Krediti za mlade u Srbiji: I dalje postoji ozbiljno usko grlo u proceduri

Kako Forbes Srbija saznaje, krediti se odobravaju, ali iako je ova procedura za razliku od perioda kada je program tek krenuo sada jasnija i uigranija, trenutno je manje intereresovanje za kupovinu stanova uz pomoć ove subvencije.

Ponuda stanova, koji su i najtraženija nekretnina u ovom programu u tom cenovnom rangu, značajno je manja, a problem je i što se dugo čeka termin kod notara zbog čega posao od podnošenja dokumentacije do potpisivanja ugovora traje duže.

Takođe, postoji još začkoljica u vezi toga ko može da bude jemac klijentu ako je nezaposlen, a što zavisi od banke do banke – da li će prihvatiti ili ne.

Više od 4.000 potpisanih ugovora

Od polovine marta od kada je pokrenut program subvencionisanja stambenih kredita namenjenih mladima uz minimalno učešće od jedan odsto vredan 400 miliona evra pa do sada, potpisano je 4.384 ugovora o kreditu, kažu u Ministarstvu finansija za Forbes Srbija.

Iz ove garantne šeme prema poslednjim podacima Ministarstva finansija odobreno je i dodatnih 197 kredita koji čekaju potpis, a u proceduri se nalaze 424 zahteva.

Predloženim izmenama Zakona o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate pre mesec dana predviđeno je povećanje iznosa kredita pokrivenog garancijom države za 200 miliona evra.

Kako kažu u Ministarstvu finansija za Forbes Srbija, interesovanje za kredite je iskazalo više od 8.700 mladih do sada.

Krediti za mlade i procedura

Ovaj program, kao i inače kada su u pitanju stambeni krediti, podrazumeva i dosta papirologije. Od dokazivanja radnog i imovinskog statusa klijenta i jemaca (za one koji nisu u stalnom radnom odnosu). Zatim i podataka o nekretnini koja mora biti uknjižena, procene licenciranog procenitelja. Drugim rečima, identično kao kod uobičajene procedure za stambeni kredit.

Razlika je u tome što su mladi oslobođeni troškova obrade zahteva za kredit, zatim naknade za izdavanje lista nepokretnosti u RGZ, troškova overe založne izjave kod javnog beležnika. Takođe ne plaćaju troškove overe ugovora o kreditu kod javnog beležnika.

Podrazumeva se da će plaćati procenu vrednosti nepokretnosti, ali i uobičajene administrativne troškove prikupljanja dokumentacije.

Manje interesovanje, manja i ponuda

Maksimalni iznos koji država subvencioniše iznosi 100.000 evra.

Iako cena nekretnine nije ograničena, kupci koji se oslanjaju isključivo na ovaj iznos, u Beogradu na primer, ograničeni su na naselja u okolini. Takođe i na kvadrature stanova od 40 do 50m².

Nekretninu za taj novac u glavnom gradu, gde je i najveće intesovanje mladih, sve je teže naći. U unutrašnjosti je ipak drugačije.

Kako kažu sagovornici Forbes Srbija, procenitelj, predstavnici banaka i agenata, interesovanje za ovu vrstu programa manje je nego na početku. Razloga za to je više.

Najpre, u ponudi je sve manje stanova vrednosti do 100.000 evra, posebno u Beogradu.

Skočile cene

Kako kaže jedan od procenitelja nekretnina za Forbes Srbija, mnogi su sada podigli cene stanova koji su bili u tom rangu.

Takođe, proceduru ometa i to što notari, kako kažu neki do sagovornika Forbes, teško prihvataju overu, ali i kada prihvate kasno zakazuju termine.

To ne odgovara vlasnicima stanova, osim ako im se ne žuri i ne očekuju kupovinu za keš pa mogu da sačekaju odobrenje kredita kupcu.

Kako kaže jedan od mladih koji je konkurisao za ovaj kredit u želji da kupi stan u Barajevu, notari otvoreno kažu da ne vide interes da obrađuju i overavaju takve predmete ukoliko su već zatrpani poslom budući da nemaju nikakvu zaradu.

Osim što od toga nemaju zaradu, to znači i povećanje obima posla javnih beležnika.

Takođe, problem je bio što katastar na samom početku ovog programa nije radio dva meseca baš kada je trebalo da se ovi ugovori overavaju.

