Koga će sve Beograd na vodi iseliti sa trenutne novobeogradske adrese

Beograd na vodi preći će polako na novobeogradsku stranu. To je potvrđeno nedavnom odlukom Vlade da promeni Prostorni plan područja posebne namene priobalja reke Save za ovaj projekat. Većinski privatni, a trećinom državni, poduhvat zauzeće još 327 hektara.

Forbes Srbija je istraživao koga će to Beograd na vodi oterati sa novobeogradske strane. Kako stvari stoje bez zemljišta će ostati nekoliko kompanija, većinom državnih – Infrastrukture železnice Srbije, Jugoslovensko rečno brodarstvo, Beogradske elektrane, Cepter šipjard imo, Ratko Mitrović AD, nekoliko udruženja, pa i naslednici parcele koji su u procesu restitucije.

Na potezu od mosta Gazela do mosta preko Ade, Beograd na vodi će zauzeti 22 parcele. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda sve su u državnoj svojini, ali sa različitim nosiocima prava korišćenja. Ono bi se, međutim, za većinu, prema odredbama Zakona o planiranju i izgradnji lako mogla konvertovati u pravo svojine.

Iako će država lako putem procesa eksproprijacije ili zamene imovine lako „očistiti“ ovaj teren od korisnika, ceo projekat i način na koji se realizuje otvara i dilemu da li je javni interes da se državnim preduzećima uzima vredno zemljište i umanjuje vrednost zarad projekta u kojem privatni investitor ima većinski udeo i od kojeg država ima relativno skromnu korist (barem do sada).

Situacija na novobeogradskoj strani, ali i na mnogim drugim mestima, ponovo ukazuje i na problem svojinskih odnosa na zemljištu gde paralelno egzistiraju prava svojine i prava korišćenja koja u teoriji nisu isto, ali u praksi jesu, te se postavlja pitanje kada će ovaj institut koji malo gde još postoji biti iskorenjen iz našeg sistema.

Država vlasnik, firme korisnici

Na deset parcela, od kojih osam ima svega po nekoliko desetina kvadrata, državna svojina nije ustupljena privredi. Na dve je korisnik Grad Beograd i to zato što njima prolazi ulica.

Pitanje restitucije pokrenuto je na parceli 2640/1, čija je ukupna površina 6,5 hektara. Katastar vodi zabeležbu dve sugrađanke koje potražuju oduzetu imovinu, a ista parcela je opterećena i zabeležbama Direkcije za imovinu i Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda.

Mostogradnja, koja je u stečaju, ima pravo korišćenja na parceli od 2,1 hektara, ali se pominje i na delu parcele koja zauzima 8,8 hektara, a pravo korišćenja imaju još JKP Beogradske elektrane, Kargo logistički centar Brodogradilište Beograd doo, Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda i Grad Beograd. Na parceli su i tri objekta čiji je držalac GP Mostogradnja od 1.110, 40 i 22 kvadrata, a svojina je mešovita.

Skoro čitavu parcelu 6631/22, od 2,6 hektara, koristi Infrastruktura Železnice Srbije, a svega 0,2 odsto Auto kuća Gudalović doo. Svojina je javna, a zabeležba iz decembra prošle godine otkriva da je neko tražio promenu imaoca prava na zemljištu.

Pravo korišćenja na 10,8 hektara na parceli 5390 imaju Cepter šipjard imo, Grad Beograd, JKP Beogradske elektrane, Motonautički klub Radnički, Udruženje ljubitelja Save i Dunava. Upis prava traži i Beton plus, koji je ozakonio objekat na tom mestu.

Ima i nelegalnih, ali i šume

Sličan je spiska korisnik i na susednoj parceli od 7.975 kvadrata – JKP Beogradske elektrane, kompanija Ratko Mitrović AD, Motonautički klub Radnički, Udruženje ljubitelja Save i Dunava i Kargo logistički centar Brodogradilište Beograd doo. Na susednoj, od 4.785 kvadrata, nema Ratka Mitrovića, ali je tu Cepter šipjard imo i Grad Beograd, JKP Beogradske elektrane, Motonautički klub Radnički, Udruženje ljubitelja Save i Dunava. Baš tu je i nelegalni objekat od 136 kvadrata čiji je držalac GP Trudbenik.

Pod brojem 5393 je 3,2 hektara koje koriste Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda i JKP Beogradske elektrane, ali su tu i četiri objekta u vlasništvu MBA – Ratko Mitrović od 208, 83, 8 i 46 kvadrata.

Beograd na vodi će uzeti i 1,1 hektar šumskog pojasa. On zauzima i deo susedne parcele od ukupno 0,78 hektara, koju deli sa JRB. JRB je korisnik i susedne dve parcele od 0,64 i 12 hektara.

Država, koja ima trećinu u preduzeću Beogrda na vodi, za ovaj projekat je utvrdila javnu namenu i propisala posebe uslove kroz leks specijalis. On je usvojen aprila 2015. godine i predvideo je rok od pet godina da se podnesu svi zahtevi za eksproprijaciju. S obzirom na to da Beograd na vodi uzima novi zamah, očekivano je da se prilagode i propisi i eksproprijaciji da novi rok.

