Ko treba da proveri stabilnost stambenih zgrada iz vremena Jugoslavije: Nadstrešnica je opomena o važnosti redovnih pregleda

Prema važećim tehničkim propisima, upotrebni ili životni vek konstrukcija stambenih zgrada je 50 godina, dok je za važne infrastrukturne objekte kao što su mostovi projektovani upotrebni vek 100 godina. Važno je razumeti da to ne znači da će se nakon isteka upotrebnog veka objekti srušiti, već da je moguće da će njihovo stanje biti takvo da će zahtevati sanaciju ili rekonstrukciju, kaže za Forbes Srbija profesor Građevinskog fakulteta Univerziteta u Beogradu Ivan Ignjatović.

Ignjatović navodi i da većina višespratnih stambenih objekata potpada pod kategorije gde bi glavni pregled trebalo obaviti jednom u 15 godina – ali da nažalost to nije deo naše prakse.

Nije propisano da zgrada ima neki vek trajanja, pa da je ruše posle toga, ali je veoma bitno da sa godinama, pogotovo starije zgrade, imaju investiciono održavanje, navodi profesionalni upravnik Ljubiša Banovački.

Forbes Srbija istraživao je kada je zgradi potrebna neka značajnija intervencija. I da li se neko bavi stanjem stambenih zgrada u Srbiji.

Više od polovine stambenih zgrada starije od 50 godina

Prema podacima popisa iz 2022, na teritoriji Srbije popisana je ukupno 2.261.051 stambena zgrada. Treba imati u vidu i da se u ovu brojku ubrajaju i porodične kuće sa jednim stanom. One su zapravo i najzastupljenije (čine 87,7 odsto od ukupnog broja stambenih zgrada).

Porodičnih kuća sa dva stana je 8,3 odsto. A učešće zgrada sa tri i više stanova u ukupnom broju stambenih zgrada u Srbiji je 4%.

Konkretno, prema podacima RZS-a, stambenih zgrada sa tri do devet stanova ima ukupno 49.225. A zgrada sa više od 10 stanova je 34.140.

U kategoriji najstarijih zgrada (zgrade izgrađene pre 1919.) popisana je ukupno 59.841 zgrada, najviše u regionu Vojvodine.

U periodu od 1919. do 1961. izgrađeno je 436.966 stambenih zgrada.

Najveći broj stambenih zgrada izgrađen je u periodu od 1961. do 1980. godine (745.485 zgrada).

U periodu od 1980. do 2000. godine izgrađena je 552.629 zgrada.

Podaci popisa pokazuju i da je posle 2000. godine izgrađeno 242.015 stambenih zgrada.

Za 224.115 zgrada je nepoznat period izgradnje.

Kada je u pitanju spratnost, najviše je prizemnih stambenih zgrada.

Bitno redovno održavanje

Ivan Ignjatović navodi da se u propisima koji su bili na snazi kada je najveći deo trenutnog fonda stambenih objekata u Srbiji projektovan i građen, nakon Drugog svetskog rata, nije pominjao eksplicitno upotrebni ili životni vek, niti se davala kvantifikacija perioda tokom koga će objekat biti valjan za upotrebu.

„Smatralo se da je za normalno korišćenje objekta dovoljno redovno održavanje. Tek krajem 20. veka, kroz tehničke smernice i preporuke strukovnih organizacija u oblasti građevinarstva, uvodi se pojam upotrebnog veka konstrukcija i daju smernice kako projektovati i graditi konstrukcije da bi imale zadovoljavajuću trajnost“, navodi Ignjatović.

Pa je tako, prema važećim tehničkim propisima, upotrebni ili životni vek konstrukcija stambenih zgrada 50 godina. A za važne infrastrukturne objekte kao što su mostovi projektovani upotrebni vek je 100 godina.

„Pri tome, podrazumeva se redovno održavanje tokom upotrebnog veka“, navodi Ignjatović.

On ukazuje i da je vrlo važno razumeti da ne znači da će se nakon isteka upotrebnog veka objekti srušiti. Već je moguće da će njihovo stanje biti takvo da će zahtevati sanaciju ili rekonstrukciju.

Međutim, u domaćoj praksi se ispostavlja da se u najvećem broju slučajeva zaboravlja na onaj deo „redovno održava“.

„Tako da su objekti već nakon 20-40 u stanju da je potrebna neka vrsta intervencije“.

Glavni pregled višespratnica potreban na 15 godina

Ignjatović navodi da Pravilnik za građevinske konstrukcije propisuje vremenski okvir od 15 godina između glavnih pregleda za one objekte koji ne spadaju u složene konstrukcije (kod kojih je ovaj period i kraći).

