Investiranje u stanove u Beogradu: Doba opreza

Novac Miodrag Gazibara 3. jan 2024. 07:00
featured image

3. jan 2024. 07:00

Prethodna godina je donela promene na koje tržište nekretnina i njeni učesnici nisu navikli i nisu ih dugo videli, a to je smanjenje obima prodaje i u nekoj meri smanjenje cena nekretnina, ali još daleko ispod očekivanja jednog dela populacije, koji čeka veći pad.

Tržište nekretnina je krenulo u pad svuda u svetu u trenutku izbijanja konflikta u Ukrajini, i dok jedan deo populacije to već zaboravlja, i pre tog konflikta su krenuli prvi problemi sa inflacijom, a rat koji je izazvao globalnu paniku, u tom trenutku je samo pogoršao situaciju sa rastom cena, prvenstveno energenata.

Povećanje kamatnih stopa je prirodan refleks centralnih banaka svuda na svetu, i to neminovno dovodi do izbacivanja jednog dela učesnika tržišta nekretnina kojima je trošak novca preskup da bi finansirali svoje kupovine.

Srbija drugačije reaguje na globalnu paniku

U Srbiji je u toku 2022. ukrajinski konflikt doveo do skroz drugačije reakcije od onoga što je većina drugih zemalja doživela, a to je porast ukupnog obima tržišta nepokretnosti. Gledajući isključivo tržište stanova u Beogradu (bez poslovnih prostora, garaža, parcela, i drugih nepokretnosti) ukupan obim u drugom kvartalu 2022. je iznosio 712 miliona evra u poređenju sa istim kvartalom 2021. kada je taj iznos bio 557 miliona evra.

Ovo može da bude jedan od podataka pomoću kojih može da se kvantifikuje naša panika i kako traumatični događaji kod nas stimulišu kupovinu stanova u Beogradu. Nešto slično se desilo i 2009. kada je nastupio strah od raspada evro zone i vraćanja na originalne valute, u svetlu globalne recesije koju je pokrenuo bankrot američke investicione banke Liman braders (Lehman Brothers) 15. septembra 2008.

Prva reakcija u Srbiji i Evropi je bila da ova kriza neće na taj način pogoditi evropski kontinent, dok je već u prvom kvartalu 2009. postalo jasno da većina ljudi, uključujući i autore ovog teksta, ne mogu dobro da procene na koji način su sve povezana svetska tržišta i kako efekat panike utiče na celu planetu.

Tokom 2009. je strah od raspada evro valute podstakao kupovinu stanova u Beogradu kod jednog dela učesnika tržišta s obzirom na to da nisu želeli da ostanu u posedu bezvrednih novčanica, već su to radije menjali za posedovanje nekretnine. S obzirom na to da nemamo podatke o prometu u tom periodu, ova informacija može da posluži samo kao anegdota za one koji se sećaju tog perioda.

Efekat dolaska Rusa i Ukrajinaca

U nastavku 2022. dok je tržište nekretnina u većini zemalja nastavilo da ide silaznom putanjom kod nas se dešavalo nešto drugo. Kirije u Beogradu su u trećem kvartalu te godine skočile za 100% i više, zbog pridošlica iz Rusije i Ukraijne.

Već u četvrtom kvartalu je i statistički moglo da se poveže da su većina kupaca na tržištu stanova u Beogradu investicioni kupci zato što je mogla da se utvrdi direktna i izuzetno brza korelacija između rasta cena kirija i rasta i obima prodaje i cena nepokretnosti.

U tom četvrtom kvartalu je ukupan obim prodaje stanova u Beogradu oborio sve rekorde i iznosio je 826 miliona evra. U većini zemalja je tržište nekretnina i dalje bilo u padu što je bilo povezano sa obimom potrošnje.

Skoro je sigurno da je jedan deo populacije pomislio da na našem tržištu neće doći do pada s obzirom na razvoj događaja u toku 2022. godine, ali sve što su svetski trendovi i posledice, mora kad-tad da zahvati i Srbiju i tržište stanova u Beogradu, koje je većini ljudi neobjašnjivo sa godišnjim obimom od dve milijarde evra.

Investitori daju popuste do 5%

U toku 2023. je već krenuo da se oseća ozbiljan pad aktivnosti na tržištu stanova u Beogradu i dok su pojedini mediji najavljivali kolaps tržišta, retko ko je objavio da je većina investitora u novogradnji spremna da daju popuste od 2-5% za plaćanje većeg dela cene unapred. Ovakva vrsta popusta za određene kupce nije dovoljno veilki stimulans, a za određene medije nije dovoljno velika vest, pa se o tome ne priča mnogo.

Ono što ovu situaciju čini drugačijom u poređenju sa prethodnim periodima je činjenica da dolazi do postepenog usporavanja aktivnosti, dok smo u zadnjih 20 i više godina gledali kako recesije počinju traumatičnim događajem koji raspline mehur koji se stvarao godinama unazad. Onda je panika pravi uzrok prestanka aktivnosti, a ne sam traumatičan događaj.

Uz dužno poštovanje prema izgubljenim ili uništenim ljudskim životima, tragedije koje su izazivale recesije su napad u Njujorku septembra 2011, kolaps investicone banke Liman braders septembra 2008, i pandemija početkom 2020.

