Tržište stanova u Beogradu se ipak oporavlja: Gde će oni koji nemaju za skupe kvadrate
Tržište stanova u Beogradu i dalje ide u smeru oporavka. To su pokazali podaci poslednjeg izveštaja Republičkog geodetskog zavoda o stanju na tržištu nekretnina. Iako se u medijima pojavljuju interpretacije da je došlo do pada u broju kupoprodajnih transakcija, trebalo bi imati u vidu da su u obzir uzete i nekretnine kao što su kuće, poslovni prostor pa i parcele. Kada se iz tih podataka izdvoje samo stanovi u Beogradu, i dalje se vidi trend oporavka tržišta.
Direktor konsultantske kuće Cordon, Miodrag Gazibara, na ovaj način interpretira podatke iz izveštaja RGZ. I podseća na brojku koja pokazuje da je na stanove potrošeno 741,7 miliona evra.
Kada se ta brojka uporedi sa drugim kvartalima prethodnih godina, ulazni trend je jasan. U odnosu na isto tromesečje prošle godine, ukupan iznos izdvojen za stanove je povećan za oko 12 odsto u poredjenju sa istim periodom prethodne godine kada je taj iznos bio 658.6 miliona EUR.
| II kvartal 2022 | II kvartal 2023 | II kvartal 2024 | II kvartal 2025 | II kvartal 2026 | |
| Iznos | 696,1 miliona evra | 582,1 miliona evra | 565,9 miliona evra | 658,6 miliona evra | 741,7 miliona evra |
Nastavljen je i trend rasta kreditnih kupaca u Beogradu. On je povećan na 40,5% dok je 59,5% svih transakcija realizovano za gotovinu.
„Kreditni kupci nastavljaju da budu značajni učesnici na tržištu, ali podsećamo da je prosečni preostali iznos stambenog kredita po podacima koje objavljuje Udruženje banaka Srbije nešto viši od 40.000 evra, tako da ne treba pomešati porast broja kupaca koji koriste kredit sa porastom procentualnog učešća kredita u vrednosti stana“, navodi Gazibara.
| II kvartal 2023 | II kvartal 2024 | II kvartal 2025 | II kvartal 2026 | |
| Udeo kreditnih kupaca | 20,90% | 27,90% | 39,30% | 40,50% |
Povoljniji kvadrati na obodima grada
Sagovornik Forbes Srbija ukazuje i na trend koji bi mogao da pogoduje onima koji ne mogu da pariraju cenama kvadrata stanova u užem delu Beograda. Primetni su, kako navodi, planovi za obimniju gradnju na obodima glavnog grada što bi moglo da pogoduje manje platežno sposobnim građanima.
„Od budućih trendova vidimo naznake da će se planirati veća stambena naselja na obodima grada kao neka vrsta tržišnog odgovora na visoke cene. Takvi projekti predstavljaju mogućnost da se cilja deo potencijalnih kupaca koji uopšte ne mogu da priušte kupovinu stana u širem centru grada“, kaže Gazibara.
Prema njegovim rečima, ovakva naselja će imati veliku kritičnu masu i niže cene.
„Sigurno će se raditi fazno, a tržište će pokazati kojim tempom će se ti projekti razvijati i koliko su kupci spremni da “žrtvuju” lokaciju zarad prihvatljive cene“, ističe Gazibara.
Naš sagovornik ipak ukazuje da još nema naznaka o kakvom kvalitetu objekata se radi.
Veća vrednost, manje transakcija
Podsetimo, vrednost tržišta nepokretnosti u drugom kvartalu u celoj Srbiji ove godine je iznosila 2,2 milijarde evra. Reč je o povećanju od 8,1 odsto dok je došlo do pada broja transakcija od 5,4%. Broj ugovora pao je u svim većim gradovima, najviše u Kragujevcu – 7% i Nišu – 4,3%. Beograd i Novi Sad su pratili taj trend sa padom broja ugovora od 1,7 odnosno jedan odsto.
