OTKRIVAMO Još dva razloga ne dozvoljavaju Zvezdi da gradi stadion: Potreban im je mađioničar ili „pomoć“ institucija

Lista razloga zbog kojih Crvena zvezda neće u skorije vreme moći da gradi novi stadion sve je duža i sve je dalji datum kada bi bageri mogli da dođu pred stadion Rajko Mitić. U prethodnoj analizi Forbes Srbija, navedeni su neki od ključnih razloga zbog kojih je nemoguće, ako poštujemo zakone, da dođe do izgradnje stadiona. Sada donosimo još dva koja takođe postavljaju „prečku“ prilično visoko.

Kako je Forbes Srbija pisao, najveća prepreka direktoru Zvezde da ostvari svoje zamisli jeste to što je u zvaničnim dokumentima, fudbalski klub samo nosilac prava korišćenja zemljišta na parcelama ispod i oko stadiona. Da bi dobili građevinsku dozvolu za izgradnju, morali bi da pravo korišćenja konvertuju u pravo svojine nad zemljištem.

Nema konverzije za sportske klubove

To po zakonu nije dozvoljeno sportskim organizacijama. Zakon o planiranju i izgradnji je tu izričit. I konverziju prava korišćenja u pravo svojine nad zemljištem, osim sportskih organizacija, ne mogu da izvrše ni udruženja, društvena preduzeća i pravna lica koja su predmet sukcesije SFRJ.

Crvena zvezda ne može samostalno da gradi stadion jer taj fudbalski klub ne može da uradi konverziju – ni sa naknadom ni bez naknade. Osim ako Vlada i parlament naprasno ne promene zakon.

Drugi, lakše premostiv, ali svakako veliki problem jesu imovinsko-pravni odnosi na parcelama na kojima leži stadion i prostor oko ove sportske arene.

Jedan od najvećih problema jeste parcela koja zahvata deo terena, celu istočnu tribinu i prostor između stadiona i Bulevara Oslobođenja. Tu pravo korišćenja ima i firma Investec, koja je u vlasništvu nekadašnjeg savetnika premijer Đinđića – Zorana Janjuševića. Kako je napomenuo u izjavi za Nova.rs, dugo pokušava da s klubom dogovori deobu parcele kako bi se znalo šta je njegovo, a šta Zvezdino, ali ne uspeva.

Na većini parcela pa i na ovoj upisan je institut „zajedničke svojine“. To znači da na parceli udeo vlasnika (tzv. zajedničara) nije jasno određen pa se shodno tome takvom nepokretnošću ne može raspolagati (ne može se prodati ili dati u zakup što je u ovom slučaju Zvezdi potrebno) pre sprovođenja postupka deobe.

Deoba parcele odnosno preparcelacija inače ume da bude dugotrajan proces u Srbiji.

Takođe, problem, ali verovatno najmanji od svih velikih, jeste to što na pojedinim parcelama, vlasnik nije samo država već i Grad Beograd pa to samo po sebi komplikuje i usporava rešavanje imovinsko-pravnih odnosa. Naravno, teško je očekivati da bi Grad Beograd mogao da postavlja bilo kakve prepreke ovakvom projektu.

Ali, nije sve ni do „volje“ čelnika glavnog grada – zemljište u javnoj svojini mora da se prodaje na javnom nadmetanju i po tržišnim uslovima što podrazumeva potencijalnu konkurenciju (osim ako država i grad ovaj projekat ne proglase projektom od značaja za Srbiju, kada bi mogli da daju zemlju po nižoj ceni ili bez naknade).

Planski dokument

Forbes Srbija se za pojašnjenja obratio i jednoj advokatskoj kancelariji u kojoj su nam potvrdili da je izgradnja još daleko pre svega zbog pitanja konverzije, kao i preparcelarije na ovom prostoru.

Ističu da bi rešavanje ova dva problema, od kojih je jedan praktično nemoguće rešiti po važećem zakonu, bio početni korak za realizaciju izgradnje novog objekta.

