Gde su tržišne cene lokala i kancelarija u Beogradu u odnosu na one po kojima ih iznajmljuje grad

Odbornici Skupštine Grada Beograda na sednici krajem prošle godine doneli su odluku o izmeni odluke o utvrđivanju zakupnina za poslovni prostor na kom je nosilac prava javne svojine Grad Beograd.

Za zakup poslovnog prostora u vlasništvu prestonice i ove godine predviđene su više cene. U proseku između šest i sedam odsto u odnosu na 2025.

Na ovaj problem ukazali su privrednici u jednoj od grupa na društvenim mrežama gde razmenjuju iskustva i probleme.

Na objavu u kojoj se navodilo da je „poskupeo poslovni prostor bez prethodne najave“ usledili su komentari da je svake godine aktuelan trend izmena visine zakupnina te nisu previše iznenađeni. Neki su i podelili odluku, odnosno cenovnik koji je objavljen u Službenom listu grada Beograda i dostupan javnosti od 22. decembra 2025.

Prema novom cenovniku kvadrat kancelarijskog prostora od 1. januara ove godine kreće se od 425 dinara u četvrtoj zoni do 1.128 dinara koliko je predviđeno za ekstra zonu.

Među onima koji najskuplje ove godine najviše plaćaju zakup kancelarija u vlasništvu grada su lokali za one koji obavljaju bankarske poslove i poslove osiguranja i to od 664 za četvrtu do 1.796 za ekstra zonu (po kvadratu). Takođe i zakupci lokala koji obavljaju organizovanje igara na sreću, kladionice, menjačnice – od 784 do 2.085 dinara po m2.

Cene zakupa poslovnog prostora Grada Beograda za 2026.

Vrsta poslovnog prostora (mesečni zakup, u dinarima po kvadratu)	Ekstra zona	Prva zona	Druga zona	Treća zona	Četvrta zona
Kancelarije	1.128	953	732	561	425
Kancelarije za zakupce koji obavljaju bankarske i druge finansijske poslove, projektovanja i inžinjeringa, turizma i prometa nepokretnosti	1.242	1.047	804	625	468
Hoteli	1.841	1.540	1.230	925	694
Hosteli	1.604	1.337	1.069	806	601
Lokali	1.604	1.337	1.069	806	601
Lokali za zakupce koji obavljau bankarske poslove i poslove osiguranja	1.796	1.473	1.175	885	664
Lokali za zakupce koji obavljau organizovanje igara na sreću, kladionice, menjačnice	2.085	1.740	1.391	1.043	784
Lokali za zakupce koji obavaljaju ugostiteljske usluge	1.763	1.473	1.175	885	664
Lokali za zakupce koji obavljaju farmaceustku delatnost (apoteke) i stomatološku delatnost	1.682	1.408	1.124	884	663
Lokali za zakupce koji obavljaju zanatsku delatnost	1.398	933	737	561	422
Lokali za zakupce koji obavljaju delatnost umetničke galerije	734	597	480	384	315
Prostor za obavljanje kulturne delatnosti/bioskopi	899	736	586	443	332
Prostor za obavljanje obrazovne delatnosti/učionice	1.040	870	694	521	393
Zatvoreni objekti u okviru sportskog kompleksa	899	736	586	443	332
Otvoreni objekti u okviru sportskog kompleksa	144	122	101	79	58
Poslovni prostor za zakupce koji obavljaju delatnosti sportskih klubova od značaja za Grad Beograd	123	96	74	58	45
Magacini	1.438	1.167	642	480	361
Vitrine	337	337	337	337	337
Proizvodne hale	1.398	933	642	480	361
Garaže	354	354	354	354	354
Lagumi	464	404	363	293	218

Razlike u cenama u odnosu na 2025

U 2025. kvadrat kancelarijskog prostora bio je od 398 dinara u četvrtoj zoni do 1.056 dinara u ekstra zoni.

Tada je iznajmljivanje lokala u proseku je zakupce koštalo od 563 dinara u četvrtoj do 1.502 dinara u ekstra zoni.

U ovoj godini zakup lokala poskupljuje na 600 dinara u četvrtoj do 1.604 dinara u ekstra zoni.

Lokali za zakupce koji obavljaju bankarske poslove i poslove osiguranja koštali su u 2025. od 622 dinara za četvrtu zonu do 1.682 za ekstra, odnosno 1.379 za prvu zonu.

Cena zakupa lokala za one koji obavljaju organizovanje igara na sreću, kladionice, menjačnice u 2025. iznosila je od 734 dinara za četvrtu zonu do 1.952 za ekstra zonu i 1.629 za prvu zonu.

Zakupce koji obavljaju farmaceutsku delatnost (apoteke) i stomatološku delatnost ove godine košta od 633 dinara do 1.682 dinara ( za m2 prostora) ako je lokal u ekstra zoni i 1.408 za prvu zonu.

U 2025. cene su se kretale od 539 za četvrtu zonu do 1.575 za ekstra zonu. U prvoj zoni je nešto povoljnije- 1.318 dinara/m2.

