Potražnja luksuznih kuća premašuje ponudu: Zašto kupci daju i nekoliko miliona evra, pa renoviraju

Poslednji javno dostupni podaci pokazuju da je najskuplja kuća u Srbiji u protekloj godini prodata na gradskoj opštini Savski venac za čak 4.000.000 evra.

To međutim, nije najviši iznos plaćen za kuću poslednjih godina. Najskuplja kuća prodata u 2023. na Savskom vencu dostigla je cenu od 4,8 miliona evra.

Kako kažu stručnjaci za nekretnine i kako se može videti na osnovu ponuda agencija, luksuznije kuće mogu se naći po cenama od 1-2 miliona evra pa do pet ili šest miliona. U zavisnosti od lokacije i kvadrature.

Najskuplje idu i do 10 miliona evra

Neretko i više. Na jednom od sajtova za oglašavanje može se videti kuća oglašena po ceni od skoro 10 miliona evra. Za kvadrat traže više od 40.000 evra.

Forbes Srbija istraživao je ko su kupci takvih nekretnina i kakve kuće traže. Kao i da li za taj novac dobiju sve što su želeli ili su skloni tome da ih dodatno preuređuju zarad sopstvenog komfora i ukusa.

Tržište luksuznih nekretnina u Beogradu konstantno beleži veliku potražnju. Ponuda ipak nije uvek u skladu sa interesovanjem kupaca, kažu za Forbes predstavnici agencija i stručnjaci za nekretnine.

Razlog je, pre svega, nedostatak placeva gde bi se takve kuće gradile.

Najtraženiji Dedinje, Senjak, Vračar, Avala

U agenciji za nekretnine Divis kažu da se luksuzne, skuplje kuće u Srbiji, najčešće traže u Beogradu i njegovoj okolini. Dominiraju lokacije poput Dedinja, Senjaka, Vračara, Starog grada i Avale.

Tu nekretnine kupuju imućni pojedinci, porodice, ali i diplomate koje žele privatnost i komfor, kažu u ovoj agenciji.

Bazen, spa zona, prostrano dvorište sa privatnošću, pametni sistemi za upravljanje domom i prostrane garaže za više automobila postali su standard kada je reč o željama kupaca.

Kupci koji mogu sebi da priušte kuće u milionskim iznosima razlikuju se od „klasičnih“ i sve su zahtevniji u pogledu očekivanja. Traže domove koji kombinuju udobnost, prestiž i sadržaje prilagođene savremenom načinu života, kažu za Forbes u ovoj agenciji.

Vrlo često dodatno renoviraju kupljenu kuću

Ako nema kuća u Beogradu, odlučuju se da budu u blizini grada, pa kupuju vile na Kosmaju ili Avali.

Kvadratura varira, ali većina kupaca cilja na kuće od 300 do 800 kvadratnih metara. Vile veće od 1.000 kvadrata češće se mogu naći na prostranijim placevima u okolini grada.

Prilikom odabira luksuzne kuće, kupcima je važno da nekretnina ispunjava visoke estetske i funkcionalne standarde. A šta sve to podrazumeva?

I uprkos tome što su platili milionske iznose, neretko odlučuju da kuće renoviraju ili dodaju nešto od detalja po želji, kažu sagovornici.

„Nije neobično da se većina novih vlasnika nakon kupovine odlučuje na manje ili veće renoviranje kako bi prilagodili prostor svojim potrebama i životnim stilovima“, kaže Nemanja Miljković, direktor prodaje u agenciji Divis nekretnine.

Bazen se podrazumeva, a ne može se ni bez bioskopa

Kada je reč o tome kako takve nekretnine izgledaju, luksuzne kuće u strogom centru Beograda uglavnom imaju prostrane enterijere, visoke plafone i velike staklene površine koje daju veću osvetljenost prostoru.

Ono što je kupcima važno je osećaj privatnosti, uređeno dvorište i dodatni sadržaji poput bazena, spa centra, teretane, vinskog podruma i naprednih pametnih sistema za upravljanje u domu, kaže sagovornik Forbes Srbija.

