Tržište nekretnina se blago oporavlja: Legalizacija neće uticati na luksuzni segment, investitori sve više prelaze na predugovore

Tržište nekretnina nastavlja da se kreće fazom blagog oporavka, ali se ne oporavljaju svi segmenti jednakom brzinom. Više projekata je u ponudi nego pre dve godine što oslikava da je veće samopouzdanje investitora da ulaze u gradnju novih objekata. Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznatiji u javnosti i kao „legalizacija“, neminovno će promeniti stanje na tržištu, ali takođe neće uticati na sve segmente jednako.

„Iznos prometa svih nepokretnosti na nivou Beograda u delimično regulisanom tržištu, gde je nekompletna dokumentacija, prema podacima RGZ za treći kvartal je u padu i iznosi oko 135 miliona evra.  Ova cifra uključuje i kuće, garaže, poslovne prostore i zemljišta. Jedan deo ovog iznosa se odnosi samo na kašnjenje u izdavanju upotrebne dozvole za objekat u trenutku transakcije. Očekuje se da će novi zakon o legalizaciji smanjiti ove cifre u narednom periodu“, ocenjuje Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon.

	Ukupni promet	Udeo kreditnih kupaca
III kvartal 2022	570,9 miliona evra	31,5%
III kvartal 2023	452,2 miliona evra	22,5%
III kvartal 2024	525,9 miliona evra	31,6%
III kvartal 2025	577,6 miliona evra	43%

Prema njegovim rečima, zakon neće jednako uticati na sve segmente tržišta. Odnosno, da neće promeniti mnogo u višem cenovnom rangu nekretnina.

„Ne očekujemo da će zakon o legalizaciji u budućnosti na bitan način izmeniti trendove u višim segmentima“, kaže sagovornik Forbes Srbija.

Predugovori u zamahu

Prema podacima RGZ, u trećem kvartalu 2025. na promet stanova iznosio je 577,6 miliona evra. To je porast od oko 10 odsto u poređenju sa istim periodom prethodne godine kada je taj iznos bio 525,9 miliona evra..

Gazibara ukazuje i da bi podatke RGZ trebalo uzimati s rezervom kada se analizira stanje na tržištu u realnom vremenu jer katastar u obzir uzima samo potpisane ugovore, ali ne i predugovore.

„Sa pravne strane gledano, podaci su ispravni, zato što konačni ugovori koji su navedeni jesu potpisani u trećem kvartalu, ali su se te transkacije tržišno gledano odigrale ranije, pa ne oslikavaju broj transkacija i cenu u realnom vremenskom roku. Jednostavno rečeno, korišćenje predugovora znači da su se kupac i prodavac dogovorili mnogo ranije nego što to pokazuje zvanični ugovor, koji se navodi u RGZ izveštaju. Zato broj transakcija i cena stanova nisu odraz trenutne situacije na tržišštu. Neki od projekata navedenih u izveštaju potpisali su predugovore u trećem kvartalu 2025, ali se to u ovom izveštaju ne vidi. I sve je više investitora koji prelaze na predugovore pa je dodatna mera opreza potrebna u analizi ovih informacija“, kaže Gazibara.

Zašto se ide na predugovore

Naš sagovornik i ima nekoliko tumačenja te pojave.

Jedno je poresko. Većina investitora ranije nije bila previše zabrinuta za ovo pitanje, a jedan deo nije ni danas. Zvanično tumačenje sugerise da ako se potpiše ugovor, mora da se plati PDV na ceo stan, bez obzira na to što je investitor dobio samo jednu ratu. Ako se potpiše predugovor, onda je ispravno platiti samo deo PDV-a za ratu koju je investitor dobio.

Drugi razlog je praktične prirode. Ako se na samom početku potpiše ugovor, moguće je da se javi potreba da se na kraju posla potpiše i aneks ako je došlo do neke promene. Primera radi, može doći do odstupanja od samo jednog kvadrata u odnosu na ono što je stajalo u ugovoru i površine koja je na kraju izgrađena. To aneksom mora da se reguliše i u pogledu upisa u katastar i u pogledu konačne cene. Jednostavnije i urednije je kada se ide na predugovor jer je jasno da posao nije u potpunosti završen dok se ne obavi primopredaja.

Novogradnja	Raspon cena (m2)	Prosečna cena (m2)	Broj transakcija	Promena
STARI GRAD	2.750 – 4.848	3.419	11	-23%
VRAČAR	2.284 – 5.202	3.650	33	+24%
S. VENAC	1.923 – 6.240	4.575	40	+1%
N. BEOGRAD	1.503 – 5.702	3.462	190	+4%
ZVEZDARA	1.333 – 4.550	2.787	90	+11%
ZEMUN	1.692 – 3.814	2.796	188	+19%
PALILULA	1.690 – 3.458	2.639	53	0
VOŽDOVAC	1.663 – 4.331	2.823	173	+9%
ČUKARICA	1.000 – 3.805	2.814	116	+1%
S. RAKOVICA	2.018 – 3.231	2.661	83	17%

Starogradnja	Raspon cena (m2)	Prosečna cena (m2)	Broj transakcija	Promena
STARI GRAD	1.343 – 5.517	3.777	72	+13%
VRAČAR	2.000 – 6.560	3.607	99	+22%
S. VENAC	2.085 – 6.818	3.416	36	+16%
N. BEOGRAD	1.294 – 5.208	3.034	294	+17%
ZVEZDARA	1.286 – 4.762	2.933	144	+16%
ZEMUN	1.000 – 4.575	2.673	109	+22%
PALILULA	1.060 – 4.231	2.547	78	+10%
VOŽDOVAC	1.083 – 4.880	2.643	185	+15%
ČUKARICA	1.000 – 3.556	2.454	123	+16%
S. RAKOVICA	1.313 – 3.100	1.740	76	+26%

Skok kreditnih kupaca, ali…

Izveštaj pokazuje i da je došlo do promene odnosa kupaca prema načinu finansiranja. Tako je 57% svih transakcija obavljeno za gotovinu dok su 43% bili kreditni kupci.

„Kreditni kupci nastavljaju da rastu po značaju kao učesnici na tržištu. Ovo je velika razlika u poređenju sa periodom od pre dve godine, ali je prosečan iznos kredita i dalje nizak, što i dalje sugeriše veliko učešće gotovine u kupovinama“, navodi Gazibara.

Najskuplji stan u trećem kvartalu 2025. prodat je u Beogradu na vodi za 1,4 miliona evra (284 kvadrata).

Najskuplja garaža prometovana je za 50.000 evra, a nalazi se u opštini Savski venac.

U ovom kvartalu broj transakcija u novogradnji nadmašio je prodaju u starogradnji – 1.561 naspram 1.536 stanova.

Atraktivni projekti	Broj transakcija	Prosečna cena (m2)	Raspon cena (m2)
BELGRADE WATERFRONT	25	4.823	3.633 – 6.240
SOUL 64	31	3.953	3.052 – 5.702
AIRPORT GARDEN	18	3.437	2.205 – 4.086
KVART 64	47	3.417	2.811 – 3.771
VICTORY GARDENS	22	3.039	2.536 – 3.617
NEMANJIN GRAD	62	2.652	1.910 – 2.860
VRTOVI CERAKA	60	2.636	2.300 – 2.973
SUNNYVILLE	33	2.368	1.195 – 3.085
SQUARE RESIDENCE	18	2.295	1.759 – 2.529