Šta su to „zlatne lisice“: Veliki razlog zbog kojeg Amerikanci smatraju da je Bajdenova ekonomija loša

Dejvid Kent ne bi imao ništa protiv da se preseli iz svog dugogodišnjeg doma u Čarlstonu, Južna Karolina. Deca su odrasla i otišla, a smanjenje prostora deluje primamljivo. Ali Kent, kao agent za nekretnine, vezan onim što naziva „zlatnim lisicama“ – kamatnom stopom od 2,35% na svoj 15-godišnji hipotekarni kredit. Ako bi prodao kuću, morao bi da kupi drugu, a njegova kamata bi skočila na oko 7%. Ni ide nigde.

„Nikada nismo videli ovakvu razliku“, kaže Kent, vlasnik The Real Buyers Agent-a, sa 29 godina iskustva u nekretninama. „Prirodni ciklus nekretnina je poremećen„.

Ekonomisti, donosioci političkih odluka, političari i posmatrači tržišta zbunjeni su pesimističnim javnim mišljenjem o onome što vide kao oporavljenu postpandemijsku ekonomiju, i ne moraju dalje da analiziraju od stambenih nekretnina.

Podaci zvuče kao poziv u pomoć: kuće nikada nisu bile skuplje, a broj nekretnina na tržištu – ono što industrija naziva inventarom – bliži se istorijskom minimumu. Prema podacima kompanije Fredi Mek, hipotekarne stope na 30 godina već su pale na 6,88% sa maksimuma od 7,79% u oktobru, ali nije bilo značajnog porasta prodaje, i čak i ako bi stope dalje padale, to ne bi nužno podstaklo tržište do novembarskih izbora. To je zato što milioni vlasnika kuća čekaju povratak dana slave kada je kamata bila 2,35% kako bi spakovali svoje stvari i preselili se u novu kuću.

„Problem je što imamo celu generaciju koja se navikla na kamatne stope od 2,5% do 5%“, kaže Dejv Liniger, koji već 55 godina prati uspone i padove i suosnivač je Re/Max-a. „Trebaće nekoliko godina ljudima da shvate da više nema besplatnog novca“.

Postoje sve veći signali da bi teškoće pri kupovini kuće mogle biti važno pitanje na izborima između predsednika Džoa Bajdena i bivšeg predsednika Donalda Trampa. Iako je stopa nezaposlenosti najniža u poslednje 54 godine, a berza beleži rekorde, Tramp se, prema mišljenju birača, smatra boljim u rukovanju ekonomijom, sa 39% prema 33%, prema februarskoj anketi Rojtersa i Ipsosa. Iako je ukupna stopa inflacije opala, ona i dalje predstavlja veliki deo nezadovoljstva birača sa Bajdenom, a posebno ističu troškove stanovanja.

Skroro osam od 10 Amerikanaca reklo je da je 2023. bila loš period za kupovinu kuće, što je najveći broj od kada Galup postavlja to pitanje od 1970-ih. Više od polovine Amerikanaca kaže da će dostupnost stambenog prostora uticati na njihov izbor na izborima, prema februarskoj anketi 3.000 vlasnika kuća i stanova za pružaoce podataka o nekretninama Redfin.

To je loša vest za Bajdena. Samo 38% kuća prodatih u drugoj polovini 2023. godine bile su finansijski dostupne porodici koja zarađuje američki prosečni prihod od 96.300 dolara, prema Nacionalnoj asocijaciji graditelja kuća, što je najgori rezultat od početka praćenja statistike 2012. godine. Prema Redfin anketi, skoro dve trećine Amerikanaca kažu da zbog nemogućnosti kupovine kuće negativno ocenjuje Bajdenovu ekonomiju.

Većina stanara ima malo vere u svoju sposobnost da kupe kuću. Samo 18% stanara koji su prošle godine rekli Nacionalnom savetu za stambene objekte da planiraju kupovinu jednog dana, sada aktivno traže što je manje u odnosu na 21% iz 2021. godine. U međuvremenu, pretrpeli su prosečno povećanje zakupa od 30% u odnosu na period pre pandemije, prema Zillow-u.

Izgleda da je predsednik dobio poruku. Prošle nedelje je predložio poreske olakšice do 10.000 dolara za prve kupce i prodavce takozvanih prvih kuća. Takođe je predstavio plan za izgradnju više od dva miliona novih domova.

Stručnjaci kažu da bi smanjenje kamatne stope za čak jedan procentni poen pružilo psihološki podsticaj koji bi mogao pokrenuti tok prodaje. Ali Federalne rezerve izgleda nemaju nameru da se tome prilagode, a loše vesti o inflaciji ove nedelje odbacile su procenu ekonomista o najranijem datumu za smanjenje kamata na jun. Smanjenje bi pokazalo da su kamatne stope na silaznoj putanji, kaže Liniger, i kada se to dogodi, savetovao bi kupcima da se upuste u kupovinu, u nadi da će kasnije refinansirati pozajmicu po manjoj kamatnoj stopi.

Nekretnine su lokalne

Varijacije stambene krize odvijaju se širom zemlje.