Gazibara poziva na oprez pri analiziranju ovih podataka jer ne daju uvek jasnu sliku trenutnog stanja na tržištu. Posebno imajući u vidu da RGZ registruje zaključene ugovore u drugom kvartalu dok je realna prodaja obavljena znatno ranije. Reč je o trendu koji je i dalje prisutan, a to je da investitori sve više sa kupcima zaključuju predugovore. Do potpisivanja ugovora dolazi tek pred samu primopredaju stana.
Iako RGZ ne greši što u izveštajima o svakom kvartalu na tržištu nekretnina prati kretanje broja ugovora, te transakcije su se tržišno gledano odigrale ranije pa ne oslikavaju stanje u realnom vremenu.
„Jednostavno rečeno, korišćenje predugovora znači da su se kupac i prodavac dogovorili mnogo ranije nego što to pokazuje zvanični ugovor, koji se navodi u izveštaju RGZ, pa broj transakcija i cenr stana za konkretne objekte nisu odraz trenutne situacije na tržištu. Isto tako, neki predugovori su potpisani u drugom kvartalu, ali se iz istog razloga ne vide u ovom izveštaju“, podseća Gazibara.
Najskuplji stan prodat je za 1,6 miliona evra u beogradskoj opštni Savski venac. Tu je registrovan i najskuplji kvadrat – oko 9.300 evra.
Starogradnja vs novogradnja
Izveštaj potvrđuje i problem manjka novogradnje pa je u ovom kvartalu bio mnogo veći broj transakcija u starogradnji u glavnom gradu – 1.646 naspram 1.084.
| STAROGRADNJA | Prosečna cena kvadrata (u evrima) | Broj kupoprodaja stanova | Promena (u %) |
| Stari grad | 3.958 | 116 | +11.34 |
| Vračar | 3.721 | 138 | +10.83 |
| Savski venac | 3.888 | 147 | +11.09 |
| Novi Beograd | 3.387 | 362 | +14.82 |
| Palilula | 3.092 | 120 | +17.01 |
| Zvezdara | 3.190 | 184 | +19.24 |
| Voždovac | 2.878 | 214 | +14.39 |
| Čukarica | 2.816 | 147 | 18.95 |
| Zemun | 2.951 | 135 | +10.86 |
| Rakovica | 2.535 | 83 | +17.33 |
| NOVOGRADNJA | Prosečna cena kvadrata (u evrima) | Broj kupoprodaja stanova | Promena (u%) |
| Stari grad | 4.590 | 10 | +13.03 |
| Vračar | 3.358 | 37 | +1.31 |
| Savski venac | 5.229 | 63 | +12.73 |
| Novi Beograd | 3.455 | 398 | +6.24 |
| Palilula | 3.019 | 17 | +11.23 |
| Zvezdara | 2.907 | 122 | +7.12 |
| Voždovac | 3.025 | 196 | +14.58 |
| Čukarica | 2.998 | 103 | +8.10 |
| Zemun | 2.755 | 105 | +0.97 |
| Rakovica | 2.862 | 33 | +9.02 |
Popularni projekti
| PROJEKTI | Broj kupoprodaja stanova | Prosečna cena kvadrata (u evrima) |
| Beograd na vodi (Savski venac) | 27 | 6.274 |
| Soul 64 (Novi Beograd | 47 | 4.254 |
| Sava residence (Voždovac) | 26 | 3.892 |
| Newport (Novi Beograd) | 42 | 3.737 |
| Wellport (Novi Beograd) | 24 | 3.728 |
| Kvart 64 (Novi Beograd) | 68 | 3.653 |
| Airport Garden (Novi Beograd) | 98 | 3.244 |
| Victory Gardens (Čukarica) | 48 | 3.029 |
| Silva Vidikovac (Rakovica) | 17 | 2.924 |
| Voždov kvart (Voždovac) | 21 | 2.649 |
| Sunnyville (Palilula) | 43 | 2.468 |