Tržište nije u dramatičnom padu: Kupci u Beogradu na vodi rezervisali 147 stanova u jednom danu

Republički geodetski zavod objavio je podatak da je u četvrtom kvartalu prošle godine na kupovinu stanova u Beogradu potrošeno 493 miliona evra. To bi predstavljalo pad od oko 40 odsto u poređenju sa istim periodom prethodne godine kada je taj iznos bio 815 miliona evra.

„Međutim, to nije relevantno poređenje. Četvrti kvartal 2022. je bio period rekordne prodaje stanova u Beogradu koji je bio u direktnoj korelaciji sa dolaskom stranih državljana iz Rusije i Ukrajine, odnosno uvećanjem rente. Visok skok u cenama izdavanja stanova je jednostavno povukao i veliki broj kupaca stanova, koji su na taj način dokazali kolika količina novca je na raspolaganju za kupovinu stanova u Beogradu u svakom trenutku“, ovako podatke za Forbes Srbija tumači Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon, koja se bavi analizom tržišta.

Prema njegovim rečima, adekvatnije poređenje bi bilo sa četvrtim kvartalom 2021. kada je taj iznos bio 540 miliona evra što bi predstavljalo pad od oko 9% u poređenju sa obimom prodaje iz prethodnog kvartala.

Prodaja stanova u novogradnji (2020-2023)

Ukupan obim prodatih stanova u Beogradu za celu 2023. je premašio iznos od dve milijarde evra (oko 2.082.000.000) i to je verovatno najrelevantniji podatak za prethodnu godinu, smatra naš sagovornik.

„Prva dva meseca ove godine pokazuju da ima više interesovanja za kupovinu stanova u Beogradu nego u prvom kvartalu prethodne godine. Prednjači Beograd na vodi koji je u petak, 23. februara, na prodajnom danu za svoju novu zgradu rezervisao 147 stanova u jednom danu“, navodi primer Gazibara.

Podaci pokazuju da je odnos keš kupaca u poređenju sa kreditnim kupcima identičan kao u trećem kvartalu 2023. kada je bilo 78% keš transakcija naspram 22% putem kredita.

„Kamatne stope su i dalje visoke, ali tržište pokazuje da se na neki način adaptira novoj situaciji tako da ukupan iznos kredita i dalje raste. U toku prošle godine, kada su kamatne stope već porasle, ukupan iznos kredita za stanove porastao je za oko 6%. Ovo su brojke za celu Srbiju, ne samo za Beograd, ali glavni grad i prednjači u broju stambenih kredita koji se uzimaju za kupovinu stanova. Ukupan iznos docnje, do 60 dana kašnjenja, po osnovu svih kredita, ne samo stambenih, je oko 2,4%“, kaže Gazibara.

Prema njegovim rečima, ukupan broj korisnika stambenih kredita u celoj Srbiji, ne samo u Beogradu, iznosi 152.696 što deluje kao impozantna cifra, ali verovatno predstavlja mali procenat svih stanova s obzirom na to da samo u Beogradu ima više od 700.000 stanova, dok je prema popisu iz 2022. evidentirano oko 870.000 stanova u Beogradskom regionu.

Prodaja stanova u starogradnji (2020-2023)

Kupci su u četvrtom kvartalu više bilo zainteresovani za starogradnju (1.725 prodatih stanova) u odnosu na novogradnju (1.495).

Udeo delimično regulisanog tržišta (nekompletna dokumentacija) na primarnom tržištu (kupovina od investitora) u prethodnom kvartalu u Beogradu je u padu u poređenju sa četvrtim kvartalom 2022. ali je dalje značajno visok sa 214 miliona evra prometa.

„Ova cifra uključuje ne samo stanove već sve nepokretnosti u Beogradu. Visoke cifre u delimično regulisanom tržištu verovatno deluju razočaravajuće za kupce stanova, dok deluju ohrabrujuće za investitore koji prodaju novogradnju sa urednom dokumentacijom. Potrebno je samo izgraditi sve u skladu sa izdatim dozvolama, bez obzira na kvalitet izgradnje, i već ste ostvarili prednost u odnosu na jedan deo konkurencije“, smatra Gazibara.

On dodaje i važnu napomenu o zvaničnim podacima RGZ, a to je da oni ne evidentiraju transakcije koju se zasnovane na predugovorima, već iskljucivo koriste ugovore o kuporodaji za svoje izveštaje.

„Na tržištu postoji jedan manji procenat investitora, uglavnom za veće projekte, koji iz predostrožnosti koriste predugovore i te transakcije nisu evidentirane u realnom vremenu, već isključivo na useljenju kada se potpisuje kupoprodajni ugovor. Na ovaj način se ne stiče kompletna slika o broju transakcija u određenom kvartalu niti o postignutoj ceni u tom vremenskom periodu. Tako cifre iz prethodnog kvartala sadrže brojke iz ranijeg perioda, dok neki potpisani predugovori iz četvrtog kvartala 2023. nisu deo ovog izveštaja“, zaključuje naš sagovornik.

Prodaja stanova u atraktivnim projektima