„Mnogi biraju da nakon kupovine u kući dodaju luksuzne elemente poput kućnog bioskopa, privatne velnes zone ili posebne sigurnosne sisteme“, kaže Miljković.

Posebnu pažnju kupci posvećuju kvalitetu gradnje i materijalima, žele i energetski efikasne i pametne kuće sa modernim tehnološkim rešenjima, primećuju sagovornici.

Niču nove luksuzne vile u gradu

Cena zavisi od lokacije i sadržaja, ali je generalno teško pronaći luksuznu kuću u elitnim delovima Beograda ispod 1,2 do 1,3 miliona evra.

Na Bežanijskoj kosi cene su nešto niže, uglavnom zbog starije gradnje i manjih placeva, pa samim tim i kvadrature. Savski venac, Stari grad i Vračar tradicionalno važe za najprestižnije lokacije u gradu.

Miljković navodi primer da je na Starom gradu, jedna luksuzna vila 2023. promenila vlasnika za dva miliona evra. To potvrđuje da interesovanje za nekretnine u centralnim delovima Beograda ne jenjava, ukazuje sagovornik Forbesa.

Sve izraženiji je trend prodaje kuća sa većim placevima u tim delovima grada. Kuće se ruše kako bi na njihovom mestu bile izgrađene potpuno nove luksuzne vile ili manji stambeni objekti sa nekoliko ekskluzivnih stanova, dodaje.

Kuće za izdavanje diplomatama i kompanijama

Iako Beograd važi za „epicentar“ luksuznih nekretnina, postoji interesovanje i za luksuz daleko od glavnog grada.

Fruška gora, vile na obali Palićkog jezera, pa sve do planinskih kuća na Zlatiboru i Kopaoniku. I druga mesta poput Niške Banje, Vrnjačke Banje i Aranđelovca postaju popularna za kupovinu modernijih kuća.

Međutim, postoji i značajan broj kupaca koji luksuzne kuće posmatraju kao investiciju. Tako ih neki koriste za odmor vikendom, posebno na Kosmaju i Avali, a neki za izdavanje.

„U centralnim gradskim opštinama primećuje se sve češći trend kupovine luksuznih vila sa ciljem njihove adaptacije i preuređenja u ekskluzivne rezidencije za diplomatske misije, premium poslovne prostore ili luksuzne nekretnine koje izdaju dugoročnim zakupcima sa visokom platežnom moći“, ukazuje Nemanja Miljković.

Van Beograda, situacija je nešto drugačija. Kupci luksuznih kuća na Zlatiboru, Kopaoniku, Fruškoj gori ili Paliću koriste ih kao investiciju bilo za izdavanje turistima ili kao vikendice za ličnu upotrebu.

Dok se renoviranje u Beogradu češće radi iz estetskih i funkcionalnih razloga, na ovim lokacijama renoviranje često svodi na modernizaciju kako bi kuća bila privlačnija za izdavanje.

Neki bi i zatvoreni bazen

U Art nekretninama kažu da cene kvadrata elitnijih kuća koštaju između 7.000-8.000 evra, ali i da je luksuzni segment sve ređi u ponudi. Razlog je upravo nedostatak placeva na kojima bi se gradile takve kuće.

Direktor Uroš Jovanović podseća da se na početku Užičke ulice u Beogradu zida kompleks koji bi odgovarao takvom tipu nekretnine, a očekuje da će se po završetku cene kretati između šest i devet miliona evra. U agenciji kažu da su kuće najskuplje na Senjaku i Dedinju.

Van Beograda najtraženije su kuće na Kosmaju. I one se u luksuznijem segmentu kreću od 500.000 do 700.000 evra. Dodaje i da je kupcima bitno da imaju makar 2.000 kvadrata prostora, a uz to i 10 -15 ari placa i otvoreni bazen.

