Porez na kupovinu stana: Sve što treba znati o plaćanju i povraćaju

Kupovina stana predstavlja jednu od najvećih finansijskih odluka u životu. Međutim, mnogi kupci ostanu iznenađeni kada shvate da cena nekretnine nije jedini trošak. PDV na stanove može značajno povećati ukupna ulaganja, a razlika između novogradnje i starogradnje je drastična. U prvom slučaju plaćate 10 odsto vrednosti nekretnine, u drugom samo 2,5 odsto.

Zašto je ova razlika toliko velika? I što je još važnije – postoji li način da se ovaj trošak smanji ili potpuno izbegne?

Razlika između PDV-a i poreza na prenos

Pre nego što krenemo u konkretne iznose, važno je razumeti jednu ključnu stvar. PDV na stanove i porez na prenos apsolutnih prava nisu ista stvar. Ova dva nameta primenjuju se u različitim situacijama, a kupci ih često mešaju.

PDV se plaća isključivo pri kupovini stana u novogradnji. To znači da nekretnina nikada ranije nije bila u prometu. Kupujete direktno od investitora.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod kupovine stana u starogradnji. Prethodni vlasnik prodaje nekretninu koja je već bila u prometu.

Razlika u procentima je ogromna. PDV iznosi 10 odsto vrednosti nekretnine. Porez na prenos je samo 2,5 odsto.

Koliko iznosi PDV na stan u novogradnji

Recimo da kupujete stan od 50 kvadratnih metara. Cena je bez poreza 100.000 evra. Zvuči jednostavno – pripremate taj iznos i posao je završen. Ali nije.

PDV na stanove u novogradnji iznosi 10 odsto od vrednosti navedene u kupoprodajnom ugovoru. Za stan od 100.000 evra, to je dodatnih 10.000 evro što ukupnu cenu podiže na 110.000 evra.

Zamislite taj iznos. Deset hiljada evra. Za taj novac možete kupiti kompletnu opremu za stan. Ili finansirati selidbu i prve mesece života u novom domu. Umesto toga, novac ide državi.

Ali, sačekajte. Situacija nije potpuno beznadežna za sve kupce.

Porez na stanove u starogradnji

Kupci stanova u starogradnji prolaze znatno bolje što se tiče poreskih obaveza. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto vrednosti nekretnine.

Za isti primer stana od 100.000 evra, porez je 2.500 evra. Razlika je 7.500 evra u odnosu na novogradnju.

Međutim, postoji jedna začkoljica. Poreska uprava ima pravo da ospori cenu navedenu u kupoprodajnom ugovoru. Ako proceni da je navedena cena niža od tržišne, sama će utvrditi vrednost nekretnine. Porez se tada obračunava na tu procenjenu vrednost.

Zato kupci ponekad završe sa većim porezom nego što su očekivali. Poreska uprava ne gleda samo šta piše u ugovoru. Gleda i koliko slični stanovi u tom kraju zaista koštaju.

Kako funkcioniše povraćaj PDV-a za prvi stan

Sada dolazimo do dela koji zanima većinu. Kupci prvog stana imaju pravo na posebnu poresku olakšicu. Ova olakšica omogućava povraćaj PDV-a koji su platili pri kupovini novogradnje.

Ključna reč ovde je novogradnja. Povraćaj PDV-a na stanove važi samo ako kupujete nov stan. Ako je vaš prvi stan zapravo stan u starogradnji, ova olakšica vam nije dostupna (ali, za starogradnju postoji oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava).

Koji su uslovi za ostvarivanje prava na povraćaj?

Kupac mora biti punoletan. Mora imati registrovano prebivalište na teritoriji Srbije. I najvažnije – da od 1. jula 2006. do ove kupovine nije bio vlasnik ili suvlasnik nekretnine.

Ako ispunjavate sve uslove, država vam vraća PDV za 40 kvadratnih metara kupljenog stana.

Konkretni primeri obračuna povraćaja

Računica je ovde izuzetno važna. Pogledajmo nekoliko slučajeva.

• Slučaj jedan: Kupujete stan od 40 kvadrata za 80.000 evra (bez poreza). Plaćate PDV od 8.000 evra. Pošto stan ima tačno 40 kvadrata, vraća vam se celokupan iznos. Krajnji rezultat – nula poreza.
• Slučaj dva: Kupujete stan od 50 kvadrata za 100.000 evra (bez poreza). Plaćate PDV od 10.000 evra. Povraćaj dobijate za 40 kvadrata, što je 80 odsto površine. Vraća vam se 8.000 evra. Plaćate efektivno samo 2.000 evra poreza.
• Slučaj tri: Kupujete stan od 70 kvadrata za 140.000 evra (bez poreza). Plaćate PDV od 14.000 evra. Povraćaj za 40 kvadrata iznosi 8.000 evra. Ostajete dužni 6.000 evra.

Vidite kako se stvari menjaju sa većom kvadraturom?

Dodatna olakšica za članove domaćinstva

Postoji još jedan način da smanjite poresko opterećenje. Ako u stanu sa vama živi supružnik ili drugi član porodice, i ta osoba može zatražiti povraćaj PDV-a.

Uslov je isti – da ta osoba nije bila vlasnik nekretnine. Ako ispunjava uslov, može tražiti povraćaj za dodatnih 15 kvadratnih metara.