Krediti za mlade i čekanje na termin kod notara

Mladi S.R. koji je nedavno kupio stan zahvaljujući ovoj subvenciji na Voždovcu, nešto veći od 40 m2, kaže da je cela procedura tekla glatko dok nije stigao do toga da zakaže termin kod notara.

Navodi da je obišao sve javnobeležničke kancelarije na Voždovcu. I da nijedna nije htela da prihvati dokumenta iz ovog programa za mlade.

„Mesec i po dana sam tražio termin, zvao i čekao, nekada slao dokumente nakon čega nisam dobio poziv niti termin. Dešavalo se da mi kažu da nisu uspeli da otvore zip fajl ili da je koleginica koja je preuzela moj predmet otišla na bolovanje…“, priča.

Neki su mu rekli da imaju veliku gužvu i da ne mogu da prihvate nove klijente.

Kaže da je notara pronašao na Banovom brdu zahvaljujući tome što ga je poznavao vlasnik stana. Proceduru oko predaje dokumenta i overe ugovora završio je potom za nedelju dana.

Kaže i da posle svega kada se izuzme taj deo može da kaže da je procedura do tada tekla glatko.

„Za sada je ovo povoljno za mene za narednih šest godina, budući da je rentiranje ovog stana koštalo 400 evra, a moja rata za kredit je dosta niža od toga. Nadam se da ću posle šest godina imati stabilan posao i mogućnost da se prilagodim promeni kamatne stope“, kaže ovaj mladić.

Negde prvi slobodan termin tek u februaru

Forbes Srbija proverio je raspoloženje pozivom tri kancelarije javnog beležnika. U jednoj su rekli da se klijenti mogu javiti za nekoliko dana jer sistem trenutno ne radi.

U drugoj kancelariji su nam rekli da rade overu dokumenata mladima u ovom programu. Ali da je potrebno da na mejl dostavimo dokumentaciju pre zakazanog termina (što je i uobičajena praksa za stambene kredite).

U trećoj kancelariji rekli su da su zatrpani poslom i da im je prvi slobodan termin tek u februaru.

A kako protiče sama realizacija prikupljanja dokumenata, procene nekretnine i ima li nekih razlika u odnosu na redovne stambene kredite?

Procenitelj nekretnine kaže da se postupak u okviru programa krediti za mlade ne razlikuje.

„Sve je identično. Problem je sa notarima jer je za njih od starta predviđeno da će besplatno overavati dokumenta. Oni nemaju nikakve olakšice i vrlo je logično da ne žele da termine ustupe za nešto što neće naplatiti i da će prolongirati termine za mlade“, kaže sagovornik Forbes.

Upitna ponuda stanova do 100.000 evra

Navodi da je u početku bilo i mnogo više klijenata koji su zvali da rezervišu termine za procenu nekretnine. Sada je taj broj u padu.

„Jednostavno, nije uvek sve do procedure, ona je sada već uigrana i za mnoge koji ispunjavaju uslove teče glatko. Problem je što su cene stanova skočile, sve što je moglo da se nađe u tom cenovnom rangu od 100.000 evra je prodato“, kaže.

Teško je sada naći stan na teritoriji Beograda, a da zadovoljava kriterijume u ovom programu – da je uknjižen, da nije suteren jer neke banke ne prihvataju to i slično.

„Ponuda je trenutno vrlo loša“, kaže sagovornica Forbes.

Ono što je primetila, a što je, kako kaže, iznenadilo je da su se mnogi javljali sa željom da kupuju veće stanove, u vrednosti od 200.000 do 400.000 evra. Sa idejom da im deo do 100.000 bude subvencionisan.

„Ne mogu da kažem da ima mnogo takvih primera, ali ih bude sporadično“, kaže ova proceniteljka vrednosti nepokretnosti.

Izvor Forbes Srbija u jednoj banci nam potvrđuje da su imali nekoliko takvih primera. Takođe, navodi i da je onih koji se raspituju i podnose zahtev za kredit znatno manje.

„Ima i onih koji traže skuplje, a žele subvenciju“

„Iznenađenje mi je da neko želi da kupi stan od 400.000 evra, a koristi ovu subvenciju. Smatrala sam da je ovo bio program podsticaja i pomoći za mlade koji drugačije ne bi mogli da kupe stan jer nemaju za učešće“, kaže proceniteljka.

