Zašto starogradnja i dalje parira novogradnji po cenama: Dorćol je nova „vruća“ lokacija u Beogradu

Cene starogradnje trenutno su veoma visoke u odnosu na novogradnju u sličnim delovima grada. Iako mikro lokacija svakako ima veliku vrednost, većina kupaca očekuje određeni popust za starogradnju u odnosu na novogradnju. Ovakva trenutna situacija ipak dozvoljava razvoj novih projekata.

To za Forbes Srbija kaže Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon, komentarišući rezultate novog istraživanja koje su sproveli. Fokus je stavljen na poređenje cena starogradnje i novogradnje na Dorćolu, koji je, posebno zbog najavljenih projekata u donjem delu ovog kraja, nova interesantna lokacija za kupce.

„Tržište nekretnina reaguje sporo, zbog čega je važno posmatrati kretanja kroz duži vremenski period. Nakon početka rata u Ukrajini 2022. godine, globalno je došlo do usporavanja tržišta nekretnina, dok je u Srbiji i Beogradu zabeležen snažan rast. Tokom 2023. i 2024. i kod nas dolazi do pada broja transakcija i manjka novih projekata na kvalitetnim lokacijama, ali bez značajnijeg pada cena. U tom periodu nastavila je da raste cena starogradnje zbog postojeće tražnje i ograničene ponude“, podseća Gazibara.

Usporava prodaja starogradnje?

Analiza oglasa pokazuje da je u starogradnji i dalje prisutan veliki broj stanova u prizemlju i na prvom spratu, kao i stanova bez parking mesta (oko 80% stanova starogradnje u oglasima je bez parkinga). Gazibara kaže da to ukazuje na slabiji kvalitet ponude.

„Primećuje se i nešto veći broj oglasa nego ranije, što može biti signal usporavanja prodaje starogradnje. Istovremeno, fizička lica sporije prilagođavaju očekivanja i cene tržišnim uslovima nego investitori i pravna lica, pa je moguće da će visoke tražene cene starogradnje ostati prisutne još neko vreme“, ističe sagovornik Forbes Srbija.

Novi projekti na Dorćolu

Prema njegovim rečima, tokom 2025. pokrenuti su veliki projekti na Dorćolu, pre svega Marina Dorćol i Dorćol Residence.

„Marina Dorćol pripada višem segmentu tržišta i dobri rezultati koji su postignuti na početku prodaje su možda i bili očekivani, dok je Dorćol Residence ostvario veliki komercijalni uspeh prodajom gotovo cele prve faze u kratkom roku. Taj projekat je počeo sa prodajom stanova dok je tržište još bilo nestabilno i taj rizik je nagrađen. Pametno su iskoristili trenutak na tržištu kada su cene starogradnje visoke i ostali su disciplinovani da ne dižu cene dok je prodaja išla dobro. Na kraju, imaju dobru reputaciju sa prethodnim projektima. Njihov uspeh dodatno je podstakao pokretanje novih projekata poput Adresa Residence, Landmark Dorćol i Delta Land projekta“, navodi Gazibara.

Skok cene garažnog mesta

Naš sagovornik kaže i da je poslednjih godina primetan značajan rast cena garažnih mesta, posebno u starom delu grada. Ona se trenutno kreću između 40.000 i 50.000 evra, dok su na Novom Beogradu između 22.000 i 30.000 evra.

„Veća isplativost garaža omogućila je investitorima gradnju projekata sa više podzemnih nivoa. To je povećalo broj garažnih mesta i omogućilo veću gustinu stanova u novim projektima. Zbog toga projekti poput Dorćol Residence, Adresa Residence i Landmark Dorćol imaju znatno više manjih stanova ispod 40 m². Oni su posebno atraktivni investicionim kupcima“, zaključuje Gazibara.

Aktuelne cene novih zgrada na Dorćolu

Prema podacima kompanije Cordon, cene kvadrata u Marini Dorćol kreću se od 5.700 do 9.000 evra sa porezom. U prvoj fazi na raspolaganju su 263 stana i useljenje se očekuje u trećem kvartalu 2028. Cena garažnog mesta je 42.000 evra.

