Tržište nekretnina u Beogradu već godinu i po živi novu realnost: Kako investitori iskrivljuju sliku o prodaji

Podaci Republičkog geodetskog zavoda o kvartalnom prometu daju dobar uvid u cifre koje se svakog tromesečja izdvajaju za kupovinu nekretnina, što donekle olakšava praćenje i predviđanje trendova na ovom interesantnom tržištu. Po svemu sudeći, ti podaci nisu i potpuni.

Da jesu, u prvom kvartalu videli bismo da je Beograd na vodi posle više uzastopnih kvartala „svrgnut s trona“ kao najpopularnija lokacija za kupovinu stana i da nije imao najviše registrovanih prodaja.

Prema dostupnim podacima, najviše transakcija kada je reč o kupoprodaji stanova, u prva tri meseca imao je drugi stambeni projekat. Reč je o Sunnyville-u u Višnjičkoj banji u kojem je prodato čak 129 stanova u periodu januar-mart, pokazuju podaci kompanije Cordon.

To je za 10 stanova bolje nego što je prodato u Savskom amfiteatru, a prosečna cena kvadrata u Sunnyville-u bila je 1.675 evra. Cena je bila povoljnija gotovo tri puta u odnosu na Beograd na vodi gde je prosečna cena kvadrata u prvom tromesečju iznosila 4.545 evra.

Treći najatraktivniji projekat u Beogradu bile su Lastavice u Jurija Gagarina gde je prodat 71 stan po prosečnoj ceni od 3.230 evra po kvadratu. Slede Victory Gardens u blizini Požeške ulice sa 53 kupoprodaje (prosečna cena 2.718 evra po kvadratu) i Woodstar Residence na Zvezdari sa 43 prodata stana (1.750 evra po kvadratu).

Međutim, problem leži u praksi, pre svega stranih investitora, koji s kupcima zaključuju predugovore. Te predugovore RGZ ne uključuje u svoju statistiku.

Kako objašnjava Miodrag Gazibara, direktor kompanije Cordon, do potpisivanja ugovora dolazi tek pri useljenju u stan tako da neki stanovi, iako su prodati na osnovu predugovora, u izveštaj ulaze naknadno.

On podseća da je Beograd na vodi u februaru „imao jedan spektakularan dan“ kada je bilo kupljeno 147 stanova, ali će se u izveštaju RGZ „videti“ tek za par godina kada svi budu završeni i useljivi, osim ako katastar pre toga ne promeni način izveštavanja.

Šta se promenilo

Kako su pokazali podaci RGZ-a, ukupan iznos potrošen na nekretnine u prvom kvartalu iznosio je 479,6 miliona evra i to predstavlja pad od oko 11 odsto u poređenju sa istim periodom prethodne godine kada je taj iznos bio 537,1 miliona evra.

Ukupna vrednost prodaje stanova u Beogradu
Prvi kvartal 2021	440,8 miliona evra
Prvi kvartal 2022	560,8 miliona evra
Prvi kvartal 2023	537,1 miliona evra
Prvi kvartal 2024	479,6 miliona evra

„Ipak, ukupan iznos izdvojen u ovom kvartalu i dalje je izuzetno visok. Prvi kvartal prošle godine bio je trenutak kada je tržište značajno usporilo i to je skoro 18 meseci nove realnosti, bez pravih naznaka da će doći do brzog pomeranja. Ovo tržište je i dalje pogodno za izgradnju stanova, što pojedinačni projekti, a ne više celo tržište kao pre par godina, mogu i da dokažu kroz broj prodatih stanova“, kaže Gazibara za Forbes Srbija.

Prema njegovom mišljenju, usporeni tempo prodaje u prethodnim periodima nije obeshrabrio jedan deo investitora da krenu u nove projekte i tržište pokazuje da brza prodaja stanova kao i godišnji rast cena od 10-15%, čemu smo bili izloženi pre 4-5 godina, ne predstavljaju preduslov za nastavak izgradnje.