Notari se, kako kaže, s pravom bune. „Oni neće da overavaju besplatno dokumente za tako skupe stanove i razumljivo je da prioritet ima onaj ko hoće da plati usluge“, dodaje.

Procenitelj kaže da se ipak u većem broju javljaju oni koji ne mogu da na drugačiji način kupe stan. Mladi su, rade, ali nemaju dovoljno novca za učešće. Minimalno učešće po osnovu ove subvencije je 1.000 evra. To je ipak moguće prikupiti, a u najčešćem broju slučajeva pomognu roditelji.

Često, kako kaže, nisu do kraja upoznati sa procedurom pa traže savete i raspituju se.

Dokumentacija, uslovi – koliko se čeka da krediti budu odobreni

Primećuje i da ima i onih koji ne razumeju šta je sve potrebno od dokumenata. Ili izaberu stan koji prosto nije predviđen ovom procedurom.

„Dešava se da na parceli nisu rešeni vlasnički odnosi, ili su objekat ili delovi stana nelegalno izgrađen, nije uknjižena terasa… Tako se desi često da procedura potraje“, kaže.

Ipak, zavisi dosta toga i od procedura u bankama. Čak i ako je sve od starta uredno što se dokumentacije tiče, minimalno potraje mesec i po dana, kaže sagovornica.

Najviše interesovanja sudeći po onome gde je obavljala procenu vrednosti nepokretnosti bilo je za stanove na Galenici i Altini. Zatim u Barajevu, Mladenovcu, naselju Braće Jerković. To su mesta gde su inače niže cene kvadrata nego u centralnim beogradskim naseljima.

Koji su uslovi?

Za ove kredite mogu konkurisati mladi od dana njihovog 20. do dana pre 36. rođendana u trenutku podnošenja zahteva, uz državnu subvenciju do 100.000 evra. Predviđeno je da to mogu biti zaposleni na neodređeno vreme, poljoprivrednici, preduzetnici (obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti), samostalni umetnici, zaposleni na određeno vreme (uz dodatno obezbeđenje jemstva), nezaposleni (uz jemstvo). Kupljena nekretnina prvih šest godina ne sme se prodavati ni iznajmljivati. To je ključni uslov za dobijanje državne subvencije – da budući mladi vlasnik živi u stanu. Starost korisnika ne sme prelaziti 70 godina na dan otplate poslednje rate kredita. Programom se podrazumeva kupovina isključivo uknjiženih nepokretnosti. Navodi se da to može biti starogradnja ili novogradnja. Ipak, stanovi u izgradnji koji mogu biti kupljeni ovim kreditom su pojedini projekti kod kojih je banka ili Republika Srbija finansijer izgradnje. To isključuje sve investitorske projekte novogradnje. Krediti se odobravaju za kupovinu prve stambene nepokretnosti,. To znači ako korisnik do tog trenutka nije imao stambenu nepokretnost u vlasništvu niti je bio korisnik stambenog kredita. Rok otplate ovih kredita kreće se od 72 do 480 meseci. Godišnja kamatna stopa je fiksna – 3,5% tokom prvih šest godina otplate kredita. Nakon tog perioda, kamata postaje varijabilna i predstavljaće zbir šestomesečnog EURIBOR-a, važećeg na dan usklađivanja i fiksne marže od 2,0% godišnje. Najveća neizvesnost upravo za kupce odnosi se na iznos mesečne rate nakon isteka šest godina. Visina promenjive kamatne stope zavisi od tržišnih uslova i nije je moguće unapred predvideti.

Problem jemca

Veliki problem, kako ukazuju sagovornici koji su ulazili u ovu proceduru ili trenutno čekaju da li će im krediti biti odobren, je to što se dvojako tumači ko može biti jemac.

Ako je roditelj jemac, a on je najčešće u pedesetim ili šezdesetim godinama života. Samim tim je rata kredita veća zbog kraćeg perioda otplate. To se na kraju ispostavi ne tako povoljnim za korisnike.

Izvori Forbes Srbija svedoče o različitim primerima. Na primer, da je par dugo živeo zajedno, ali u vanbračnoj zajednici i da nije bilo odobreno da on njoj, koja ima posao na određeno, bude jemac. Odnosno, podrazumevalo se da budu venčani da bi to bilo odobreno.