U nastavku je tabela sa primerima najvećih razlika u cenama:

Vrsta poslovnog prostora	cena za ekstra zonu u 2025. (din/m2 mesečno)	cena za ekstra zonu u 2026. (din/m2 mesečno
Kancelarije za zakupce koji obavljaju bankarske i druge finansijske poslove, projektovanja i inžinjeringa, turizma i prometa nepokretnosti	1.163	1.242
Hoteli	1.724	1.841
Lokali za zakupce koji obavljaju farmaceustku delatnost (apoteke) i stomatološku delatnost	1.575	1.682
Magacini	1.346	1.438
Lokali za zakupce koji obavaljaju ugostiteljske usluge	1.651	1.763
Lokali za zakupce koji obavljaju organizovanje igara na sreću, kladionice, menjačnice	1.952	2.085

Ko ima pravo na popust?

Inače, odlukom za 2025. predviđeno je da se zakupnina smanjuje na 20% od početnog iznosa za nekoliko tipova poslovnog prostora, odnosno korisnika. Popust je predviđen za humanitarne organizacije, udruženja osoba sa invaliditetom, udruženjima iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečje zaštite.

Takođe i udruženjima koja sprovode omladinske aktivnosti, licima koja obavljaju delatnost starih zanata, umetničkih zanata i poslova domaće radinosti određenih Pravilnikom o određivanju poslova koji se smatraju starim i umetničkim zanatima, odnosno poslovima domaće radinosti udruženjima koja neguju tradicije oslobodilačkih ratova Srbije..

Koliko košta zakup magacina

Metar kvadratnog prostora za magacine koji su inače veoma traženi za četvrtu zonu ove godine iznosi 361 dinar, u ekstra zoni 1.438, dok zakup magacinskog prostora u prvoj zoni staje 1.167 dinara.

Značajno manji iznosi zakupa, a i razlike u odnosu na 2025. su za lokale za delatnosti umetničke galerije, bioskope, zatvorene objekte u okviru sportskog kompleksa, sportske klubove, garaže, lagume…

Inače, Gradska uprava u maju prošle godine oglasila je javno nadmetanje za davanje u zakup 179 poslovnih prostora.

Među njima su lokali, magacini, kao i kancelarije koji se nalaze na različitim lokacijama u gradu. Najviše ih je na Novom Beogradu i Savskom vencu.

Reč je i poslovnim prostorima površine od šest do 553 kvadratnih metara, a početne cene zakupa zavisno od lokacije i vrste prostora su bile od 337 do 2.253 dinara po m2 sa uračunatim porezom na dodatu vrednost.

Cene poslovnog prostora u Beogradu

Prema podacima agencija za nekretnine, cena izdavanja poslovnog prostora u Beogradu zavisi od više faktora, kao što su lokacija, veličina prostora, vrsta zgrade i uslovi prostora. Centralne lokacije, kao što su Stari grad i Novi Beograd, obično drže više cene.

Kada je reč o tome da li ovakav trend sa podizanjem cena lokala u vlasništvu grada prati ostale tržišne trendove, u kompaniji City Expert objašnjavaju da iako je Grad Beograd od 1. januara 2026. revidirao zakupnine poslovnog prostora u javnoj svojini, taj prostor je često i dalje ispod realnih tržišnih cena u tim zonama.

„U praksi su osnovne zone poskupele približno 6,8%. To je administrativno povećanje koje direktno utiče na troškove zakupaca gradskih prostora, nezavisno od tržišnih renti“, kaže direktor Miloš Mitić za Forbes Srbija.

Kada je reč o tržišnim cenama, trenutni raspon renti u gradu ide od oko sedam evra za m² za manje i lošije pozicionirane prostore do 20 evra/m² za modernu A klasu. B klasa se kreće oko 14 evra po m².

Najskuplje lokacije centar grada i Novi Beograd

Najskuplje lokacije su u centru – Stari grad, Terazije i okolne ulice, kao i Novi Beograd (Airport City, poslovni parkovi i novi kompleksi).

U poslednje dve godine neki podsegmenti su zabeležili rast cena u rasponu 5-9%, dok su cene lokala na najatraktivnijim lokacijama u 2025. ostale relativno stabilne – na oko 20 evra/ m².

Ukazuje da je ponuda moderne A‑klase vrlo ograničena i da nije dovoljna da zadovolji tražnju, posebno na Novom Beogradu. Kada je reč o centralnim poslovnim zonama, rente su stabilne do blago rastuće.

Za premium objekte renta je oko 18 evra po m² mesečno, a konstantna je potražnja u ključnim mikrolokacijama.

Na cenu prostora najviše utiču klasa zgrade i lokacija (centar i Novi Beoograd nose najviše), tehnički standardi i ESG zahtevi, stopa slobodnog prostora u konkretnom objektu, kao i dužina i obim zakupa.

Razlike u završnoj obradi, parkingu i nivou usluge često dovode do značajnih razlika u renti čak i između susednih objekata, pokazala je analiza City Expert-a.