Nema dokaza da će doći do brzog i velikog pada cena nekretnina u Beogradu
U Beogradu je, u trećem kvartalu ove godine na kupovinu stanova potrošeno 456 miliona evra, što je pad od 21% u poređenju sa istim periodom prethodne godine kada je potrošeno 579 miliona evra.
To je, prema rečima Miodraga Gazibare, direktora konsultantske kuće za nekretnine Kordon (Cordon), značajan pad u ukupnom prometu. Gazibara očekuje dodatnu korekciju cena stanova u narednom periodu, ali, kako kaže, ne nužno i ne u popularnim delovima Beograda.
“ U prethodnim mesecima videle su se objave o početku velikog broja novih projekata, a nema ni velike nezaposlenosti u građevinskom sektoru, tako da još uvek nema indikatora koji sugerišu brz pad cena u kratkom periodu”, kaže direktor Kordona.
On dodaje da na osnovu zvaničnih podataka o obimu prodaje od 456 miliona evra u trećem kvartalu deluje da tržište nekretnina u Beogradu i dalje „ide u smeru prometa od oko dve milijarde evra godišnje, što je izuzetno visok iznos“.
“Moguće je da će smanjeni obim u poređenju sa nekim ranijim periodima ostati još neko vreme i da će određeni investitori kojima ovo nije nikad bila primarna delatnost nestati sa tržišta dok će neki drugi morati da nauče da budu konkurentni, što ranije nisu morali zbog izuzetno visoke potražnje“, smatra Gazibara.
| Atraktivni rezidencijalni projekti u Beogradu |
| Projekat | Broj prodatih stanova | Prosečna cena | Min/maks cena |
| Beograd na vodi | 182 | 4.390 evra | 3.433 – 9.475 evra |
| Novi Dorćol | 27 | 4.255 evra | 3.680 – 5.180 evra |
| Zemunske kapije | 18 | 2.897 evra | 2.407 – 3.022 evra |
| Voždove kapije | 36 | 2.642 evra | 2.110 – 3.767 evra |
| Elixir garden | 19 | 2.367 evra | 1.637 – 3.155 evra |
| Park Vila Residence | 63 | 2.307 evra | 1.537 – 2.960 evra |
| Big Fashion Park | 30 | 1.972 | 1.695 – 2.612 evra |
| Vrtovi Ceraka | 46 | 1.960 evra | 1.667– 2.687 evra |
| Sunnyville | 46 | 1.890 | 1.432 – 2.233 evra |
Odnos keš kupaca u poređenju sa kreditnim kupcima je 78% prema 22% u korist keš transakcija i sličan je kao i u prethodnim kvartalima.
“Veliki pad u ukupnom prometu će se brže odraziti na ukupnu ekonomiju, nego što će se brzo odraziti na cene nekretnina. Većina ljudi nije svesna koliko sprska ekonomija zavisi od izgradnje i prometa nepokretnosti koji je prošle godine iznosio oko 7,5 milijardi evra, odnosno oko 12% BDP-a“, kaže sagovornik.
Gazibara ističe da navodi medija o padu cena od 20% deluju kao zamena teza sa padom ukupnog obima.
„Ne postoji nijedan istorijski dokaz u prethodnih 15 godina za tako nagli pad cena u tako kratkom roku. Ni pandemija koja se desila jednom u 100 godina nije izazvala toliko visok pad cena stanova u Beogradu, već je u tom trenutku pad bio od dva do 5%, ali se tržište oporavilo brzo, za devet do 12 meseci“, kaže direktor Kordona.
On očekuje da će se priča u medijima o padu cena nastaviti jer to privlači pažnju čitalaca, pa u februaru naredne godine kada se objave rezultati za četvrti kvartal očekuje „najjače naslove“.
„Prethodni četvrti kvartal u Beogradu je bio rekordan sa 826 miliona evra. Kada je ostatak sveta već uveliko osetio pad obima na tržištu nekretnina, ovde su ruski i ukrajinski državljani izazvali visok rast cena kirija, što je bilo u direktnoj korelaciji sa rekordnim obimom kupovine. Pad u četvrtom kvartalu ove godine mogao bi biti i do 40 odsto u poređenju sa istim kvartalom prethodne godine koji je bio rekordan. Kada se poredi sa uobičajenim poslednjim kvartalom nekih ranijih godina realan pad će biti oko 15 do 20 odsto, ali se zbog poređenja sa rekordnim obimom može izvesti zaključak da je došlo do pada 50 do 60 odsto i da je tržište doživelo krah“, napominje Gazibara.
On, takođe, napominje da se stiče utisak da postoji novac na tržištu koji nije nestao već jednostavno ljudi čekaju priliku da nekretninu kupe po povoljnijoj ceni.