Kako se rešava?

Jedan od mladih koji je konkurisao za ovaj kredit kaže da je njegov primer pokazao da je, uprkos proceduri, na bankama šta prihvataju, a šta ne. U dve u kojima je kao nezaposleno lice pokušao da dobije kredit uz jemstvo očuha bio je odbijen. Iako je država omogućila da to može da bude bilo ko, koga klijent odredi.

Kako kaže sagovornik Forbes, dve nedelje mu je bilo potebno da prikupi sva dokumenta.

U resornom ministarstvu na pitanje Forbes kako se ovakvi problemi rešavaju u praksi kažu da su osnovni uslovi kredita kao što su iznos kamate, maksimalna ročnost, minimalno učešće, dozvoljeni grejs period isti kod svih banaka koje učestvuju u programu.

Ministarstvo finansija: „Svaka banka ima svoju kreditnu politiku“

Najveći izazov, kako potvrđuju, bila je upravo uska definicija jemca platca. Na početku je inicijalno to mogao da bude samo član uže porodice.

Kako navode, izmenama i dopunama zakona dali su priliku potencijalnim korisnicima i bankama da jemac bude bilo koje treće lice koje kandiduje korisnik.

„Ono gde može doći do razlika jeste kako pojedinačne banke ocenjuju kreditnu sposobnost klijenta, uslovi koje postavljaju za jemce i slično, s obzirom na to da svaka banka ima svoju kreditnu politiku i politike rizika prema kojima ocenjuju svakog klijenta pojedinačno“, navode u ministarstvu.

Pojašnjavaju „da su zakonski uređeni osnovni uslovi koji moraju biti isti za sve. Ali je ostavljena bankama prilika da učestvuju u tržišnoj utakmici u skladu sa svojim internim politikama“.

A koliko su kredita odobrile banke do sada i za kakve stanove?

U Banci Poštanska štedionica kažu da je od marta do danas oko 3.200 mladih podnelo zahtev za stambeni kredit u okviru programa. Više od 2.475 klijenata već je završilo kompletnu proceduru i kupilo prvi stan uz podršku subvencionisanog modela.

Ostali zahtevi, kako navode, su u završnim fazama odnosno proceni nekretnine, prikupljanju dokumentacije ili u fazi finalnog odobrenja.

Najtraženiji su stanovi kvadrature 40–55 m² . Tačnije jednosobni i dvosobni stanovi od 55–65 m² naročito kod mladih parova, a primetno je da raste interesovanje za kuće. Najviše odobrenih kredita je u Beogradu, zatim Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu potom i Subotici, pokazuju podaci ove banke.

„Primetan je rast interesovanja u manjim regionalnim centrima i mestima sa pristupačnijom cenom kvadrata“, dodaju.

Navode da prosečno vreme obrade i donošenja odluke banke traje od osam do 10 dana. Ukoliko je dokumentacija kompletna i uredna – i brže od toga.

Poštanska štedionica: Bilo je problema, ali se rešavaju

Kako kažu, najviše vremena oduzima procena nepokretnosti koja traje od tri do sedam dana.

U ovoj banci priznaju da je bilo problema u proteklom periodu. Najpre u pogledu toga što su prodavci nekretnina u prvim mesecima naročito bili oprezni zbog novog modela državne podrške. Uglavnom zbog trajanja procesa. Zatim, klijenti su imali dodatna pitanja u vezi dokumentacije i pojedinim zakonskim odredbama. Danas se proces odvija jednostavnije, navode.

U Banci Inteza kažu da je do sada odobreno više od 560 kredita iz ovog programa. Među njima je zaključno sa krajem novembra, realizovano 470 kredita u ukupnom iznosu od gotovo 40 miliona evra. Preostali kreditni zahtevi u procesu su obrade i realizacije.

Manje zainteresovanih nego na početku programa

Iz ovih kredita do sada su finansirane stambene jedinice prosečne površine 66m2 u 117 opština u Srbiji. Najviše u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu, Sremskoj Mitrovici, Obrenovcu, Subotici i Požarevcu.

Ipak, u ovoj banci kažu da je učešće subvencionisanih stambenih kredita za mlade u ukupnom broju zahteva za stambene kredite banke blago niže u odnosu na prvu polovinu godine.

