Investicije u nekretnine preko granice: Gde kupujemo stanove i da li izbor Novaka Đokovića ima veze sa tim

Trend kupovine nekretnine u inostranstvu, bilo da je reč o investiciji ili zbog preseljenja koji je posebno u ekspanziji poslednjih godina aktuelan je i dalje, ali uz primetan oprez i promišljeniji pristup kada se bira lokacija, a i cena.

Ovaj trend dodatno je privukao pažnju javnosti nakon što je teniser Novak Đoković nagovestio želju da deo života provede u Grčkoj. Njegov lični izbor ujedno je i indikator šireg raspoloženja među građanima Srbije koji gledaju preko granice u potrazi za drugim domom.

Kupci iz Srbije kako su za Forbes Srbija potvrdili predstavnici nekoliko agencija za nekretnine najviše se raspituju i kupuju stanove u Crnoj Gori i Grčkoj. Pre svega zbog blizine Srbiji. Takođe i u Španiji i Italiji, ali i u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, konkretno u Dubaiju.

Nekretnine kupuju zbog kratkoročnog izdavanja, ali i da ih imaju za odmor u nekoj od ovih zemalja. Deo kupuje nekretnine sa ciljem da se jednog dana trajno presele.

Takođe, ništa manje važna nije im ni sigurnost kapitala, jer žele deo imovine da preusmere u zemlje sa stabilnim sistemom i jasnim zakonima, objašnjavaju nam stručnjaci za nekretnine. Strana tržišta ljudi iz Srbije doživljavaju kao stabilna i profitabilna.

Grčka kao prvi izbor za kupovinu nekretnine, a ko su kupci?

Grčka se, pritom, pokazuje kao jedna od najprivlačnijih destinacija za kupovinu nekretnina.

Takav trend vlada ne samo zbog povoljnijih uslova, već i zbog mediteranskog duha i bliskosti sa srpskom kulturom i mentalitetom.

U agencijama koje smo kontaktirali potvrđuju da je takav trend prisutan već neko vreme i ukazuju i na još neke novitete. Naime, kako primećuju, struktura kupaca značajno se promenila.

Tako sada osim porodica koje traže sigurnu destinaciju i dugoročni boravak, u poslednje vreme sve je više ljudi iz biznisa i sportista koji žele da na najbolji način plasiraju novac.

Nastoje da tako obezbede stabilan prihod i planiraju život posle aktivne karijere, navode agenti za nekretnine koje smo kontaktirali.

Takođe ukazuju i da je „mapa“ ulaganja naših kupaca danas mnogo šira nego ranije.

„Dok je Dubai postao globalni centar i simbol stabilnog prinosa, Grčka, Crna Gora i Španija ostaju izbor za one koji žele da budu blizu mora, imaju realan povraćaj kroz zakup i uživaju u mestu gde provode deo godine“, kažu u jednoj od agencija.

Kada se analizira kakav tip nekretnine traže, uglavnom su to jednosobni i dvosobni stanovi veličine od 40 do 60 kvadrata. Prosečne cene kvadrata nekretnina koje naši ljudi kupuju u inostranstvu kreću se od 3.500-4.500 evra.

U Grčkoj se najviše traže nekretnine blizu Halkidikija

Kupci iz Srbije, ali i srpske dijaspore su uglavnom investitori koji traže diverzifikaciju ulaganja i stabilan pasivan prihod. To kažu za Forbes Srbija u agenciji City Expert.

„Najčešće kupuju kao investiciju za izdavanje. Deo njih kupuje apartmane koje koristi nekoliko meseci godišnje, a ostatak godine ih izdaje. Manji procenat kupuje nekretnine sa ciljem da se jednog dana trajno presele, uglavnom u mediteranske zemlje“, ističu.

U Grčkoj su najtraženije regije Olimpa i Halkidikija, koje su i najbliže Srbiji.

Cene na ovim lokacijama su od 2.500-3.000 evra po kvadratu u zavisnosti koliko je stan udaljen od plaže i stanja nekretnine.

U Crnoj Gori su na primer, nekretnine skuplje u proseku 10-15% u odnosu na te regije u Grčkoj (izuzimajući luksuzne projekte gde su cene iznad 5.000 evra po kvadratu).

Zašto se zastalo sa kupovinom stanova u Dubaiju

U ovoj agenciji kažu da su poslednjih godina beležili veliko interesovanje za kupovinu nekretnina u Dubaiju. Tržište se u međuvremenu izmenilo pa je i potražnja niža nego ranije. O čemu se radi?