Izuzetak su objekti kategorije A za koje ne postoji obaveza vršenja redovnih pregleda.

Svrha glavnih pregleda je utvrđivanje stanja građevinske konstrukcije, vidi se u pomenutom Pravilniku.

Ignjatović navodi da je Pravilnikom o klasifikaciji objekata precizno definisano koje zgrade spadaju u koju kategoriju. Na primer u kategoriju A spadaju kuće i zgrade sa do tri stana i do 400 kvadrata i niske spratnosti.

To znači da većina višespratnih stambenih objekata potpada pod kategorije gde bi glavni pregled trebalo obaviti jednom u 15 godina, navodi on.

„To nažalost nije deo naše prakse. Nakon tragičnog događaja u Novom Sadu, mnoge javne ustanove, škole, vrtići, bolnice, domovi zdravlja i kulture, dobile su naloge nadležnih ministarstava da sprovedu preglede objekata. Ipak, izvesno je da stambene zgrade nisu niti će u dogledno vreme biti pregledane. Što zbog toga što bi sredstva za to trebalo da izdvoje stanari iz svojih fondova za redovno održavanje zgrade, što zbog toga što redovni pregledi objekata nisu deo naše kulture stanovanja, koja se uglavnom oslanja na osiguranje ‘neće valjda'“, navodi Ignjatović.

Prema rečima Ignjatovića, održavanje objekta je u nadležnosti vlasnika objekta, vlasnika posebnih delova stanova, ili onoga ko upravlja tim objektima.

Nije bitna samo konstrukcija

Ignjatović za Forbes ukazuje i da objekat nije samo konstrukcija. „Tu su i nekonstruktivni delovi – fasade, obloge, pregrade, instalacije svih vrsta – elektro, hidrotehničke, komunikacione“.

Primera radi, možda je konstrukcija i nakon 50 godina u dobrom stanju, ali se postavlja pitanje u kakvom su stanju instalacije.

„Moguće je da na primer zbog propalih vodovodnih cevi dolazi do curenja vode u podrumskom delu objekta i spiranja tla ispod dela temelja. To dovodi do neravnomernog sleganja i posledično do oštećenja konstrukcije“.

Prema njegovim rečima, na stanje stambenih zgrada utiče više faktora. Počevši od kvaliteta izvođenja i ugrađenih materijala, stanja terena na kome je građeno, terena oko samog objekta.

Pored toga, kako navodi, na stanje utiču i instalacije u objektu i oko objekta, izloženost objekta i delova konstrukcije atmosferskim uticajima.

Kada je potrebna značajnija intervencija

Pojava pukotina na konstruktivnim, nosećim elementima-zidovima, stubovima, gredama i pločama međuspratnih tavanica, prema rečima Ignjatovića, jasan su pokazatelj da treba izvršiti stručni pregled konstrukcije. Kako bi se utvrdilo da li je ugrožena nosivost i stabilnost objekta.

„Vrlo je značajno reći da je kod armirano-betonskih konstrukcija prisustvo prslina do određene širine (0.2-0.4 milimetara) uobičajeno i dozvoljeno. Ne treba paničiti čim se vidi bilo kakva prslina. Ali pukotine veće širine ili one koje se otvaraju i pojavljuju u kratkom periodu, a nisu postojale ranije znak su upozorenja i moraju se tretirati obziljno“.

Kakvi sve radovi postoje u i na zgradama?

Prema rečima Ignjatovića, Zakon o planiranju i izgradnji, kao i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada daju definicije termina u ovoj oblasti. Odnosno termina redovnog i investicionog održavanja, rekonstrukcije, sanacije, dogradnje, nadziđivanja.

Na primer, investiciono održavanje bi bili radovi u cilju poboljšanja kvaliteta i vrednosti zgrade (zamena stolarije, ugradnja lifta, obnova fasade).

Sanacioni radovi podrazumevaju popravku postojećih elemenata zgrade uključujući i konstruktivne elemente.

„Sanacija nosećih elemenata je neophodna kada se stručnim pregledom utvrdi da nije zadovoljen jedan od osnovih zahteva za objekat – nosivost i/ili stabilnost. Vrsta radova koje treba preduzeti mora biti definisana projektom sanacije koji izrađuje stručno lice – građevinski inženjer konstrukter“, navodi Ignjatović.

Prema njegovim rečima, u tu grupu radova spadaju različita dobetoniravanja, naknadna ugradnja armature ili karbonskih traka, injektiranje prslina i pukotina, dodavanje vertikalnih betonskih obloga zidanim zidovima, podbetoniravanje temelja, ugradnja mikrošipova.

Ignjatović ukazuje i da se često nepravedno „okrivi“ konstrukcija i nalepi joj se etiketa nepouzdanosti – iako je problem druge vrste.