Dorćol Residence prodaje stanove po cenama od 4.290 do 6.490 evra po kvadratu (sa porezom), a garažno mesto za 30.000. I ovaj projekat sa 459 stanova biće useljen u 2028.

U gornjem delu Dorćola, aktuelna je izgradnja zgrade Ban Residence u Strahinjića Bana sa pet spratova i potkrovljem. Useljenje se takođe očekuje 2028. Stanovi se prodaju po ceni i do 10.000 evra sa porezom dok cena garažnog mesta još nije poznata.

Pre njih biće useljena zgrada Dorćol park u donjem delu ovog kraja (do kraja sledeće godine). Cene su od 5.500 do 5.700 evra za kvadrat stana i od 48.000 do 54.000 evra za garažno mesto.

Landmark Dorćol još nije odredio datum useljenja niti cene garažnih mesta, ali se stanovi prodaju za iznos od 5.100 do 8.000 evra po kvadratu (sa porezom).

Pomenuti Adresa Residence nudi 490 stanova po ceni od 4.510 do 4.840 evra s porezom. Garažno mesto košta od 29.250 do 32.250 evra. Useljenje je planirano za 2028.

Manji projekat, sa 17 stanova, jeste Elie Eleve gde je kvadrat u ponudi za 4.400 evra. Mesto u garaži košta od 36.000 do 38.400 evra.

Gornji vs Donji Dorćol

	Gornji Dorćol	Donji Dorćol
Broj oglasa	71	51
Broj oglasa za novogradnju	14	13
Broj oglasa za starogradnju	57	38
Raspon cena za novogradnju	3.100 – 10.791	2.844 – 7.347
Raspon cena za starogradnju	2.418 – 10.000	2.000 – 6.296
Broj oglasa bez parkinga	58	39
Broj oglasa u prizemlju i na 1. spratu	26	23
Beoj oglasa sa nameštajem	17	16

Cene u oglasima

Posmatrajući u apsolutnim iznosima, u oglasima koje je posmatrao Cordon, ima i stanova skupljih od milion evra. Najskuplji je stan od 227 kvadrata u K Distriktu koji se prodaje za 1,5 miliona evra.

Drugi je stan u Šantićevoj od 278 kvadrata u novogradnji (četvrti sprat) koji se prodaje za 1,18 miliona.

S druge strane, najjeftiniji stan u apsolutnom iznosu je novogradnji u Ulici Gundulićev venac. Košta 125.000 evra, ali ima tek 25 kvadrata i nalazi se u prizemlju. Za 126.500 evra oglašen je stan iste kvadrature u Venizelosovoj, ali je na četvrtom spratu i reč je o starogradnji.

Ipak, realnija slika se dobija posmatranjem cene po kvadratu. Tako su najskuplji stanovi u novogradnji u Venizelosovoj ulici. Oba imaju 49 kvadratnih metara i prodaju se po ceni nešto većoj od 7.300 evra po kvadratu.

Slede stanovi velike kvadrature u K Distriktu koji se prodaju za 6.600 evra po kvadratu. S druge strane, vlasnik garsonjere (27 kvadrata) u starogradnji u Cara Dušana traži 6.300 evra za kvadrat.

S druge strane, interesantno je da se na Dorćolu mogu naći i stanovi za manje od 3.000 evra po kvadratnom metru. Cordon je evidentirao četiri takva stana. Vlasnik stana od 98 kvadrata u Visokog Stevana (starogradnja) traži 2.959 evra dok je nedaleko u Dunavskoj u prodaji stan u novogradnji od 269 evra za 2.843 evra po kvadratu. Nešto manje traži vlasnik stana od 84 kvadrata u Braće Baruh koji želi 2.450 evra po kvadratu.

Ubedljivo najpovoljniji je veliki stan od 127 kvadrata na Dunavskom keju. Za 127 kvadrata u starogradnji, vlasnik traži 254.000 evra odnosno – 2.000 evra po kvadratu.