Međutim, ukazuju nam na još dva velika izazova za Crvenu zvezdu, koji bi potom usledili.

Prvi je manjak potrebnog planskog dokumenta – Plana detaljne regulacije.

„Važećim Planom generalne regulacije ovaj deo ostavljen je za dalju razradu, te je predviđena obavezna izrada Plana detaljne regulacije, dok je kao namena površina naznačeno da se radi o površinama za sportske objekte i komplekse“, navode u advokatskoj kancelariji.

U Srbiji je i posao izrade planskih dokumenata dugotrajan i skup. Čeka se na veliki broj institucija koja u planove moraju da unesu svoje informacije i ceo proces može da traje i duže od godinu dana, ali u nekim stiuacijama i daleko više.

Dodatni problem je trošak izrade planskog dokumenta pa veliki investitori u našoj zemlji, kako ne bi predugo čekali, sami finansiraju ovaj posao.

„Pored pribavljanja PDR-a, neophodno je od postojećih katastarskih parcela formirati građevinsku parcelu na kojoj će se graditi budući objekat. Nadležni organ za izdavanje građevinske dozvole prema odredbama važećeg Zakona jeste Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture“, ističu u advokatskoj kancelariji.

Hipoteke

Paralelno sa tim Crvena zvezda mora da reši i terete upisane na stadion. Naime, podaci iz katastra pokazuju da je na objekat stavljeno više hipoteka.

„Treba uzeti u obzir i da na postojećem objektu-stadionu ima upisanih tereta – hipoteka, te izvršni dužnik pre svega treba da ima u vidu i namirenje poverilaca odnosno da izvrši ispis hipoteka sa objekta“, navodi se u tumačenju situacije na terenu.

Podaci iz katastra pokazuju da je na stadionu upisano devet hipoteka od 2012. naovamo. Hipoteka je upisana i na zemljištu na kojem leži veći deo terena, zapadne i severne tribine. Tu je i jedna zabeležba.

Zabeležba je upisana i na parceli gde se nalazi zgrada Sportskog društva Crvena zvezda. Takođe, tu su i dve stambene zgrade iza pomoćnih terena iza južne tribine. U obe su stanari upisivali različite zabeležbe. Ukoliko nisu rešene situacije zbog kojih su ih upisivali, i njihovo rešavanje može da znači još kašnjenja.

I kao da tu nije kraj problema – pravo korišćenja na jednom od dva stambena objekta ima firma Novi rasadnici doo, koja je u stečaju što dodatno komplikuje situaciju sa rešavanje imovinsko-pravnih odnosa.

Nema rešenja, ima „rešenja“

Kao što je Forbes Srbija naveo u prethodnoj analizi, jedini, možda i najverovatniji, izlaz za Crvenu zvezdu je da država izgradnju stadiona proglasi projektom od nacionalnog značaja i donese leks specijalis kojim bi otklonila dobar deo prepreka.

Međutim, ni takva „pomoć“ institucija nije dovoljna ako se njime ne anuliraju odredbe Zakona o planiranju i izgradnji ili ako se ne donese novi zakon koji bi rešio pitanje konvezije i prava svojine sportskih klubova nad gradskim građevinskim zemljištem.

Drugo, „kreativno“, rešenje bilo bi da se izgradnja novog stadiona predstavi kao rekonstrukcija postojećeg jer jedino vlasništvom nad stadionom FK Crvena zvezda može da dobije građevinsku dozvolu, ali reč je o dozvoli za rekonstrukciju.

„Mišljenja smo da u ovom trenutku ima dosta stvari i problema koje bi FK Crvena zvezda, a pored njih i Grad Beograd i Republika Srbija, shodno činjenici da je u pitanju zajednička svojina, morali da prevaziđu za dobijanje građevinske dozvole, a za šta bi svakako bio potreban i dug vremenski period“, smatraju naši sagovornici u advokatskoj kancelariji.