Slučaj Generalštab: Zašto je važno da je Kušner otišao pre početka, a nije nevažno na koliko godina je bio zakup

Suđenje u slučaju Generalštab koje bi trebalo da počne za 20 dana vratilo je u fokus priču o jednom u nizu, za deo javnosti spornih, projekata u kojima učestvuje ili je učestvovala država. Dodatno je temu „podgrejao“ ministar finansija tvrdnjom da je američki biznismen samo privremeno odustao od projekta, ali ne i zauvek.

U evidenciji katastra u ovoj godini nema promena. Zaštita nad Generalštabom i dalje stoji iako je Republički geodetski zavod odbio sve žalbe na odluku o skidanju zaštite. Odbijeni su imali pravo na novu žalbu. I poznato je da se jedna od odbijenih organizacija žalila na takvu odluku. Tako je po svemu sudeći priča pred katastrom i dalje u toku.

Takođe, i pred Ustavnim sudom je pokrenuto nekoliko inicijativa za ocenu ustavnosti leks specijalisa.

Ali, ono što je onima koji ne žele da Generalštab bude srušen dodatni problem jeste što je upravo taj propis pravno i dalje „živ“. Po eventualnom skidanju zaštite u katastru, država bi mogla da nastavi s projektom i da krene da radi svoj deo posla – rušenje objekata.

Ono što je dodatni problem jeste što ima gotove i modele ugovora kreirane sa Kušnerovom kompanijom. I može da ih iskoristi – bilo sa „starim“ investitorom…ili sa nekim novim.

Zaštita dve strane

A upravo ti nacrti ugovora otkrivaju koliko je strani partner bio zaštićen od eventualnih rizika neuspeha investicije. Odnosno koliko je država bila (manje) zaštićena u slučaju problema.

Iz tzv. nacrta ugovora članova društva se vidi i da nije bilo nevažno što je jedna od najvažnijih obaveza države bila da partneru da zemljište u zakup. I to na 99 godina.

I to je bilo važno pitanje iako je bilo predviđeno da investitor može zakup zemljišta da prebaci u vlasništvo već po završetku planiranih objekata (za osam godina) što bi bilo znatno pre isteka tog perioda.

Izlazak iz priče na više načina

I Srbija i Kušner odnosno njegova kompanija iz Emirata (koja bi formalno bila partner našoj zemlji u ovom poslu) mogli su da izađu iz projekta na nekoliko načina.

Nacrtom ugovora je bilo dozvoljeno da i jedna i druga strana svoj udeo u bilo kom trenutku može da proda nekom trećem licu. Ali, uz nekoliko ograničenja.

Najpre, ukoliko bi to toga došlo, trebalo bi drugu stranu da obaveste o svojoj nameri. Kome su odlučili da prodaju, za koliko i do kada.

Zašto je to bilo važno? Zato što bi Srbija imala pravo preče kupovine Kušnerovog udela (i Kušner bi imao isto pravo da Srbija odluči da izađe iz priče). U slučaju da se naša država ne opredeli da iskoristi pravo preče kupovine, Kušner bi mogao da nastavi s prodajom potencijalnom kupcu (i obrnuto).

Zajedno „milom ili silom“

Mogli su da izađu iz priče i zajedno. Primera radi, da je Kušner odlučio da proda svoj deo, Srbija je imala pravo da mu se pridruži. I da zajedno prodaju ceo projekat. To je bilo tzv. pravo pridruživanja prodaji. Pravo, ali ne i obaveza. Strateški partner ne bi mogao da odbije da proda zajedno sa Srbijom ukoliko bi ona izrazila tu želju.

Ipak, postoji i momenat kada Srbija ne bi mogla da bira da li će da proda. A to je u situaciji da se pojavi kupac koji bi tražio da kupi svih 100% zajedničke kompanije. Tada bi Srbija morala da proda svoj udeo.

I tu je postojao još jedan bitan momenat gde se Srbija ne bi ništa pitala. Prodaja na ovaj način bila bi realizovana samo ako bi strateški partner odlučio da je ponuda prihvatljiva. Iako se dodaje da bi ta ponuda trebalo da bude „u dobroj veri po tržišnim uslovima“.

Izlazak ili ostanak u projektu zbog Srbije

Jedan deo ugovora posebno se bavi mogućnošću razlaza partnera u slučaju da Srbija ne ispuni obaveze. I to one koje bi trebalo da ispunjava pre svega tokom realizacije gradnje (ako bi menjala zakonski okvir na za koji se obavezala da neće menjati, ako bi menjala regulacioni plan bez saglasnosti partnera, ako ne izdaje dozvole u dogovorenim rokovima, ne uradi konverziju u roku od 30 dana i dr.).

U toj situaciji, Kušnerova kompanija bi imala pravo da otkupi udeo Srbije. Po fer tržišnoj vrednosti, ali umanjenoj za troškove koje bi imali korišćenjem ove opcije.

U dve situacije (ako bi Srbija menjala zakonski okvir o pitanjima konverzije i zakupa zemljišta ili ako ne bi donela podzakonske akte na koje se obavezala), strateški partner je mogao i da ugovorom natera Srbiju da joj proda svoj udeo i napusti projekat. U toj situaciji bilo je dovoljno da o tome dostavi obaveštenje našim vlastima i Srbija bi morala da kupi njegov udeo. I tada bi morala da otkupi udeo, kao i da otplati eventualne pozajmice koje je davao zajedničkom preduzeću radi realizacije projekta (jedan od mogućih načina finansiranja). Odnos koliko bi novca bilo za udeo, a koliko za otkup tog potraživanja odredio bi „po sopstvenom nahođenju“ – strateški partner.