Tržište nekretnina u Beogradu je u recesiji

Nekim učesnicima tržišta sigurno nije nimalo prijatno da gledaju razvoj događaja, ali snižavanje kamatnih stopa i smanjenje aktivnosti jeste ispravan način da se mehur, koji se stvarao godinama unazad sa uvećavanjem cena od 10-15% na godišnjem nivou u Beogradu, polako izduva i da se ne čeka nužno novi traumatični događaj.

Izvan strahova od raspada evrozone i straha od inflacije, i naše tržište i ljudi reaguju isto na prave tragične događaje.

U ovoj atmsoferi ne reaguju svi učesnici isto. Jedan deo investitora nastavlja dalje, drugi deo pronalazi kreativna rešenja, a jedan deo prestaje sa aktivnostima dok se situacija ne vrati na staro, i njihov izostanak sa tržišta je ono što izaziva recesiju. Srpska ekonomija i dalje nije u recesiji, ali tržište stanova u Beogradu sa dva negativna kvartala jeste.

Projekcije za budućnost

Tržište stanova u Beogradu ne može da ostane imuno na svetske trendove, ali će se verovatno neke stvari kod nas desiti sa određenom dozom zakašnjena u poređenju sa svetskim tržištima, kao što je to i do sada bio slučaj.

Pre nego što bilo koja ideja ili koncept postanu kompleksni, oni su u svojoj suštini jednostavni, a jednostavno objašnjenje je da se jedan deo učesnika tržišta jednostavno ne oseća dobro da plasira svoj novac po istim cenama i pretpostavkama od ranije, dok vide i osećaju negativne efekte visokih kamatnih stopa i inflacije.

I najveći investicioni fondovi na svetu koji se oslanjaju na makroekonomske trendove i izuzetno kompleksne finansijske modele imaju ljudska bića koja moraju da se oslanjaju na svoje instinkte. Jedan od najvećih fondova na svetu, Blekstoun (Blackstone), nedavno je objavio da već neko vreme sedi i čeka sa 60 milijardi dolara keša koje žele da plasiraju u nekretnine na evropskom tržištu i da neće više čekati da se situacija skroz popravi.

Istraživačka kompanija Prekvin (Prequin) koja prati događaje na kapitalnim tržištima je objavila da se u 2023. prikupilo 45% manje sredstava za ulaganje u nekretnine, ali da po dosadašnjim aktivnostima ulagača i investicionih fondova predviđaju oporavak aktivnosti i veći iznos za investiranje već u 2024.

Sve što je rezultat nekog zdravog rezona na globalnom tržištu se uvek može na neki način naći i na lokalnom tržištu. Očigledno je da su najveći i najbolji fondovi poput Blekstouna uspeli da skupe sredstva bez obzira što drugi fondovi to nisu. Slično kao i što neki najskuplji i najkvalitetniji stanovi u Beogradu i dalje drže cenu zato što postoji potražnja za njima, dok ostatak tržišta trpi neke posledice.

Shutterstock/Baloncici

Sredstva nisu nestala, samo čekaju

S obzirom na to da nikada nije došlo do prave panike, već samo do opreza globalnih investitora pa sve do lokalnih investitora, postaje očigledno da se sredstva samo skupljaju i da nisu skroz nestala, a kada će tačno biti plasirana je igra samopouzdanja i strpljenja.

Blekstoun je već najavio da neće čekati da se sve postane kristalno jasno već će krenuti sa ulaganjem. Za većinu drugih ulagača je potrebno da se još neke kockice poklope, a glavna od njih su kamatne stope. Američka centralna banka je već najavila spuštanje kamatnih stopa za ovu godinu od 0,75% dok je Evropska centralna banka i dalje na oprezu.

Oporavak iz bilo kakve krize po pravilu kreće iz Amerike, ali to i nije nelogično s obzirom da na neki način i početak krize odatle i počinje dok Evropa i ostala tržišta to prate sa određenom dozom zakašnjenja.

Zemlje članice Evropske unije će od ove godine početi da povlače sredstva iz programa pod nazivom Recovery and Reselience Facility u okviru koga će se rasporediti 723 milijarde evra (385 milijardi evra u kreditima i 338 milijardi evra u grantovima) i može se očekivati da će jedan vrlo mali deo ovih sredstava doći i do zemalja koje nisu članice EU, ili putem investitora iz tih zemalja ili putem naših ljudi iz dijaspore koji su odavno poznata ciljna grupa za kupovinu stanova u Beogradu.

Deluje da će kod nas vladati doba opreza na beogradskom tržištu stanova i u većem delu 2024. godine, a kada će se lokalni investitori vratiti nazad u igru je više stvar samopouzdanja i stprljenja, nego mogućnosti.

Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon

Kompanija Cordon se bavi analizom tržišta za svoje potrebe i za potrebe svojih klijenata i u tom kontekstu svesno ili nesvesno zastupamo svoje interese i interese naših klijenata pa sugerišemo da se naše mišljenje, generalno nepopularno, uzme sa dozom opreza i kao jedno od mišljenja koje može da pomogne pri izvođenju zaključaka o stanju na tržištu nekretnina.