Na međunarodnom aerodromu Bozeman Jelostoun, miris avionskog goriva širi se kroz čist vazduh Montane dok privatni avioni miruju na pisti. Medijana cene za porodične kuće na tom području je rekordnih 1,2 miliona dolara, a lokalci za visoku cenu krive „Kalifornijance“ koji dolaze da posete ski centre i završe kupujući kuće za odmor. Među njima su milijarder Bil Gejts, Džastin Timberlejk i Tom Brejdi.

Cene kuća u Bozemanu su povećane tokom priliva kupaca iz drugih država koji su bežali od kovida, i čak i danas oko polovine kuća kupuje se gotovinom, što je više nego na nacionalnom nivou gde trećina kupaca zaobilazi hipoteku. Ali to znači da im kamate ne predstavljaju problem, kaže Everdon Čarls, agent sa Keller Williams Montana Realty i stanovnica Montane. „Dosta kupaca stoji po strani“, kaže ona. „Čak i ako ih taj mesečni trošak ne pogađa, oni razmišljaju da li da uđu ili ne. To utiče na njihovu mentalnu sliku“.

U Džekson Holu, Vajoming, još jednom mestu za imućne kupce koji su bežali iz gradova tokom pandemije, tržište je u ozbiljnom deficitu, prema Devonu Vimenu iz Engel & Volkers. Prošle godine, prodato je samo 330 kuća u Teton okrugu, u poređenju sa najvišim nivoom prodaje od 1.500 u 2010. godini. Neverovatnih 70% kupaca plaća gotovinom, a medijana prodajne cene bila je 5,5 miliona dolara prošle godine, kaže ona.

To je dovelo do velikih problema za ljude bez takvog novca. „Teško je našoj lokalnoj radnoj snazi da kupi kuću“, kaže Vimen. „Da li je ta kritična tačka kada više nemamo radnu snagu u našoj zajednici i ljudi dolaze da žive ovde i ne mogu da izlaze ili pokose travu? Radnici su osetili da je stvarno teško održati nekakav život ovde„.

Na nacionalnom nivou, prošle godine je prodato 4,8 miliona kuća, najmanje od 2011. godine, prema Fredi Meku. Prodaja postojećih kuća, za razliku od novih, bila je 4,1 milion, najniža u poslednjih 30 godina. To odražava pad ponude, a ne manju potražnju.

Džesika Lauc, zamenica glavnog ekonomiste Nacionalne asocijacije nekretnina, kaže da je u zemlji prosek 2,7 ponuda za svaki oglas – san za prodavce, ali noćna mora za kupce.

Rezultat je da vlada malo ludilo u mnogim visokopopulacionim područjima, ne samo u malim uporištima za imućne kao što je Džekson Hol. U Finiksu, cene porodičnih kuća skočile su oko 40% na 430.000 dolara od 2019. godine, dok je kućni prihod porastao samo 6% od 2019. do 2022. godine.

Na Long Ajlendu, Njujork, medijana cene kuće prošlog meseca bila je 645.000 dolara, što je povećanje od 12% u odnosu na februar prošle godine, prema Redfinu. Broj kuća na tržištu u području Dalas-Fort Vort smanjen je za više od trećine u odnosu na prepandemijski maksimum 2019. godine, prema Realtor.com-u.

Perspektiva za 2024

Deril Fervezer, glavni ekonomista Redfina, kaže da su izgledi za ostatak ove godine mešoviti. „Zalihe će ostati tanke“, kaže. Ali smanjenje kamate u junu „moglo bi pružiti lep podsticaj kupovnoj moći neposredno pre izbora“.

Smanjenje kamatne stope od jednog procentnog poena znači da kupac kuće može da priušti oko 40.000 dolara više ako može da plaća fiksnu mesečnuratu od oko 3.000 dolara, izračunava Fervezer.

Trajni način da se uskladi ponuda i potražnja je da se izgradi više kuća, kaže ekonomistkinja Lauc. Taj ego se čuje širom zemlje. Ali skepticizam je široko rasprostranjen u vezi s tim da će zajednice širom zemlje dozvoliti više gradnje. Ostaje da se vidi da li će administracija Bajdena moći da ispuni obećanje o početku izgradnje dva miliona novih domova.

Trenutno, članovi generacije bejbi-bumera drže ključ. Ako dovoljan broj njih uzme manji prostor za život, to bi imalo efekat talasa, što bi na kraju oslobodilo inventar za prve kupce koji bi ušli na tržište.

„Vreme koje ljudi provode u svojim domovima se promenilo“, kaže Lauc. „Nekada je to bilo šest ili sedam godina. Sada je 10. Ljudi zadržavaju svoje domove i grade kapital“.

Kent, agent za nekretnine iz Južne Karoline, spada u tu grupu. Možda više nikada nećemo videti kamatnu stopu od 2,35%, pa zašto bi on napustio tu za višu? Osim toga, Kent ima razlog važniji od finansijskih da ostane u svom dugogodišnjem domu u Čarlstonu.

„Sviđaju mi se komšije“, kaže on.

Bob Ajvri, novinar Forbes