Kombinacija ove dve olakšice pokriva ukupno 55 kvadrata. Za kupce stanova do te površine, PDV praktično prestaje da postoji kao trošak (plati se, ali se dobije celokupni iznos nazad).

Zamislite par koji kupuje stan od 55 kvadrata. Jedan partner traži povraćaj za 40 kvadrata, drugi za 15. Celokupan PDV im se vraća.

Zapravo, svaki dodatni član domaćinstva donosi povraćaj za još 15 kvadrata (ako ispunjava uslov).

Dokumentacija potrebna za povraćaj PDV

Proces dobijanja povraćaja PDV-a nije komplikovan, ali zahteva pripremu. Spisak dokumenata je dugačak, pa je bolje sve pripremiti unapred.

Potrebno je dostaviti zahtev za povraćaj PDV-a i popunjen obrazac za refundaciju. Zatim izjavu da se nabavlja prvi stan, koja mora biti overena. Kupoprodajni ugovor i račun kao potvrda prodavca da je cena isplaćena takođe su obavezni.

Konačni račun ili faktura mora prikazivati obračunati PDV. Banka treba da izda pečatirani izvod koji potvrđuje uplatu na račun prodavca. Traži se i izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu, te očitana lična karta kao dokaz o prebivalištu.

MUP izdaje dokument (uverenje) o kretanju prebivališta kupca od 1. jula 2006. godine. Katastar izdaje potvrdu da kupac trenutno ne poseduje nekretninu. Potrebno je i uverenje lokalne poreske administracije da kupac nikada nije bio obveznik poreza na imovinu (da nije bio vlasnik nepokretnosti). Dobra vest je da Poreska uprava sada neka od uverenja (poput potvrde iz katastra i lokalne poreske administracije) često pribavlja službenim putem, ali je uvek pametno proveriti trenutne zahteve.

Na kraju, potrebna je kopija kartice bankovnog računa kupca, broj računa prodavca i zapisnik o primopredaji stana.

Zvuči kao mnogo papira. I jeste. Ali za povraćaj od nekoliko hiljada evra, vredi uložiti vreme.

Ipak, treba računati i na dodatnu dokumentaciju za članove porodice ukoliko se i za njih ostvaruje refundacija – izvodi iz matične knjige rođenih i venčanih, dokaz o prebivalištu i dokaz da nisu obveznici poreza na imovinu.

Dokumentacija za povraćaj poreza na prenos

Kod podnošenja zahteva za povraćaj poreza na prenos apsolutnih prava, Poreska uprava propisuje proceduru u kojoj javni beležnik prosleđuje poresku prijavu i potrebnu dokumentaciju katastru kroz eŠalter, a koji je dalje prosleđuje PU.

Od dokumentacije potreban je original ili overena kopija ugovora o kupoprodaji. Takođe, izjava kupca da kupuje prvi stan za sebe (i članove domaćinstva). I drugi dokumenti kao i kod povraćaja PDV-a – izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu i dokaz da nije obveznik poreza na imovinu od 1. jula 2006. Ovaj deo dokumentacije se dostavlja i za svakog člana domaćinstva za kojeg se ostvaruje povraćaj.

Ostali troškovi prilikom kupovine stana

PDV na stanove nije jedini dodatni trošak. Kupci treba da računaju na nekoliko drugih stavki.

Agencija za nekretnine najčešće naplaćuje dva odsto vrednosti nekretnine. Za stan od 100.000 evra, to je 2.000 evra.

Kupci koji uzimaju stambeni kredit moraju pripremiti učešće. Standardno učešće iznosi 20 odsto vrednosti stana. Za nekretninu od 100.000 evra, potrebno je imati 20.000 evra sopstvenih sredstava.

Tu su i manji, ali neizbežni troškovi: menice, izveštaj kreditnog biroa, naknada za notara, overa založne izjave, upis hipoteke, izdavanje lista nepokretnosti. Kada sve saberete, dodatni troškovi mogu iznositi i 15 odsto vrednosti nekretnine. Zato je planiranje budžeta tako važno pre nego što se upustite u kupovinu.

Praktični saveti za kupce

Šta sve ovo znači za nekoga ko planira kupovinu stana?

1. Prvo, napravite računicu pre donošenja odluke. Novogradnja možda deluje privlačnije, ali PDV od 10 odsto može značajno promeniti kalkulaciju. Stan u starogradnji sa porezom od 2,5 odsto može biti finansijski pametnija opcija.
2. Drugo, ako kupujete prvi stan, novogradnja postaje znatno atraktivnija. Mogućnost povraćaja PDV-a praktično eliminiše tu poresku prednost starogradnje.
3. Treće, uključite članove domaćinstva. Ako živite sa nekim ko nikada nije bio vlasnik nekretnine, možete zajedno pokriti do 55 kvadrata bez poreza.
4. Četvrto, pripremite dokumentaciju na vreme. Proces refundacije traje, a nedostatak jednog papira može sve zakomplikovati.

Zašto je razumevanje PDV-a na stanove važno

Kupovina nekretnine nije kao kupovina automobila ili nameštaja. Reč je o investiciji koja definiše finansijsku sliku za decenije unapred.

Razlika od nekoliko hiljada evra na porezu možda ne deluje dramatično kada gledate cenu od 100.000 evra. Ali taj novac može biti razlika između ugodnog preseljenja i finansijskog stresa u prvim mesecima života u novom stanu.

PDV na stanove je pravilo igre. Ko ga razume, igra pametnije.