U proseku im mesečno pristigne 70 novih zahteva.

Najveće interesovanje za stanove u Beogradu, Novom Sadu

U Unikredit banci kažu da je realizovano više od 150 kredita. Oko 50 kredita trenutno je u završnoj fazi obrade.

Kažu da se interesovanje nije smanjilo u odnosu na početni period u martu i aprilu, imajući u vidu da su potencijalni klijenti oslobođeni niza troškova i taksi koje se odnose na javne beležnike i katastar.

Prosečan broj zahteva za ovu vrstu kredita na mesečnom nivou iznosi oko 30. U ovoj banci dodaju da najveće interesovanje vlada za stanove manjih kvadratura – u proseku oko 50m2.

Koliko traje procedura

Kada je u pitanju proces odobrenja kredita, u situacijama kada je prikupljena kompletna dokumentacija proces traje okvirno do 10 dana.

Samo prikupljanje dokumentacije, ali i ukupno trajanje procesa zavisi od mnogo faktora koji su pod uticajem banke. Tako najčešće u proseku kompletan proces (uključujući i samu realizaciju kredita) traje oko mesec dana, pojašnjavaju.

Napominju da je iz ugla banke procedura odobrenja ovih kredita gotovo istovetna kao i kod standardnih stambenih kredita.

Neki vlasnici stanova isključivo očekuju kupovinu za keš

U agenciji City Expert kažu da kompletna procedura obično traje do 45 dana. Toliko traje i standardni proces odobravanja stambenog kredita.

Ključni izazov za kupce je često kako da pronađu adekvatnu nekretninu koja ispunjava uslove subvencija. Pre svega, da odgovara cenovno i da je uknjižena.

Na pitanje da li se dešavalo da je onaj ko prodaje stan skeptičan po pitanju procedure, kažu da nisu imali mnogo slučajeva. Dešavalo se međutim kada se prodavcima žuri da prodaju stan, pa insistiraju samo na kupovini za keš, da odustanu.

Kod notara se, međutim, može desiti da se duže čeka na termin, potvrđuje Mitić.

Razlog je to što je preporuka da se takse kod kupovine stana putem subvencionisanih kredita ne naplaćuju. To povećava obim posla javnih beležnika. Uprkos tome, procedura se u najvećem broju slučajeva odvija bez odlaganja, kaže on.

Sada stagnacija

Navodi da u poslednja dva meseca ne primećuju značajan rast broja kupaca koji ulaze u program. „Najveći talas prijava bio je u prva tri meseca od početka njegove primene“, dodaje Mitić.

Tada su se prijavljivali i mnogi koji nisu ispunjavali sve kriterijume, na primer zbog nezaposlenosti, nedovoljne zarade ili bez odgovarajućeg jemca.

S obzirom na to da je cenovni limit za subvencije do 100.000 evra, kupci se prirodno fokusiraju na nekretnine koje ulaze u ovaj raspon.

Kada je reč o većim gradovima, na beogradskom tržištu to su uglavnom stanovi do oko 45 m². Najčešće van centralnih lokacija.

U Novom Sadu je izbor širi zbog nešto nižih cena, nego u glavnom gradu Srbije. U Nišu je ponuda dosta veća pa kupci u okviru predviđenog budžeta mogu pronaći i prostranije stanove.

Tražnja postoji u svim gradovima Srbije, ali najveće interesovanje beležimo u Beogradu, kaže Mitić.

„Tu je najteže kupiti stan, a mladi žele da maksimalno iskoriste mogućnost subvencionisane kupovine“, ističe sagovornik Forbesa.

Iz Javnobeležničke komore Srbije odgovorili su na upit Forbesa u kom procentu notari prihvataju da overavaju dokumenta mladima u okviru ovog subvencionisanog programa i da li su se možda žalili nadležnima zato što ovaj posao, kako se ispostavilo, ipak moraju da rade volonterski.

Iz ove komore navode da do sada nije bilo pritužbi građana koje se tiču dinamike overe ugovora za subvencionisane kredite za mlade. Takođe, i da nisu upućivali inicijative za izmenu ovog propisa, jer kako dodaju, nisu uočeni problemi koji bi zahtevali intervenciju zakonodavca.