Realan pad tržišta nekretnina će biti oko 15 do 20%, ali ako se uporedi sa četvrtim kvartalom prošle godine, koji je bio rekordan, to će izgledati kao krah
Miodrag Gazibara, Kordon
„Ovaj način razmišljanja se vidi kod institucionalnih investitora, rilestejt divelopera koji žele da kupe parcele po boljoj ceni, pa sve do pojedinačnih investicionih kupaca stanova. Tržište stanova u Beogradu pokazalo je istorijski da se ponaša kontraindikativno u poređenju sa ostatkom sveta i “traumatični događaji” koji zaustavljaju promet nepokretnosti svuda na svetu, kod nas stimulišu dodatnu kupovinu”, kaže Gazibara dodajući da se to videlo tokom Svetske ekonomske krize iz 2008. kada je strah od raspada evrozone kod nas stimulisao kupovinu stanova, a videlo se i prethodne godine kada je ukrajinski konflikt u drugom kvartalu 2022. prouzrokovao rekordni promet od 712 miliona evra.
„Zato nije realno očekivati da pojedinačni događaji mogu da izazovu velike padove cena u Beogradu“, kaže Gazibara.
Najviša cena kvadratnog metra u Beogradu, u trećem kvartalu ove godine, bila je u Beogradu na vodi i iznosila je 9.475 evra, dok je najveća cena na jedan stan bila takođe u Beogradu na vodi gde je stan od 346 kvadrata prodat za 2,22 miliona evra. Najviša cena parking mesta iznosila je 48.400 evra. Parking mesta, pogotovo u starom delu Beograda i dalje privlače veliku tražnju kupaca.
Većina preduzimača u Beogradu i dalje je voljna da pruži određeni popust za puno plaćanje unapred.
– Kompanija Kordon se bavi analizom tržišta za svoje potrebe i za potrebe svojih klijenata i u tom kontekstu svesno ili nesvesno zastupamo svoje interese i interese naših klijenata pa sugerišemo da se naše mišljenje, generalno nepopularno, uzme sa dozom opreza i kao jedno od mišljenja koje može da pomogne pri izvođenju zaključaka o stanju na tržištu nekretnina. Uvek predlažemo da se svako osloni na svoje oči i na svoj zdrav razum, a ne samo na zvanične analize i stručna mišljenja i u tom kontekstu je potrebno malo truda, recimo par sati mesečno, gde svako može da analizira 200-300 oglasa za nekretnine i da iste prati kroz vreme, kako bi i na taj način mogli da utvrde kako se kreću cene nekretnina u Beogradu. Za donošenje većih odluka je potreban jos veći trud, ali je za početak minimalan trud dovoljan – napominje Gazibara.
Oko 30% prodaja su stanovi bez potpune dokumentacije
Delimično regulisano tržište nekretnina (nekretnine kod kojih dokumentacija za upis u katastar) nastavlja da bude veliki deo ukupnog tržišta i činilo je oko 30% prodaja, a uključuje i novogradnju.
Pregled cena po opštinama
– Cene po opštinama pokazuju zvanično da je došlo do porasta u poređenju sa istim kvartalom prethodne godine, ali je do tog rasta došlo u trećem i četvrtom kvartalu prošle godine, dok se od početka ove godine vidi stagnacija cena i blaga korekcija, i to je trend koji će se u nekom narednom periodu i nastaviti – navodi Gazibara.
| Starogradnja |
| Opština | Raspon cena (EUR) | Broj prodaja | Trend |
| Stari grad | 1.390 – 5.890 | 91 | +16% |
| Vračar | 1.200 – 4.430 | 75 | +13% |
| Savski Venac | 900 – 3.800 | 35 | -2% |
| Novi Beograd | 1.158 – 3.815 | 236 | +16% |
| Palilula | 658 – 4.367 | 106 | +18% |
| Zvezdara | 833 – 4.050 | 131 | +13% |
| Voždovac | 820 – 3.367 | 127 | +22% |
| Čukarica | 745 – 3.175 | 96 | +22% |
| Zemun | 740 – 3.663 | 80 | +12% |
| Rakovica | 600 – 2.435 | 53 | +18% |
| Novogradnja |
| Opština | Raspon cena (EUR) | Broj prodaja | Trend |
| Stari grad | 2.190 – 5.180 | 36 | +13% |
| Vračar | 1.785 – 4.820 | 66 | +7% |
| Savski Venac | 1.610 – 9.475 | 221 | +14% |
| Novi Beograd | 895 – 3.975 | 92 | -6% |
| Palilula | 1.000 – 3.888 | 56 | -8% |
| Zvezdara | 795 – 3.430 | 137 | +9% |
| Voždovac | 705 – 3.767 | 192 | +4% |
| Čukarica | 825 – 3.460 | 29 | 0 |
| Zemun | 1.170 – 3.170 | 118 | +12% |
| Rakovica | 1.090 – 2.687 | 58 | +15% |