potom svi stanari. Tu je problem kako ubediti nekog stanara. Veliki je problem i prikupiti novac. Ali ideja ima potencijal. U Srbiji je 53.000 stambenih zajednica. Da se 10 odsto odluči na to, bilo bi ih mnogo. Nažalost, situacija je obrnuta. One se suočavaju sa manjkom, a ne viškom novca“.
Kako protiv neplatiša
S jedne strane manjak sredstava, a sa druge oronule višespratnice. Skoro po pravilu, nema zatečene zajednice ljudi u kojoj nema članova nespremnih za finansiranje zajedničkog prostora. Na računu tada ponestane novca i za osnovne i obavezne intervencije. Firme koje sa njima posluju zato moraju da se osiguraju kako bi svoju uslugu i naplatili. Zakonom predviđeni mehanizmi u praksi nisu uvek delotvorni.
„Sarađujemo sa stambenim zajednicama u nekoliko situacija. Održavanje liftova podrazumeva manji obim posla. Kada se desi da stambena zajednica nekoliko meseci ne plaća naše usluge, raskidamo ugovor“, kaže za Forbes Srbija Miroslav Markuc, direktor firme Balkan lift. „Sama zakonska procedura i naplata putem izvršitelja je skoro nemoguća. To se najčešće desi kada neko od stanara uporno ne plaća troškove. Najbolje je onda regulisati plaćanje preko Infostana, makar u Beogradu. Nemoguće je jer ti troškovi nisu tako veliki, a treba pokrenuti postupak pred sudom, platiti advokata, čekati odluku i konačnu naplatu. Ne isplati se“.
U duhu političkog rečnika, „ucenjivački kapacitet“ majstorima raste sa vrednošću i značajem posla. Kada se sprema remont lifta, onda u obzir uzmu „reputaciju“ stambene zajednice. Dobrim platišama odobravaju rate, a nediciplinovani moraju prvo da izmire račun.
„Radimo ugovor tako da su oprema i mehanizacija, koje ugrađujemo, naši. U slučaju da ostanu dužni, da ne plaćaju, mi ih demontiramo“, jasan je Markuc.