Cene su sada znatno više nego pre nekoliko godina, a ponuda je delimično zasićena, što je dovelo do manjeg povrata investicije.

„Trenutno je potražnja niža nego prethodnih godina. Ipak, ne možemo reći da su kupovine stale, samo su postale promišljenije“, pojašnjava za Forbes Srbija Miloš Mitić iz kompanije City Expert.

Konkretno u Dubaiju, godišnji povrat na investiciju nekad je bio 10%, a sada je između šest i sedam odsto.

„Ipak, Dubai ostaje atraktivna destinacija zahvaljujući uređenom i transparentnom tržištu, jednostavnoj proceduri kupovine i poreskim olakšicama“, kažu sagovornici.

Mitić navodi i da u 90% slučajeva kupci ulažu investiciono zbog potencijala izdavanja. Za nekretnine u Dubaiju spremni su da izdvoje između 3.500 do 7.000 evra po kvadratu.

Kupuju i više nekretnina

U agenciji Divis nekretnine smatraju da je u poslednjih godinu dana primetan rast interesovanja naših ljudi za kupovinu stanova u inostranstvu.

„To vidimo svakodnevno po broju upita, po ozbiljnosti kupaca i činjenici da mnogi od njih već imaju iskustva u kupovini na tim tržištima“, dodaju.

Najaktivniji su oni koji su već ranije ulagali, posebno u Dubaiju, a koji sada šire portfolio.

Primećuju da u poslednje dve godine raste i interesovanje za Tursku i Kipar. Ipak, najviše je za Dubai, Grčku, Crnu Goru, Španiju, Sloveniju, Italiju. Takođe, ali u manjoj meri, i za Austriju i Nemačku.

Dubai je vodeće svetsko tržište za investitore i već nekoliko godina drži primat kada je reč o međunarodnim kupcima.

Zašto biraju Dubai

Kupci iz Srbije biraju Dubai zbog jednostavne procedure kupovine i toga što investicije ne podležu porezu na kapitalnu dobit niti porezu na imovinu. Takođe, nema poreza na prihod od rentiranja nekretnine.

Ono što je posebno zanimljivo jeste da se struktura kupaca značajno promenila.

Pored porodica koje traže sigurnu destinaciju i dugoročni boravak, sve je više ljudi iz biznisa i sportista.

„Za mnoge od njih Dubai više nije samo investicija, već i lična i profesionalna baza za naredni period života. Pored finansijskog aspekta, važnu ulogu imaju i boravišne vize koje se dobijaju kroz vlasništvo nad nekretninom“, pojašnjavaju u Divis nekretninama.

Zašto Grčka

U ovoj agenciji kažu da u Grčkoj najviše kupuju u Atini, Solunu i na Halkidikiju. Raste interesovanje i za kupovinu stanova na Kritu, Lefkadi i Tasosu.

Prednost Grčke je jednostavniji proces prenosa svojine i razrađeni mehanizmi za zaštitu kupca. Tu su i dodatne pogodnosti kao što je program boravišta kroz ulaganje u nekretninu, poznat kao “Zlatna viza”.

Važno je, međutim, naglasiti da se uslovi razlikuju u zavisnosti od lokacije i vrednosti ulaganja jer minimalni iznos nije jedinstven i u pojedinim regionima (posebno u Atini i na ostrvima) prag za sticanje boravišta je viši nego u unutrašnjosti, pojašanjavaju predstavnici Divis nekretnina.

U poslednje vreme više je sportista i ljudi iz biznisa koji kupuju nekretnine u Grčkoj upravo zbog kombinacije blizine, mora i mogućnosti sigurnog zakupa.

Kuće u Sloveniji

Takođe, ljudi iz Srbije kupuje manje stanove i kuće u Sloveniji i u pograničnim delovima Italije, uglavnom u Goriškoj regiji, oko Nove Gorice i Trsta.

Razlog za to je jednostavan, cene kvadrata su i dalje znatno niže nego u “prestižnijim” destinacijama Italije ili Slovenije, dok je kvalitet života vrlo sličan.

U mestima koja su na dva sata od mora ili na sat-dva vožnje od Austrije i Švajcarske, može se kupiti stan ili manja kuća po povoljnim cenama. To kupcima iz Srbije deluje kao pametna i sigurna opcija.

Biraju objekte koje mogu da urede i kasnije prodaju po višoj ceni.

U Trstu, na primer, prosečna cena je oko 2.000–2.300 evra po kvadratu, što je znatno manje nego u Milanu, Veneciji ili Ljubljani.