Ima i želja da kuća ima zatvoreni bazen ali retko se dešava da pronađu baš takvu kuću dok je nezamislivo da sada kupite luksuznu kuću bez bazena napolju, kaže naš sagovornik.

„Sada se dosta traže i dodatne adaptacije. Moderno je da se ugrađuje lift, kao i smart home rešenja“, navodi Jovanović.

Koliko brzo se proda luksuzna kuća

Kuće koje koštaju od 1,5 do dva miliona evra, u ponudi budu nekoliko meseci. Najčešće ih kupuju poslovni ljudi sa svojim biznisima ili osobe koje imaju visoko plaćene poslove, kaže Jovanović.

Na sajtu za oglašavanje nekretnina 4 zida kažu da je prosečno vreme prodaje kuća na tom sajtu 52 dana koliko je potrebno da se proda, recimo, i na Dedinju i Vračaru.

„U pitanju je prosečno vreme oglašavanja nekretina za prodaju kod nas na sajtu. Taj podatak govori o tome koliko je sama nekretnina atraktivna kupcima, kao i koliko je na nekoj lokaciji visoka potražnja“, kaže Aleksandra Mihajlović, predstavnica sajta.

Od februara na tom sajtu stoji oglas za trenutno najskuplju kuću na 4zida. Prodaje se za 9,5 miliona evra, odnosno 40.948 za kvadrat (232 kvadrata), uz 9,8 ari placa. Tu je i još jedna kuća u Kneza Miloša od 620 kvadrata koju kupac želi da proda za devet miliona.

Komfor i ekskluzivnost

I Mihajlović potvrđuje da kupci takvih nekretnina nakon kupovine ulaze u renoviranje. Dodaju pametne sisteme za upravljanje kućom, dodatne sigurnosne sisteme ili luksuzni enterijer po meri, kaže sagovornica. Mogućnost renoviranja je baš ono što traže.

Uz to, najvažniji kriterijumi kojim se kupci rukovode su cena, kvadratura i lokacija, ali jednako obraćaju pažnju i na dvorište. Kako kaže, idealno je da su to trosobne ili četvorosobne kuće, da imaju parking ili garažu, blizinu škole i vrtića ako imaju decu. Njihova iskustva su da su kupci najčešće uspešni pojedinci ili porodice koje žele da žive u mirnom i sigurnom okruženju, ali i u blizini centra grada.

Kupci očekuju „čistu“ kuću

Kada je reč o tome koji je profil kupaca, stručnjak za nekretnine Kaća Lazarević kaže da su to oni koji kupuju – za devize. Ono što im je bitno je da kuća bude uknjižena i da je urađena konverzija zemljišta, kako ne bi gubili vreme na tu proceduru.

Takođe, ima dosta kuća koje su već u zakupu pa to otežava dalje planiranje kupca.

Naša sagovornica dodaje da nije tajna da su javnosti poznate imućnije porodice u proteklom periodu kupile više kuća na Dedinju za članove porodice. „Neke od njih izdaju, ali veoma retko prodaju“, dodaje Lazarević.

Naša sagovornica kaže da se njeni klijenti uglavnom opredeljuju za kuće za koje ne treba da izdvoje više od 400.000 do 500.000 evra. Kuće po tim cenama mogu da nađu na Zvezdari, Paliluli, u naselju Braće Jerković.

Za kuće 600 miliona evra prošle godine

Kada je reč o vikendicama, u Slankamenu, Banovcima i na Fruškoj gori ima onih koje se mogu naći po cenama od 50.000 i 100.000 evra. Ali, za njih više nema toliko interesovanja. „Recimo, kuću u Vršcu od 100.000 evra koja je lepo uređena i ima bazen, retko ko hoće da pogleda. Opredeljuju se za nekretninu bliže Beogradu“, dodaje Lazarević.

Za kuće je prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, tokom cele prošle godine izdvojeno 600 miliona evra, tačnije 594 miliona. Vrednost je rasla iz kvartala u kvartal. Od 122,5 miliona u prvom tromesečju do 167,9 miliona evra u četvrtom.