„Postaje očigledno da jedan deo novca koji se inače plasira u nekretnine kao investicije još čeka da dođe do smanjenja cena, što se u većoj meri još ne dešava. Ovakvi trendovi su bili evidentni u drugom kvartalu 2022. godine kada je iznos potrošen za stanove u Beogradu bio 712 miliona evra, a to je bio početak konflikta u Ukrajini, kao i četvrti kvartal iste godine kada je potrošeno rekordnih 826 miliona evra. U tom trenutku je postalo i više nego očigledno u kojoj meri se tržište stanova u Beogradu oslanja na investicione kupce, zato što je promet 4. kvartala te godine direktno uzrokovan porastom kirija u Beogradu, i tržište je odreagovalo na sličan način kao bilo koja berza: kada su dividende porasle, poraslo je i interesovanje za taj proizvod u prilično kratkom roku“, navodi Gazibara.

On dodaje da ovakvi obimi potrošnje pokazuju koliko je novca uvek na raspolaganju za kupovinu stanova u Beogradu, ali za sada većina investicionih kupaca još ceka, pa se stvara atmosfera za budući porast obima koji može da bude prouzrokovan jednim događajem, ili vremenom kroz spuštanje kamatnih stopa.

Promet na delimično regulisanom tržištu i dalje visok

Iznos prometa svih nepokretnosti na nivou Beograda u delimično regulisanom tržištu (nekompletna dokumentacija) i dalje je visok i iznosi oko 285 miliona evra za prvi kvartal. Ova cifra uključuje i kuće, garaže, poslovne prostore i zemljišta.

„Od ovog iznosa, oko 213 miliona evra su bile transakcije na primarnom tržištu (kupovina direktno od investitora) što pokazuje da je uredna dokumentacija kod novih nekretnina i dalje prednost. Jedan deo ovog iznosa se odnosi samo na kašnjenje u izdavanju upotrebne dozvole za objekat u trenutku transakcije“, navodi Gazibara.

Podaci pokazuju i da je 75% svih transakcija realizovano za gotovinu dok su 25% bili kreditni kupci. To je blagi rast u aktivnosti kreditnih kupaca u poređenju sa istim periodom prošle godine kada je taj procenat bio 73%, što sugeriše da se tržište adaptiralo na visoke kamatne stope. „Evropska centralna banka je spustila kamatne stope, dok će američki FED to uraditi samo jednom do kraja godine i to predstavlja neuobičajen sled u poređenju sa ranijim periodima“, dodaje Gazibara.

Udeo kreditnih kupaca
Prvi kvartal 2021	35,3%
Prvi kvartal 2022	31,4%
Prvi kvartal 2023	23,7%
Prvi kvartal 2024	24,8%

Ponovo su stanovi u starogradnji bili zastupljeniji u transakcijama. Prodato je 1.602 stana u starogradnji, a 1.560 u novogradnji.

Iako nije bio najpopularniji po broju transakcija, Beograd na vodi ipak je na prvom mestu kada je reč o najskupljem kvadratu prodatom tokom posmatranog perioda – 10.350 evra. Najskuplji stan prodat je na Savskom vencu za 1,22 miliona evra, koliko je kupac platio za 188 kvadrata.

Projekat	Broj prodatih stanova	Prosečna cena kvadrata	Raspon cene (min-max)
Belgrade Waterfront	119	4.545	3.265 – 10.350
Novi Dorćol	34	4.280	3.643 – 4.807
Lastavice	71	3.230	2.663 – 3.885
Victory Gardens	53	2.718	2.443 – 3.175
Voždov kvart	23	2.630	2.525 – 2.782
Buena Vista Residence	21	2.528	2.115 – 2.662
Vrtovi Ceraka	32	2.000	1.635 – 2.480
Woodstar Residence	43	1.750	1.443 – 2.395
Sunnyville	129	1.675	670 – 2.325