Sa slovenačke strane, situacija je slična. Manje sredine oko granice nude povoljnije kvadrate.

Crna Gora

Crna Gora je poslednjih godina ponovo postala jedno od najzanimljivijih tržišta za kupce iz Srbije, primećuju u ovoj agenciji.

„Neki koji su već investirali u Dubai, Španiju ili Kipar sada gledaju i prema Crnoj Gori, jer žele da im imovina bude bliža. To su kupci koji žele da mogu da dođu autom do svoje nekretnine, da sami prate izdavanje i upravljanje. I da im kapital nije “daleko od očiju”, navode u agenciji.

Nekretnine u Španiji – može, ali uz oprez

Kažu i da se u kupovinu u Španiji naši ljudi ne upuštaju „na slepo“.

To su uglavnom oni koji su već boravili u Španiji, poslovno, studijski ili turistički, i koji dobro poznaju zemlju, način života i mentalitet koji nam je blizak.

Za njih je kupovina nekretnine logičan nastavak veze sa sredinom koju već doživljavaju kao „drugu kuću“. Najviše se kupuje u primorskim oblastima i to Marbelji, Valensiji i okolini Kosta del Sol.

Veće interesovanje je i za velike gradove poput Barselone i Madrida, navode u ovoj agenciji.

Tu investitori traže manje apartmane za dugoročni zakup ili nekretnine sa mogućnošću preuređenja i preprodaje. S druge strane, Španija ima i svoje specifičnosti.

Manji apartmani i stanovi na atraktivnim lokacijama

Troškovi kupovine i porezi u Španiji spadaju u više. Kupci plaćaju porez na prenos vlasništva od šest do 10%, a kod novih stanova i dodatni PDV od 10%. Osim toga, program “Zlatna viza” za investitore u nekretnine iz trećih zemalja je u procesu ukidanja. To praktično znači da kupovina više ne donosi automatsko pravo na boravište kao ranije.

Na pitanje kako im se to isplati, u agenciji Divis objašnjavaju da ulaganje u Španiji ima smisla jer iako je skuplje u startu, donosi stabilan prinos i mogućnost korišćenja tokom cele godine.

Upravo zato tamo najčešće kupuju manje apartmane za izdavanje ili stanove na atraktivnim lokacijama. Njih planiraju da ih zadrže dugoročno.

Austrija i Nemačka – stabilnost i obrazovni motiv

Za razliku od mediteranskih tržišta, ovoj agenciji javljaju se i oni koji bi da kupe nekretnine u Austriji i Nemačkoj. Ove zemlje imaju nešto složenije procedure kupovine, posebno za kupce koji nisu državljani EU.

U Austriji su u pojedinim pokrajinama potrebne posebne dozvole ili postoje ograničenja za kupovinu stranaca. U Nemačkoj je proces jednostavniji, ali uz veće troškove i nešto više administracije.

Ipak, austrijski Beč i veći nemački gradovi poput Minhena i Berlina interesantni su za porodice koje kupuju nekretnine za decu koja studiraju u inostranstvu, kao i za one koji traže stabilnu investiciju.

Beč se posebno izdvaja kao grad sa izuzetnom tražnjom, niskim rizikom i stalnim rastom rente. Ulaganje u stambeni prostor u austrijskoj prestonici vide kao sigurnu dugoročnu opciju, uprkos složenijoj proceduri, objašnjavaju za Forbes stručnjaci za nekretnine u agenciji Divis.

Nema više „impulsivne kupovine“ nekretnine

Zanimljivo je da se kupci raspituju i o dugoročnom boravku u zemljama kao što su UAE, Kipar ili Grčka, gde mogu da dobiju boravišne vize kroz vlasništvo nad nekretninom.

„To su najčešće poslovni ljudi, IT stručnjaci, sportisti i investitori koji žele da obezbede sebi i porodici fleksibilnost i stabilnost“, dodaju u Divis nekretninama. „Ono što je možda najveća promena u odnosu na raniji period jeste da kupci ne donose odluke impulsivno. Oni tačno znaju gde žele da ulože, koliko žele da potroše i koji rezultat očekuju. Sve se meri kroz odnos cene, lokacije i mogućeg prinosa“.

Šta kupci sve traže i kako se kreću cene?