Naknada i za Cepter? Kompanija Cepter šipjard imo najveći je korisnik parcele koju čini Brodogradilište Beograd (po podacima katastra deli je sa Komtrejdom, tri fizička lica, gradom Beogradom i preduzećem Rad u stečaju), ali ono nije obuhvaćeno planom širenja Beograda na vodi. Ipak, poseduje pravo korišćenja i na nekoliko parcela između novog i starog železničkog mosta te će i nju država po svemu sudeći morati da obešteti. Ova kompanija još nije objavila finansijski izveštaj za 2023. ali se iz prethodnih vidi da posluje pozitivno. Pre dve godine imala je neto dobitak od 4,4 miliona dinara i ukupne prihode od 400 miliona dinara. Registrovana je za izgradnju brodova i plovnih objekata i u vlasništvu je kiparske firme IF global holding limited. U registru stvarnih vlasnika poslednji je upisan Filip Cepter. Iako se u katastru kao korisnik zemljišta koje će zauzeti Beograd na vodi i dalje vodi firma Cargo logistički centar Brodogradilište Beograd doo, ta firma je ugašena još pre 10 godina. I ona je bila u vlasništvu kiparske firme IF global holding limited. Spajanjem firme Cargo logistički centar i firme Immo 32 nastala je kompanija Cepter šipjard imo što ukazuje da su u ovom delu prisutni s pravom korišćenja na parcelama koje imaju ukupno 11 hektara.

Šta kaže leks specijalis

Pod pretpostavkom da se druga rešenja iz ovog zakona ne menjaju, može se sagledati po kom principu će se eksproprijacija dogovarati i isplaćivati. Na primer, ako je na zemljištu nelegalizovan objekat, koji je u postupku, „stranka u postupku eksproprijacije je vlasnik građevinskog zemljišta na kome je objekat izgrađen“. U ovom slučaju – država. A vlasnik takvog objekta ima pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.

„Licima koja su pravo svojine na građevinskom zemljištu stekla u postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine bez naknade, pripada pravo na naknadu tržišne vrednosti tog zemljišta, ako je pravo korišćenja stečeno teretnim pravnim poslom, odnosno ako je pravo korišćenja na građevinskom zemljištu izvedeno iz prava ranijeg sopstvenika“, stoji u leks specijalisu.

Ovaj propis obezbedio je i rešenje kako da se investicija ne uspori – na zahtev korisnika eksproprijacije, ministarstvo nadležno za poslove finansija može odlučiti da se korisniku eksproprijacije nepokretnost preda pre pravosnažnosti odluke o naknadi.

„Odnosno pre dana zaključenja sporazuma o naknadi za eksproprisanu nepokretnost, ali ne pre donošenja drugostepenog rešenja povodom žalbe protiv rešenja o eksproprijaciji, ako oceni da je to neophodno zbog hitnosti izgradnje određenog objekta ili izvođenja radova“, predvideo je zakonodavac.

Utovar na drugoj lokaciji

Pojašnjenje hoće li i kako eventualni gubitak prava korišćenja uticati na njihovo poslovanje, tražili smo od Jugoslovenskog rečnog brodarstva i Beogradskih elektrana, ali ih juče nismo dobili.

U CBRE, firmi koja se bavi komercijalnim nekretninama, bez ulaženja u konkretne primere, objašnjavaju da je prostroni plan planski dokument koji ne zalazi u svojinske odnose. Eventualna promena namene prostora, vlasniku parcela, može da donese veću naknadu.

„Zemljište ima vrednost i, ono što izgube, u eksproprijaciji ili prilikom prodaje se nadoknadi“, kažu nam u CBRE. „Planski dokument ne ulazi u svojinska pitanja i mi ne govorimo o konkretnom slučaju, već principu. Plan predviđa šta će se graditi i ako zemljište privredne namene postane komercijalna zona, ono vredi više. I bolje ga je prodavati posle izmena plana“.

Jugoslovensko rečno brodarstvo na ovom potezu novobeogradske obale obavlja deo svog posla, utovar. Pitanje je gde će to raditi, kada mu Beograd na vodi stigne do praga.

„Pravo korišćenja se može dati i uzeti. Država je dala i država će uzeti“, kaže nam Ljubodrag Savić, profesor Ekonomskog fakulteta. „Ima mnogo lokacija gde neko preduzeće ima pravo korišćenja, a ne rade ništa i zatrpano je otpadom. Slična je situacija i na tom potezu. Nije ni u redu da se šljunak utovara na domak centra grada. Država će im dati drugu lokaciju. Svuda u svetu su uz reku najatraktivnije lokacije“.

Ilustrativna je i opaska jednog bivšeg radnika Jugoslovenskog rečnog brodarstva da je ova firma nekada držala čitavu poslovnu zgrdau u Ulici kneza Miloša. Danas je, kaže, njihov jedan sprat.