„Na primer, kada se krune ili otpadaju delovi fasade ili čak čitavi fasadni paneli, mnogi će reći da je ugrožena nosivost konstrukcije. A zapravo nije problem u konstrukciji već o neodržavanju fasade. To neodržavanje je dovelo do propadanja materijala od koga je napravljena fasada ili veza fasadnih elemenata sa konstrukcijom u meri koja dovodi do ugrožavanja života ljudi“.

Stanje na terenu

Nije propisano da zgrada ima neki vek trajanja, pa da je ruše posle toga, ali je veoma bitno da sa godinama, pogotovo starije zgrade, imaju to investicono održavanje, navodi za Forbes Srbija profesionalni upravnik Ljubiša Banovački.

„Zgrada ko zgrada, niko je neće srušiti jer je ‘istekao rok trajanja’. Ali u njoj moraju da se menjaju ti zajednički delovi zgrade“.

On je naveo da se ranije nije vodilo računa o tome, jer su zgrade i stanovi bili društveni. Ali sada kada su ih ljudi otkupili i kada su vlasnici, i kada postoje stambene zajednice i profesionalni upravnici – sve više se odlučuju da rade te investicione radove.

„Moraju da se zamene ulazna vrata koja su stara. Nemaju šifrarnik, nemaju interfon, to su sve neki poslovi koji su sada došli da mora da se urade“.

Govoreći o iskustvima iz prakse, Banovački je dao primer zgrade stare 50 godina kod koje je skroz bio propao ravan krov i hidroizolacija. Zbog toga su izvođeni investicioni radovi. To će, kako navodi, produžiti životni vek tog krova narednih 20 godina.

On kaže da u Srbiji ne zna nijednu zgradu da su je srušili – jer je stara. Postoje primeri, kako kaže, da se neke stare zgrade, „stare kućice“, sruše. Ali to je rađeno da bi se na tim mestima gradili veći kompleksi.

Obaveze upravnika i stanara

Prema njegovim rečima, upravnik ima obavezu da odradi vizuelni pregled, da vidi da nema neke pukotine. Ili, na primer, kada stanari prijave krov, da se ispita gromobran.

Sa druge strane, u slučaju da niko ne primeti da je nešto ugroženo, za to je zadužena građevinska inspekcija. Ona izdaje nalog i rokove da se otklone nedostaci.

Stanje zgrade, smatra Banovački, zavisi, između ostalog, od materijala od koga je građena i od broja stanova.

„Ranije su u zgradama ulazni hodnici rađeni od mermera, stepenice od kamena. To su materijali koji su postojaniji od PVC gazišta na stepenicama ili granitne keramike za pločice“.

Vrata koja su na primer rađena od punog drveta, ona su masivna i teška, kvalitetnija su od sadašnjih koja su aluminijumska i koja su možda lagana, navodi Banovački.

Zidovi koji su od cigle imaju duplu debljinu, pa je, prema njegovim rečima, kod takvih zgrada dobra termoizolacija, nema obrušavanja fasada ili da zimi ulazi voda.

Prema rečima Banovačkog, za tekuće održavanje zgrada svi stanari izdvajaju isti iznos po stanu. U tekuće održavanje ubraja se čišćenje, zamena stakla na ulaznim vratima, sijalica, popravka gelendera, odgušenje zajedničkih instalacija.

A kada se radi o investicionim održavanjima koja su veća, kao što je zamena lifta, popravka krova, izrada fasade – to se plaća po metru kvadratnom stana.

Državni projekti

Forbes Srbija poslao je upit Ministarstvu građevinarstva tražeći sagovornika na ovu temu, ali povratnu informaciju nismo dobili.

Pitanja smo poslali i Ministarstvu rudarstva i energetike, koje sprovodi nekoliko projekta energetske efikasnosti za objekte, uključljući i stambene zgrade.

Kako su nam odgovorili iz te institucije, trenutno je u pripremi projekat „Energetska sanacija stambenih i javnih objekata – Javni ESCO projekat“.

Projekat se odnosi na unapređenje energetske efikasnosti u stambenim višeporodičnim zgradama priključenim na sisteme daljinskog grejanja i prelazak na naplatu prema potrošnji toplotne energije.

Kako se vidi iz objava vezanih za ovaj projekat, mere energetske efikasnosti uključuju izolaciju fasade i krova, ugradnju termostatskih ventila i delitelja toplote.

Investitori projekta su skupštine stambenih zajednica u 14 jedinica lokalne samouprave. Konkretno u Beogradu, Kragujevcu, Novom Sadu, Pančevu, Pirotu, Trsteniku, Užicu, Vranju, Zrenjaninu, Čačku, Kraljevu, Negotinu, Nišu i Novom Pazaru.