U Dubaiju, prosečna cena stanova srednje i više klase kreće se od 4.000 do 6.000 evra po kvadratu, dok luksuzni objekti, naročito oni na obali mora, sa manjim brojem stambenih jedinica idu do 10.000 evra/m² pa i više. U Crnoj Gori, cene su u proseku 3.000–5.000 evra/m², ali u luksuznim projektima u Budvi i Tivtu kvadrat diktira više cene koje prelaze i 10.000 evra, posebno ako je u pitanju prva linija mora ili manji objekat sa ograničenim brojem stanova. U Grčkoj i na Kipru, tržište je šire i fleksibilnije. U Larnaki, Pafosu i širem delu Atine cene stanova se kreću od 2.000–4.000 evra/m². Luksuzni projekti na prestižnim lokacijama, kao što su Mikonos, Santorini ili Limasol, kreću se između 5.000 i 6.000 evra/m². U Italiji i Sloveniji, kupci najčešće biraju manje objekte i kuće, pogotovo u delovima blizu mora ili planine. U Trstu i okolini kvadrat je u proseku oko 2.500 evra, dok u Ljubljani ide i do 4.500 evra/m².

Luksuzniji segment u fokusu, ali ne zbog prestiža…

Kada je reč o novim trendovima u ovoj ageniji kažu da je trend da kupci u većem broju slučajeva biraju luksuznije objekte ne nužno samo zbog estetike, već zbog toga što je to istovremenio garancija kvaliteta gradnje, sadržaja i stabilne vrednosti kroz vreme.

To su projekti koji imaju kompletnu infrastrukturu i dodatne pogodnosti – recepciju, bazen, spa centar, dečija igrališta, sportske terene, parking, ali i dobro planiran prostor. Drugim rečima, sve ono što kasnije garantuje lakšu prodaju ili izdavanje.

Obično se odlučuju na moderne komplekse koji imaju bazen, teretanu, recepciju, sigurnost i parking mesto koje je uvek uključeno u cenu.

Kupovina u fazi izgradnje

U najvećem broju slučajeva kupovina se obavlja u objektima koji su još u izgradnji. Takvi projekti omogućavaju nižu cenu, plaćanje na rate bez kamata i mogućnost preprodaje već nakon uplate oko 20 do 30% ukupne vrednosti.

Ukazuju da je u tom slučaju važno da kupac ima posrednika koji proverava investitora, projekte i dinamiku gradnje. To savetuju i one koji se na takav korak odluče.

Navode primer da je na velikim tržištima, poput Dubaija, Grčke ili Španije, bilo slučajeva da se objekti ne završe na vreme ili ne onako kako je obećano i dogovoreno.

Vrednost stanova u Dubaiju raste i do 30 odsto u roku od godinu

Dubai ima i izrazito visoku kapitalnu dobit nakon završetka objekta. Naročito u delovima grada gde više nema prostora za novu gradnju. To su lokacije kao što su centar, zona oko Burdž Kalife i Palm Džumeira. Tu vrednost gotovih stanova nakon završetka radova poraste i 20 do 30% u roku od godinu dana. To je tržište koje funkcioniše po jasnim pravilima, nudi stabilan povraćaj i investicioni okvir u kojem kupac u svakom trenutku zna gde mu je novac i šta dobija zauzvrat, objašnjava predstavnik agencije Divis.

Zašto kupuju?

Slične trendove potvrđuju i u agenci Kredium. Navode da veliko interesovanje vlada za nekretnine na crnogorskom primorju, kao i u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. Primećuju i rast interesovanja za mediteranske zemlje poput Grčke, Kipra, Turske i Španije.

Profil kupaca iz Srbije danas je raznovrsan, ali svima je zajedničko to što kupovinu nekretnine sve češće posmatraju kao stratešku investiciju, kažu.

To su porodice i pojedinci koji traže dom u zemlji ili inostranstvu. Zatim oni koji nekretninu vide kao priliku za ulaganje i diversifikaciju. Takođe i kupci koji žele da kroz imovinu obezbede dugoročnu finansijsku stabilnost.

„Neki kupuju kako bi investirali i ostvarili dodatni prihod, drugi da sebi ili porodici obezbede dom, dok treći u nekretnini vide način da dugoročno očuvaju i uvećaju svoju imovinu“, navode u ovoj agenciji.

I ovoj agenciji kažu nam da klijenti, bez obzira na budžet, teže višem standardu kvaliteta, boljoj lokaciji i dodatnim sadržajima. Sve to je ranije bilo rezervisano isključivo za premium projekte.

Kupovina nekretnine u inostranstvu danas je znatno jednostavnija nego što se ranije mislilo. Tržišta su postala transparentnija, procedure brže, navode u ovoj agenciji. Otuda i veće interesovanje.