I ne samo to, strani partner bi sam birao da li će u ovoj situaciji da otkupi udeo Srbije ili će da joj proda svoj. Tu se naša država ne bi pitala.

Dodatno na to – bilo da proda svoj udeo ili kupi srpski – mogao je da traži i odštetu zbog neispunjavanja obaveza Srbije.

Izlazak u slučaju kašnjenja projekta

Još jedan način izlaska iz cele priče bio bi u situaciji da se gradnja ne odvija po planu.

Primera radi, ako od završetka formiranja zajedničke firme pa u naredne dve godine ne bi bilo završeno najmanje 30% projekta, i Srbija i Kušner su mogli da traže raskid saradnje.

I to tako što bi Srbija kupila udeo strateškog partnera.

Da je završeno manje od 5% projekta, Kušner bi dobio tzv. nadoknadivo ulaganje.

U svim drugim slučajevima dobio bi fer tržišnu vrednost za udeo i nominalnu vrednost za eventualno potraživanje koje ima prema zajedničkom preduzeću (ako je zajedničkoj firmi odobravao kredite radi realizacije gradnje).

I u ovom slučaju bi strani partner „po sopstvenom nahođenju“ odlučivao koliki deo novca ide za udeo, a koliki za plaćanje duga.

Koliko bismo platili

I ovde dolazimo do momenta u kojem je pitanje dužine zakupa bilo bitno. Naime, fer tržišna vrednost za otkup Kušnerovog dela bi se određivala, kako nacrt ugovora kaže, na „bez gotovine/bez dugova osnovi, sa dugom prema članu koji će se računati spram nominalne vrednosti“.

Šta u praksi to znači? Prodaja na „bez gotovine/bez dugova“ jeste nešto što je uobičajeno u poslovnom svetu. U ovom slučaju značilo bi da bi pri otkupu udela partnera, Srbija morala da plati vrednost u koju se ne računa gotovina koju u tom trenutku zajedničko preduzeće ima, kao ni dugovi.

Pojednostavljeno, da firma vredi recimo milion evra, a ima 100.000 evra gotovine, naša zemlja bi morala da plati samo milion. Isto tako, da preduzeće ima recimo 200.000 evra duga, opet bi Srbija platila milion jer cena ne bi bila umanjena za vrednost duga.

Pošto je u jednom od prethodnih članova definisano da je naknada za otkup ustvari zbir Fer tržišne vrednosti i Duga prema članu, to bi se moglo tumačiti da bi Srbija, na ovom ilustrativnom primeru, platila milion evra za udeo i dodatno ovih 200.000 evra ako je to dug prema firmi stranog partnerra koja je zajedničkom preduzeću odobrila pozajmicu (da je dug prema banci on bi ostao preduzeću da ga vraća).

„Srećna“ okolnost je da bi to bilo 200.000 evra samo ako je to glavnica duga. Odnosno ne bi se računala kamata pa bi to smanjilo ceh Srbiji.

Zašto je dužina zakupa bila važna

Dužina zakupa odnosno koliko je ostalo do isteka tih 99 godina važno je u jednom od slučajeva razlaza partnera. Posebno ako je u ranoj fazi projekta.

Nacrtom ugovora bilo je definisano da se neistekli period zakupa zemljišta ne bi uzimao u obzir pri odlučivanju o otkupnoj ceni, u situaciji kada do razlaza dolazi jer projekat kasni. Država bi po svemu sudeći praktično otkupila ono što je do tog trenutka izgrađeno.

Međutim, on bi bio bitan u situaciji kada se strateški partner odluči da napusti projekat ili „izbaci“ Srbiju kada naša država ne ispunjava neku od svojih obaveza.

U tom slučaju, nacrt ugovora kaže da bi određivanje fer tržišne vrednosti uzelo u obzir vrednost neisteklog perioda zakupa na zemljištu na osnovu preostalih raspoloživih prava građenja. Odnosno koliko je još kvadrata moglo da se izgradi (ukupno je bilo planirano 280.000).

Dužina zakupa i to koliko je još kvadrata moglo da se gradi na parcelama u trenutku raskida saradnja uticalo bi na vrednovanje udela partnera. Odnosno moglo je da poveća ili smanji ceh koji bi država platila za izlazak stranog investitora. Jer se praktično plaća izgubljena ekonomska korist. Suštinski, ovo bi važilo i u obrnutom smeru u zavisnosti od toga šta je od obaveza Srbija prekršila. Ali je pitanje da li bi uopšte došlo do situacije da partner „izbacuje“ Srbiju iz priče i nastavlja sam.

Na ovaj način, strateški partner je prihvatao deo odgovornosti ako se kasnilo zbog spore izgradnje i eventualnog sporog obezbeđivanja novca. Ali, u slučaju da država nije ispunjavala svoje obaveze, za to bi platila i cenu. Izlazak partnera iz cele priče pre početka realizacije posla tako bi mogao da sačuva Srbiju od ozbiljnijih penala. I ostavlja je da rešava pitanje kako je do svega uopšte došlo.