U julu-avgustu 2025. dostavljene su indikativne ponude stambenim zajednicama, a saglasnosti su prikupljene početkom oktobra. Do sada je saglasnost dalo više od 470 stambenih zajednica.

Na sajtu Ministarstva stoji da su neki od ključnih efekata ovog projekta produženje veka trajanja objekata, sanacija dotrajalnih fasada i krovova i smanjenje rizika od povređivanja stanara i prolaznika u slučaju nepredviđenih događaja.

Takođe i mogućnost uticaja na sopstvenu potrošnju toplotne energije za grejanje i smanjenje računa jedan je od ključnih benefita.

Bespovratna sredstva se građanima dodeljuju za potrebe pripreme elaborata energetske efikasnosti i odgovarajućih studija, kao i za finansiranje samih investicija u iznosu od 50 odsto.

Preostalih 50 odsto vrednosti investicija građani bi otplaćivali sami, kroz račun za grejanje.

„Prilikom otplate investicija, vodiće se računa da ukupan iznos godišnjeg izdatka za grejanje i otplate investicija u zbiru ne prelazi ili bude minimalno iznad vrednosti računa koji su stanari plaćali godišnje po paušalnom sistemu pre energetske sanacije“, piše u jednoj od objava za ovaj projekat.

Još jedan projekat sanacije

Takođe, Ministarstvo energetike sprovodi i projekat „Čista energija i energetska efikasnost za građane“.

On se odnosi na energetsku sanaciju stambenih objekata kroz zamenu stolarije, postavljanje izolacije na krovove i zidove, zamenu sistema grejanja uključujući zamenu kotlova i peći. Projekat uključuje i promenu goriva kao i ugradnju solarnih kolektora za zagrevanje sanitarne tople vode.

U 2023. je u ovom projektu učestvovala 131 jedinica lokalne samouprave. Sanirano je 11.380 objekata i primenjeno ukupno 13.660 mera energetske sanacije.

U 2024. je učestvovalo 137 jedinica lokalne samouprave. Od toga 44 su raspisale poseban javni poziv za energetski ugrožena domaćinstva.

Prema dostupnim podacima do polovine novembra 2025, sanirano je 3.696 domaćinstava i primenjeno je ukupno 4.617 mera energetske sanacije. U kategoriji energetski ugroženih kupaca radovi su sprovedeni u 45 domaćinstava.

U 2025. godini je učestvovalo 149 jedinica lokalne samouprave i u okviru istog poziva je raspisan poziv za socijalno ugrožene kategorije građana.

Ugovori između Ministarstva i lokalnih samouprava su potpisani 13. oktobra 2025. Do sada je 17 jedinica lokalne samouprave raspisalo javni poziv za građane.

Stanovi nepriuštivi za većinu

„Sve je veći broj domaćinstava koja ne mogu da priušte da žive u minimalno adekvatnim uslovima. Osim prenaseljenosti, imaju i problem sa vlagom, nedovoljnom osvetljenošću ili nemogućnošću da svoj dom ugreju“, navode iz kolektiva organizacije Ministarstvo prostora za Forbes Srbija.

Prema istraživanju te organizacije iz 2022. godine, 70 odsto Beograđana smatra da su cene stanova nepriuštive.

Ministarstvo prostora je 2023. napravilo digitalnu platformu koja, kako navode, plastično pokazuje koliko nam je stanova dostupno sa primanjima koje imamo.

Rezultati su pokazali da je to za najveći broj stanovnika skoro uvek ispod 10 odsto oglašenih stanova, navode iz ove organizacije.

Sudeći po dokumentima u izradi, stambene nejednakosti samo će se produbljivati, navode.

„Ni Nacrt Generalnog urbanističkog plana 2041. se ne bavi dublje pitanjem nepriuštivosti i beskućništvom. A Nacionalna stambena strategija, koja bi trebalo na strateški način da se pozabavi stambenom politikom, je vrlo neambiciozna i ne nudi rešenja za realne probleme“, ocenjuju.

Kako bi se umanjio, a onda i rešio problem nepriuštivog stanovanja, potrebno je da država promeni postojeći pristup u oblasti upravljanja zemljištem, stanovanja i urbanističkog planiranja, navode iz Ministarstva prostora.

„Neophodno je zemljište u javnoj svojini zadržati i upotrebiti za javno priuštivo stanovanje ili kao podrška neprofitnom zadružnom stanovanju. Jedino stambeni fond koji se daje u dugoročni i siguran zakup osigurava dugoročnu priuštivost stanovanja iz generacije u generaciju, sprečava segregaciju i stvara uslove za bolji razvoj pojedinca i celog društva“.